กรุงเทพเมือง ‘มิกซ์ยูส’ ครึ่งปีทะลัก 126 โปรเจ็กต์ ‘โซนปทุมวัน’ ฮอตสุด
เมื่อวันที่ 30 สิงหาคม ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ทำการสำรวจ โครงการ Mixed-use (มิกซ์ยูส) มีขนาดพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขั้นไป ในพื้นที่กรุงเทพฯ -ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 15,312,966 ตารางเมตร
แบ่งออกเป็น โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 110 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างทั้งสิ้น 11,462,394 ตารางเมตรและ โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในครึ่งหลังปี 2566-2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตสร้างเมตร
อย่างเช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จมากกว่า 10 โครงการ เช่น ไอคอนสยาม สิงห์คอมเพล็กซ์ สามย่านมิตรทาวน์ สินธรวิลเลจและทรูดิจิทัลพาร์ค เป็นต้น
ทั้งนี้ใน 126 โครงการ มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ ได้แก่ อาคารสำนักงาน พื้นที่รวม 6,052,598 ตสร้างเมตร คิดเป็น 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม ,พื้นที่ค้าปลีกรวม 4,717,513 ตารางเมตร คิดเป็น 30.8%,อาคารชุดพักอาศัย มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตสรางเมตร คิดเป็น 22.4%,โรงแรม พื้นที่รวม 914,614 ตารางเมตร คิดป็น 6.0%และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ พื้นที่รวม 199,490 ตารางเมตร คิดเป็น 1.3%
ด้าน ทำเลพบว่าอยู่ใน “โซนปทุมวัน” มากที่สุด 2,674,046 ตารางเมตร คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน 38.6% และพื้นที่ค้าปลีก 33.0% อีก 28.4% เป็นอาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์รวมกัน
รองลงมา “โซนสีลม-สาทร-บางรัก” มีพื้นที่ 2,049,949 ตารางเมตร คิดเป็น 17.9% ส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน อีก 32.6% เป็นพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรมรวมกัน
“โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง” มีพื้นที่ 2,008,164 ตารางเมตร คิดเป็น 17.5% โดยใช้พื้นที่ค้าปลีก 31.9% อาคารชุดพักอาศัย 30.9% และอาคารสำนักงาน 30.5% ซึ่งเป็นสัดส่วนใกล้เคียงกัน ส่วนที่เหลือ 4.3% เป็นโรงแรม และ 2.4% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
โดยการพัฒนาโครงการยังเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งพบว่า 3 อันดับแรก จะเป็นสายมีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีสัดส่วน 33.6% รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
เมื่อเจาะลึกโครงการจะสร้างเสร็จในอนาคต “โซนปทุมวัน” เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีจะแล้วถึงปี 2570 จำนวน 1,711,990 ตสรางเมตร คิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน 11,462,394 ตารางเมตร มาจากโครงการขนาดใหญ่ เช่น One Bangkok, เซ็นทรัลเอมบาสซี่เฟส2 และ Aman Nai Lert Bangkok
“โซนสีลม-สาทร-บางรัก” เป็นอีกทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตสูง และในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 จำนวน 732,585 ตารางเมตร คิดเป็น 6.4% มาจากหลายโครงการ เช่น ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ,ศุภาลัยไอคอนสาทร ,พาร์คสีลมและแกรนด์ เซนเตอร์พอยต์ ลุมพินี
สำหรับสถานการณ์ความต้องการของโครงการมิกซ์ยูส ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประเภท “อาคารสำนักงาน” มีพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% คาดในอนาคตจะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566-2570 อีกกว่า 1,514,784 ตารางเมตร
“พื้นที่ค้าปลีก” มีพื้นที่ 3,622,357 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น คาดจะมีสร้างเสร็จอีก 1,115,156 ตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่ทำเลปทุมวัน
“อาคารชุดพักอาศัย” มีจำนวน 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วย คาดมีอาคารชุดพักอาศัยครึ่งหลังปี 2566-2570 เพิ่มขึ้น 7,099 หน่วย
“โรงแรม” มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้องคาดจะสร้างเสร็จอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำทำราคาได้สูงที่สุด 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเลเพลินจิต วิทยุ สยาม ชิดลม สีลม สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน โดยการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพฯในช่วงเวลาปกติ พบว่ามีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70% – 80%
“เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์” มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง มีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok คาดว่ามีจำนวน 400 ห้อง แล้วเสร็จปลายปี 2566
ซึ่งเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565
