5 เดือน คอนโดฯเปิดใหม่วูบ 28% ฉุดอสังหาฯรวมลดลง 14% สวนทางแนวราบพุ่ง บ้านหรูพระเอก-เอพีแชมป์
เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอมแอนด์โซลูชั่น จำกัด เปิดเผยว่า ฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แอล ดับเบิลยูฯ รายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะสม 5 เดือนแรกของปี 2566 (มกราคม-พฤษภาคม) ลดลง 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ทั้งสิ้น 33,712 ยูนิต เนื่องจากมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมลดลง เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ในขณะที่การเปิดตัวบ้านพักอาศัยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 149,217 ล้านบาท
8 เดือนคอนโดเปิดใหม่ลดลง 28%
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า จากผลการสำรวจพบว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวน 36 โครงการ จำนวน 17,795 ยูนิต มูลค่า 50,057 ล้านบาท ลดลง 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 26% ตามลำดับ โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 26% ลดลงเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2565 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เร่งเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก เนื่องจากได้มีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่มาตั้งแต่ปี 2563-2564 จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในขณะที่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ใน 5 เดือนแรกของปี 2566 ชะลอตัวซึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยกเลิกผ่อนคลายอัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าสินทรัพย์ หรือ Loan to Value (LTV) และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อในบางกลุ่มลดลงคือกลุ่มนักลงทุน และผู้ที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง
แนวราบโตพุ่งเปิดใหม่กว่า 100 โครงการ
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า ส่วนการเปิดตัวโครงการแนวราบ หรือบ้านจัดสรรนั้น มีการเปิดตัวใหม่อยู่ที่ 103 โครงการ จำนวน 15,917 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่อยู่ที่ 14,532 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 99,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 มีอัตราขายเฉลี่ย 8%
ส่วนโครงการระดับพรีเมียม 34 โครงการ 47,555 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 76% (YoY) ในรูปแบบบ้านเดี่ยวคิดเป็นสัดส่วน 96% เปิดขายเยอะในระดับราคา 10-20 ล้านบาท แต่ขายดีในระดับราคา 20-40 ล้านบาท
เปิดสะสมสูงสุดและมีหน่วยขายได้สูงสุด คือทำเลสรงประภา-ดอนเมือง บริษัทที่มีหน่วยเปิดตัวสะสมสูงสุด และส่วนแบ่งการตลาดสูงสุดคือ AP
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า สำหรับโครงการในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับ 5-10 ล้านบาท ในทำเลราชพฤกษ์ 345 มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 9% ขณะที่บ้านแฝดเปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเลบางใหญ่-กาญจนาภิเษก และปิ่นเกล้า โดยมีอัตราขายได้เฉลี่ย 10% และทาวน์เฮาส์ยังคงเปิดตัวในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ รังสิต-คลองหลวง มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 6%
สำหรับโครงการบ้านระดับพรีเมียมที่ระดับราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วย ในเดือนพฤษภาคม มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 68% (YoY) และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 76% รวม 47,555 ล้านบาท เป็นสาเหตุที่ทำให้มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้น โดยเปิดตัวโครงการใหม่เป็นรูปแบบบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วน 96% มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 12% เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และทำเลโครงการบ้านระดับพรีเมียมเปิดตัวมากที่สุดในทําเลสรงประภา-ดอนเมือง
สินเชื่อปล่อยใหม่ลดแบงก์เข้มปล่อยกู้
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า ในขณะที่เศรษฐกิจไทยช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องล้วนเป็นปัจจัยบวกต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่เหลือของปี เห็นได้ชัดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกที่มีอัตราการเติบโตที่ 2.7% ซึ่งเป็นผลมาจากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว จึงเกิดการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น ทำให้อัตราการว่างงานปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 1.05% จาก 1.5% ณ สิ้นปี 2565 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในเดือนพฤษภาคม 2566 ที่ปรับตัวลดลงมาต่ำสุดในรอบ 21 เดือน มาอยู่ที่ 0.53% ผนวกกับดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ 1.5% ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการถูกลง และดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้นที่ระดับ 56.5 อยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 53 เดือน แสดงถึงการกลับมาของการใช้จ่ายของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบเชิงลบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาระหนี้ครัวเรือนยังคงทรงตัวในระดับสูงท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ประกอบกับหนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 1 ของปี 2566 ส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มูลค่าการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในไตรมาสแรกปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์วางแผนออกกลยุทธ์ลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในการช่วยเหลือลูกค้าให้มีคุณสมบัติที่จะได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน อาทิ การเป็นพันธมิตรกับสถาบันการเงินประเภทที่ไม่ใช่ธนาคารเพื่อให้ปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบการเช่าซื้อ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า การกู้จากสถาบันการเงิน แต่โอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อมีมากกว่า เป็นต้น
