นับว่าเป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยได้นายกรัฐมนตรีที่มาจากนักธุรกิจและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น สิ่งที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ คาดหวังจาก “รัฐบาลเศรษฐา 1” จึงไม่ใช่แค่ “เหยียบคันเร่ง” นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจปากท้อง
ยังต้องการมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพื่อสร้างบรรยากาศให้คนซื้อที่อยู่อาศัย หลังกำลังซื้อในประเทศเปราะบาง จากแรงกระแทกหลากปัจจัยที่อยู่ในช่วง “ขาขึ้น” ทั้งดอกเบี้ย ต้นทุนก่อสร้าง หนี้ครัวเรือน ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อ ล้วนเป็นเอฟเฟ็กต์ฉุดภาพรวมตลาดทรุดตัว หรือโตแบบออร์แกนิค
⦁ REIC มั่นใจ ‘รัฐบาล’ อัดมาตรการช่วยอสังหาฯ
แม้ “รัฐบาลเศรษฐา” ยังไม่ส่งสัญญาณออกมา แต่ในมุมมองของนักวิชาการ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เชื่อมั่นรัฐบาลจะให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ในการเป็นกลไกสำคัญกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มจะมีการขยายตัวติดลบ ถ้าได้มาตรการกระตุ้นที่เหมาะสม จะช่วยฉุดลากให้ตลาดที่เริ่มเซื่องซึม ตั้งแต่ไตรมาส 2/2566 จนถึงขณะนี้ให้กระเตื้องขึ้นได้
มาตรการที่ช่วยได้มาก คือ ผ่อนเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ทุกบัญชี ไม่จำกัดต้องเป็นบ้านหลังแรก รองลงมาควรมีมาตรการช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เช่น จัดหาซอฟต์โลนที่มีดอกเบี้ยพิเศษสำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก จะทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนเพิ่มขึ้น ถ้ามีมาตรการกระตุ้นออกมา ประกอบกับได้ปัจจัยหนุนจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล เช่น ให้ฟรีวีซ่าจีนกับคาซัคสถาน กระตุ้นภาคการท่องเที่ยว เชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 อาจขยายตัวติดลบน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ และปี 2567 อาจกลับมาขยายตัวมากกว่า 5-10%
ท่ามกลางปัจจัยลบยังคงอยู่ “วิชัย” กางข้อมูลภาพรวมที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2566 ติดลบยกแผง การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 12.1% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 8.2% โดยแนวราบลดลง 6.2% อาคารชุดลดลง 13.5% มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ลดลง 8% ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติยังคงเป็นดีมานด์สำคัญ โดยจีนยังเป็นลูกค้าหลักรองลงมารัสเซีย ไต้หวัน เมียนมา อินเดีย การเปิดฟรีวีซ่า น่าจะส่งผลดีต่อตลาดคอนโด คาดทั้งปี 2566 จะมียอดโอนเฉพาะต่างชาติกว่า 60,000 ล้านบาท
⦁ 3 สมาคมขอยาแรงชุดใหญ่-ฟื้นบ้านดีมีดาวน์
ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯประสานเสียง ต้องมี “มาตรการ” ออกมากระตุ้นตลาด โดย อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ย้ำชัดรัฐควรต้องมีมาตรการกระตุ้น เพราะกำลังซื้อได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจอ่อนตัว ดอกเบี้ยที่ยังสูงกระทบความสามารถการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง หากไม่มีมาตรการมาช่วย ทำให้ตลาดปี 2566-2567 ติดลบ สิ่งที่จะขอให้พิจารณา 1.ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ออกไปอีกและขยายเพดานราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นได้ทุกระดับราคา โดยลดให้ 3 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินให้เสียปกติ 2.ถ้าเป็นไปได้ขอให้ผ่อนเกณฑ์ LTV 3.ฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์ให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อง่าย 4.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% หรือเก็บเป็นขั้นบันได ปี 2567 เก็บ 25% ปี 2568 เก็บ 50%
“กำลังซื้อต่างชาติก็สำคัญ ถ้ามีมาตรการวีซ่าให้ซื้อคอนโดฯแล้วอยู่ได้ยาวขึ้น เช่น ซื้อ 10 ล้าน อยู่ได้ 10 ปีจะดี ซึ่งคุณเศรษฐานายกรัฐมนตรี มาจากธุรกิจอสังหาฯน่าจะเข้าใจสภาพตลาดได้เป็นอย่างดี สิ่งที่เราขอไม่ได้ผิดปกติ ถ้าไม่ได้ก็ขอลดค่าโอนและจำนองอย่างเดียวก็พอ” อธิปกล่าว
พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฝากให้พิจารณาลดภาษีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เหมือนรถคันแรก ผ่อนผัน LTV อีก 2 ปีเริ่มไตรมาส 4 นี้ ให้มิดเทอมวีซ่าต่างชาติไม่เกิน 5 ปี เมื่อซื้อคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% ตามที่เงื่อนไขกำหนด คือ กรุงเทพฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปส่วนต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เพื่อแก้ปัญหานอมินีต่างชาติ
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุขอให้รัฐออกมาตรการฟื้นกำลังซื้อ 1-3 ล้านบาท ที่หดตัวเพราะลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านถึง 50% โดยขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% เลิกหรือผ่อนผันLTV แก้ปัญหาแรงงานขาดโดยลดค่าทำวีซ่าให้แรงงานต่างด้าว ทยอยขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และลดหย่อยภาษีที่ดินฯ
ฝั่งอสังหาฯภูธร เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย เอ็มดี บจ.วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ กล่าวว่าตลาดอสังหาฯระยองในปีนี้ยังไม่ดี ได้รับแรงกดดันจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นทุก 1% ทำให้กำลังซื้อหายไป 20% ถือว่าแย่สุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะช่วงเดือนมิถุนายนถึงสิงหาคมที่ผ่านมาแทบไม่มียอดขาย เริ่มดีขึ้นช่วงเดือนกันยายนนี้คาดตลาดจะทรงๆ ถึงปีหน้า ถ้าไม่มียากระตุ้นไม่รอด ขอให้รัฐลดค่าโอนและจำนอง 0.01% ยิ่งผ่อนเกณฑ์ LTV ให้ด้วยจะช่วยได้มาก
⦁ศุภาลัย-แสนสิริ-เอพี-เอสซีไม่คาดหวัง
ด้านมุมมองของผู้ประกอบการรายใหญ่ ไม่ค่อยกังวลปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงมีต่อเนื่อง เพราะมองว่าเป็นสิ่งที่รับรู้อยู่แล้ว สิ่งแรกที่อยากให้รัฐบาลเร่งดำเนินการ คือ ออกนโยบายฟื้นเศรษฐกิจ โดยเชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจดี จะส่งผลมาถึงธุรกิจอสังหาฯด้วย
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ. ศุภาลัย ถึงจะยอมรับว่าตลาดอสังหาฯปีนี้เป็นปีที่ยากจากหลากปัจจัยท้าทาย แต่เมื่อรัฐเริ่มออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวก็จะช่วยตลาดอสังหาฯ ไม่หวังให้รัฐออกมาตรการกระตุ้น แต่ถ้าสามารถผ่อนผัน LTV ได้จะดี เพราะกดดันตลาดมาก
เช่นเดียวกับ อุทัย อุทัยแสงสุข ซีอีโอสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริระบุ ถ้าผ่อนเกณฑ์ LTV จะเป็นการแก้ปัญหาที่ตรงจุด ส่วนฟรีวีซ่าจีนเป็นผลดีต่อท่องเที่ยวและตลาดคอนโดฯ ขณะที่ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถ้ามีก็ดี ยิ่งมี ยิ่งดี ยิ่งเป็นบวกต่อตลาด โดยขอให้ทบทวนมาตรการ LTV ส่วนฟรีวีซ่าเป็นผลทางอ้อมต่ออสังหาฯ เพราะการให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในไทย ต้องมีมาตรการอื่นเสริม
ปิดท้าย ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ซีอีโอ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ขอให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพใหญ่ของประเทศก่อน โดยไม่ต้องออกยากระตุ้นอสังหาฯ เพราะอสังหาฯโตตามจีดีพีของประเทศ ถ้าความเชื่อมั่นคนมา จีดีพีโต มั่นใจอสังหาฯ จะดีขึ้นตาม แต่ถ้าปลดล็อก LTV ได้ก็จะดี
เป็นเสียงสะท้อนจากคนวงการอสังหาฯส่งถึง “รัฐบาลเศรษฐา 1” อย่าหลงลืมธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์กระตุ้นจีดีพีของประเทศให้เติบโตได้ ไม่น้อยไปกว่าการท่องเที่ยวและส่งออก ส่วนจะเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน คงต้องลุ้นกันต่อ
