ดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน ต้นทุน กดดัน ‘อสังหา’ ฟื้นช้า ปีหน้าจับตาราคา-สต๊อกพุ่ง
เมื่อวันที่ 21 กันยายน ที่สยามสแควร์วัน ในงานเสวนาจัด 9 ทัพรับศึก 10 ทิศสู้วิกฤตอสังหา นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2567 ฟื้นตัวได้มากขึ้น จากหลายปัจจัยสนับสนุน ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อในประเทศฟื้นตัวมากขึ้น กำลังซื้อต่างชาติยังดีต่อเนื่อง แต่ปัจจัยกดดันยังคงมีมากกว่าทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง ภาระค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย ต้นทุนก่อสร้าง ค่าแรงที่จะปรับขึ้น ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
นายเชษฐวัฒก์กล่าวว่า สำหรับแรงกดดันที่ต้องจับตา มี 5 ประเด็น คือ 1.หนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ผู้มีรายได้น้อยยังเปราะบาง จากปัญาหรายได้ไม่พอรายจ่าย รวมถึงหนี้นอกระบบที่กดดันกำลังซื้อ 2.อัตราดอกเบี้ยนโยบาย คาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) จะปรับขึ้นอีก 0.25% ในเดือนกันยายนนี้ สู่ระดับ 2.5% และคงไว้ตลอดปี 2567 ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อยาก 3.ต้นทุนราคาเหล็กและปูนซิเมนต์มีแนวโน้มขึ้นอีกในปีหน้า จะส่งผ่านไปถึงราคาบ้านได้ 4.โอกาสการลงทุนในต่างจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานของรัฐเข้าไป โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองรอง เช่น พิษณุโลก อุดรธานี อุบลราชธานี กาญจนบุรี เชียงราย นครราชสีมา เชียงใหม่ ชลบุรี
5.มาตรการกระตุ้นอสังหาฯจากรัฐบาลจะเป็นในทิศทางใด เพราะเป็นปัจจัยสำคัญคาดว่าจะยังส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยทั้งในปัจจุุบันและระยะต่อไป โดยเฉพาะการลดค่าธรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และขยายเพดานราคาจาก 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาท จะช่วยได้มากและยังสามารถเป็นเครื่องมือทำให้การติดลบลดไป
“ปีหน้าซัพพลายกลับมารีบาวด์ เด้งแรง สต๊อกจะกลับมาเพิ่มขึ้น 4% จากการเปิดตัวใหม่ ด้านราคายังปรับเพิ่มขึ้นทั้งแนวราบและคอนโดตามต้นทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตามผังเมืองใหม่และราคาประเมินใหม่” นายเชษฐวัฒก์กล่าว
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้ยังคลุมเครือ เป็นปีที่ยาก เหนื่อยในหลายด้าน ถ้ารัฐบาลทำให้จีดีพีขยายตัว สตาร์ตนโยบายเศรษฐกิจได้ดี ไม่ว่าแจกเงินดิจิทัล 10,000 บาท มีการลงทุนอินฟราสตรัคเจอร์ นักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น จะช่วยตลาดอสังหาฯไปได้ดีอย่างแน่นอนในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านี้ โดยที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯโตขึ้นจากเงินเฟ้อที่ทำให้ต้นทุนก่อสร้างและราคาบ้านสูงขึ้น ซึ่งปัจจุบันต้นทุนสูงขึ้น 20% จากราคาที่ดิน ค่าถมดิน ส่วนการขึ้นดอกเบี้ยมีผลน้อย
ทั้งนี้ ยอมรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมีผลต่อกำลังซื้อ แต่ผู้บริโภคมีทางเลือก เพราะผู้ประกอบการจะลดขนาดบ้านลงเพื่อให้อยู่ในราคาลูกค้ารับได้ บ้านแฝดจึงบูมแทนบ้านเดี่ยว ซึ่งปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมผ่านจุดต่ำสุดแล้วและดีขึ้นเรื่อยต่อเนื่องถึงปีหน้า แม้ดีมานด์ต่างชาติยังไม่มาก
“มีมาตรการหนึ่งที่อยากให้รัฐให้การสนับสนุน แต่เชื่อว่าคงทำไม่ได้ เพราะเป็นอำนาจของธนาคารแห่งประเทศไทย คือผ่อนผันมาตรการ LTV ที่เป็นปัญหาหลัก ยังแก้ไม่ได้ และกดดันตลาดอสังหาฯในภาพลบ โดยที่ไม่เกิดประโยชน์กับใครเลย ส่วนการให้ฟรีวีซ่านักท่องเที่ยวจีนก็ช่วยได้บ้าง แต่ไม่มาก เพราะถ้าเขาไม่คิดจะอยู่เมืองไทยระยะยาวก็คงไม่ซื้อคอนโด” นายไตรเตชะกล่าว
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 3 เป็นช่วงจังหวะเศรษฐกิจยังไม่ค่อยดี จึงต้องจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายมากขึ้น และอีก 3 เดือนนี้เชื่อว่าจะดีขึ้น หลังรัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวออกมาโดยเชื่อว่าจีดีพีปีนี้ขยายตัวมากกว่า 3% ส่งผลมายังตลาดอสังหาฯดีขึ้นด้วย เพราะมีความสัมพันธ์กับภาวะเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ที่จะทำให้มีลูกค้าต่างชาติมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น และจากความชัดเจนดังกล่าวทำให้แสนสิริมีแผนเปิดโครงการใหม่มากขึ้นในปี 2567 จากปีนี้เปิด 52 โครงการ มูลค่า 75,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายสูงถึง 55,000 ล้านบาท และรายได้ 40,000 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าปีนี้กลับมาทำคอนคฯมากขึ้นถึง 22 โครงการ มูลค่า 24,300 ล้านบาท และแนวราบ 30 โครงการ มูลค่า 50,700 ล้านบาท
“ถามว่าอยากได้มาตรการกระตุ้นอะไรจากรัฐ ขอให้มีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจให้ดีขึ้น เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนมีรายได้ คนมีความหวัง การเงินมั่นคง จะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัย ซื้อเป็นบ้านหลังแรก หรือหลังที่สอง รวมถึงขอให้ผ่อนผันมาตรการ LTV เพราะแก้ปัญหาไม่ตรงจุด และขอให้ขยายเวลาการเช่าอสังหาฯให้กับต่างชาติเป็น 50 ปี ดึงดูดให้มาลงทุนในไทย เหมือนประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม” นายอุทัยกล่าว
นายอุทัยกล่าวว่า ส่วนการให้ฟรีวีซ่านักท่องเที่ยวจีนถือว่าเป็นเรื่องดีต่อการท่องเที่ยวและอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดที่ต่างชาติซื้อได้ 49% ที่ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเป็นเซฟเฮ้าส์ โดยแสนสิริมีการทำตลาดต่างชาติทุกปี ซึ่งปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 12,000 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 7,800 ล้านบาท โดยลูกค้า 75% เป็นกลุ่มจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง ไต้หวัน ยังมีกลุ่มที่น่าสนใจ อย่าง CLMV เมียนมา กัมพูชา
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯปีนี้ยังมีความท้าทายสูงมากจากภาวะเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังมีแสงสว่างที่เห็นอยู่ แต่ยังต้องฟันฝ่า เพราะยังไม่ราบรื่น โดย 3 เดือนที่เหลือเอพียังคงเปิด 40 โครงการใหม่ที่เหลือให้เป็นตามเป้า เพื่อสร้างการเติบโตรายได้และธุรกิจ
“นโยบายรัฐบาลใหม่ที่ออกมาถือว่าช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวให้เติบโต เมื่อเศรษฐกิจดี ส่งผลต่ออสังหาฯด้วย ส่วนการขึ้นดอกเบี้ยมีผลน้อยกว่าจีดีพีที่เติบโต เพราะถ้าเศรษฐกิจดีทุกอย่างจะสดใส แบงก์ปล่อยกู้ง่ายขึ้น ทุกอย่างจะหมุนได้มากขึ้น ไม่ว่าการแจกเงินดิจิทัล 10,000 บาท ส่วนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯถ้ามีก็ดี ยิ่งมี ยิ่งดี ยิ่งเป็นบวกต่อตลาด เพราะหลายมาตรการที่ออกมามีผลต่อการซื้อด้วย ส่วนมาตรการฟรีวีซ่าจะส่งเสริมด้านการท่องเที่ยวแต่เป็นผลทางอ้อมต่ออสังหาฯ ซึ่งการจะให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในไทยต้องมีมาตรการอื่นเสริมให้เขาอยากอยู่ไทยนานขึ้น ตอนนี้เอพีมีลูกค้าจากไต้หวันมาซื้อของเรามากกว่าชาวจีนอีก รวมถึงขอให้รัฐทบทวนมาตรการ LTV ใหม่อีกครั้ง”นายวิทการกล่าว
