‘ขึ้นดอกเบี้ย’ ซัดอสังหา-คนซื้อบ้านอ่วม ต้นทุนพุ่ง ค่าผ่อนเพิ่ม หมดยุคของถูก
เรียกว่ายังมีเอฟเฟ็กต์ต่อเนื่องตลอดทั้งปี 2566 สำหรับการประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ล่าสุดปรับขึ้น 0.25% ต่อปี จาก ระดับ 1.75% เป็นระดับ 2% ต่อปี มีผลทันทีเมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2566 ที่ผ่านมา
ถึงแม้จะขยับในอัตราที่ไม่สูงมาก แต่ก็สร้างแรงสั่นสะเทือนได้ไม่มากก็น้อย หากขยับขึ้นบ่อยๆ ว่ากันว่าอัตราดอกเบี้ยจะขาขึ้นไปถึงปลายปีนี้ หลังจากนั้นจะทรงตัว ตามภาวะเศรษฐกิจโลก
ปฎิเสธไม่ได้ว่า ดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้คนที่เป็นลูกหนี้ต้องมีภาระเพิ่ม โดยเฉพาะผู้กู้ซื้อบ้านที่อาจจะต้องมีภาระงวดผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพว่า การที่อัตราดอกเบี้ยขึ้นสูงเช่นนี้ ย่อมมีผลกระทบที่จะเกิดขึ้นต่อภาพอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกลุ่มผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้ประกอบการจะมีต้นทุนทางการเงินในการลงทุนเพิ่ม ซึ่งผู้ประกอบการไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะต้องกู้สถาบันการเงินในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนผู้ประกอบการอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะมีต้นทุนในการออกตราสารหนี้ที่สูงขึ้น
ด้านผู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้นนายวิชัยระบุจะได้รับผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 2 ด้าน คือ คาดว่าจะทำให้ วงเงินกู้ที่ได้รับสินเชื่อลดลง อย่างเช่น บ้านราคา 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 0.25% จะทำให้วงเงินที่ได้รับสินเชื่อลดลง ประมาณ 75,000 บาท หรือจะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 0.25% จะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นประมาณ 350-400 บาท ซึ่งในภาวะเช่นนี้สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นและความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัวดี
นายวิชัยกล่าวว่าขณะที่ผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระบ้านแล้วมีโอกาสจะได้รับผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น คือถ้าดอกเบี้ยขึ้น แต่เงินงวดยังไม่ขึ้น ผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระบ้านจะได้รับการตัดชำระเงินต้นลดลง ระยะเวลในการผ่อนชำระจะยาวนานขึ้นและถ้าอัตราดอกเบี้ย MRR/MLR ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าในปัจจุบันอีก 0.25% – 0.50% ก็อาจจะทำให้ ธนาคารมีการเพิ่มค่างวดในการผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่ม
เนื่องจากตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีการขึ้นดอกเบี้ยครั้งละ 0.25% มาแล้วรวม 3 ครั้งหรือขึ้นมาแล้ว 0.75% ดังนั้น กลุ่มที่มีการผ่อนชำระที่ผูกกับการลอยตัวของ MRR/MLR ที่ในช่วงที่ผ่านมาขึ้นมาแล้ว 1-2 ครั้งและกลุ่มที่กำลังจะพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่นจะได้รับผลกระทบมาก และอาจจะทำให้เกิดการ รีไฟแนนซ์ระหว่างธนาคารอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลัง
“การที่กนง.ขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25% เป็นไปตามที่ได้ตั้งสมมุติฐานไว้ ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 เกิดการชะลอตัว กระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ตลาดเงียบ ผู้ประกอบการยอดขายไม่ดี โดยหลักเป็นผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการLTVและอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น”นายวิชัยกล่าว
พร้อมคาดการณ์จากปัจจัยเสี่ยงยังมีอยู่มาก ทำให้ตลอดทั้งปี 2566 การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมี 78,269 หน่วย ลดลง 9.3% ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล มี 98,132 หน่วย ลดลง 10.5% ด้านมูลค่าอยู่ที่ 505,235 ล้านบาท ลดลง 8.2% มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 352,761 หน่วย ลดลง 10.2% มีมูลค่า 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% แบ่งเป็นแนวราบ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% และอาคารชุด 88,190 หน่วย ลดลง 17.7% มูลค่า 263,210 ล้านบาท ลดลง 8.8% ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ จะมีมูลค่า 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8%
นอกจากนี้ยังขอให้รัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ พิจารณาออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกรอบ เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เช่น ผ่อนปรนมาตรการLTV จัดหาดอกเบี้ยเป็นซอฟท์โลนให้สถาบันการเงินทั้งของรัฐและเอกชน ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-2 ปีแรก เพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และจะทำให้แก้ปัญหาการถูกปฎิเสธสินเชื่อได้
“ปัจจุบันกำลังที่อยู่อาศัยในประเทศอ่อนแอ ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องการกำลังซื้อจากต่างชาติ ดังนั้นภาครัฐควรมีมาตรการช่วย เช่น ให้วีซ่าระยะยาว ,เพิ่มโควต้าให้ต่างชาติซื้อคอนโดได้มากกว่า 49% ในบางพื้นที่ที่ขายดีและเป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต”นายวิชัยกล่าวทิ้งท้าย
