แลนด์สเคป “ถนนพระราม4” กำลังถูกพลิกโฉมระลอกใหม่ในปี 2567 สู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ ด้วยโครงการเมกะมิกซ์ยูส 2 โปรเจ็กต์ มูลค่ากว่า 1.6 แสนล้านบาท ของ 2 ตระกูลดัง”สิริวัฒนภักดี”และ”จิราธิวัฒน์”ที่กำลังนับถอยหลังทยอยกดปุ่มเปิดบริการหลังทุ่มสรรพกำลังเนรมิตตลอดหลายปีที่ผ่านมา
‘วันแบงค็อก’ผุดเมือง-ตึกสูงที่สุด
เริ่มจาก”วัน แบงค็อก”อภิมหาโปรเจ็กต์ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท เกิดจากความร่วมมือระหว่าง”ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย)”และ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) “ผู้ถือหุ้นใหญ่ของ”เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)”ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใต้ปีกเจ้าสัวเจริญ มี”ปณต สิริวัฒนภักดี”นำทัพขับเคลื่อน
พลิกโฉมที่ดิน 108 ไร่ โรงเรียนเตรียมมหารเดิม บนถนนวิทยุและถนนพระราม 4 ซึ่งเช่าระยะยาวจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ด้วยพื้นที่รวมกว่า 1.9 ล้านตารางเมตร
ประกอบด้วย อาคารสำนักงานเกรดเอ 5 อาคาร พื้นที่รีเทล 4 โซน โรงแรมระดับลักชัวรีและไลฟ์สไตล์ 5 แห่ง อาคารที่พักอาศัยระดับลักชัวรีอีก 3 อาคาร เตรียมเปิดเฟสแรกในปี 2567
ไฮไลต์ของโครงการนี้ นอกจากจะสร้างบนพื้นที่ขนาดใหญ่ ใช้เงินลงทุนสูง ยังมี
โครงการ”ซิกเนเจอร์ ทาวเวอร์”(Signature Tower)ตึกที่สูงที่สุด 430 เมตร ว่ากันว่าจะเป็น 1 ใน 10 ตึกที่สูงที่สุดของอาเซียน รวมถึงมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ 50 ไร่ อุโมงค์ใต้ดินเชื่อมโครงการกับรถไฟฟ้า MRT และทางด่วนอีกด้วย
เมื่อ “วันแบงก์ค็อก” เปิดเต็มรูปแบบทั้งโครงการ จะกลายเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของโลก และมีผู้มาใช้บริการในโครงการ 200,000 คนต่อวัน
ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค: Here for Bangkok
ฝั่ง”กลุ่มเซ็นทรัล”ผนึก”กลุ่มดุสิตธานี” เปลี่ยนโฉมที่ดิน 23 ไร่ ของโรงแรมดุสิตเดิม บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม4 ฝั่งตรงข้าม “สวนลุมพินี” สร้างอาณาจักรแห่งใหม่ ภายใต้โครงการใหม่ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” เมกะมิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 46,000 ล้านบาท บนที่ดินเช่าของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์
พัฒนาโรงแรมระดับ 6 ดาวที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า
มีรูฟพาร์ค-สวนสาธารณะบนชั้นดาดฟ้าเป็นพื้นที่สีเขียวขนาด 7 ไร่
ยังเจาะอุโมงค์เชื่อมสถานีสีลมรถไฟฟ้าMRT
ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้าง ตามไทม์ไลน์จะเปิดเฟสแรกกลางปี 2567 ในส่วนของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ และในปี 2568 จะแล้วเสร็จพร้อมให้บริการทั้งโครงการ ทั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพาร์ค อาคารสำนักงานเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส และโครงการที่พักอาศัย ดุสิต เรสซิเดนเซส และ ดุสิต พาร์คไซด์ จะทยอยโอนในช่วงปลายปี 2568 เช่นกัน
โดยกลุ่มเซ็นทรัลและกลุ่มดุสิตธานี ตั้งเป้าเป็น “แลนด์มาร์กใหม่” ระดับโลกใจกลางกรุงเทพฯ ภายใต้แนวคิด “Here for Bangkok”
พระราม4 ทำเลทองมิกซ์ยูส
ถามว่าทำเล”พระราม4”ร้อนแรงขนาดไหน “สุรเชษฐ์ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันถนนพระราม4 เป็นถนนที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เปิดบริการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาและยังมีอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น วันแบงค็อก ,ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค
โดยเป็นการพัฒนาบนที่เช่าระยะยาวเกือบทั้งหมดจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ และสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แต่มีบ้างที่พัฒนาโดยเจ้าของที่ดินเอง เช่น จามจุรี สแควร์ของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯหรือบนที่ดินเอกชนเอง
“ที่น่าสนใจโครงการมิกซ์ยูสโซนนี้
อยู่ในเครือหรือกลุ่มทีซีซีมากถึง 76% ของมูลค่าการลงทุนโครงการทั้งหมดที่อยู่บนถนนพระราม 4 หรือต่อเนื่องกับถนนพระราม 4 มีมูลค่ารวม 2.3 แสนล้านบาท แม้มีกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลมาพัฒนาโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค มูลค่า 46,000 ล้านบาท จะทยอยเปิดในปี 2567 แต่ยังมีมูลค่าที่น้อยกว่า”สุรเชษฐ์กล่าว
เจ้าสัวเจริญยึดหัวหาด 1.5 แสนล้าน
เมื่อพลิกดูโครงการมิกซ์ยูสของเจ้าสัวเจริญที่ลงทุนพัฒนาบนถนนพระราม4 ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ร่วม 7 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 150,661 ล้านบาท ได้แก่ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ มูลค่า 5,000 ล้านบาท สามย่านมิตรทาวน์มูลค่า 8,515 ล้านบาท,ไทยเบฟควอเตอร์ มูลค่า 410 ล้านบาท ,เดอะปาร์ค มูลค่า 6,245 ล้านบาท ,ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์โฉมใหม่ มูลค่า 15,407 ล้านบาท,สีลมเอจ มูลค่า 1,714 ล้านบาท ล่าสุดวันแบงค็อก มูลค่า 113,370 ล้านบาท
สาเหตุที่มิกซ์ยูสเป็นที่นิยม “สุรเชษฐ์”บอกว่า ด้วยข้อจำกัดในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว และขนาดของที่ดินที่มีขนาดใหญ่มาก ผู้ประกอบการที่ได้สิทธิ์ในการพัฒนาบนที่ดิน จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีการใช้ประโยชน์บนที่ดินที่หลากหลาย เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีส่วนของพื้นที่สำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่ารายเดือน รายปี และแบบเช่าระยะยาว 30 ปี จึงตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของข้อจำกัดในการพัฒนา และข้อจำกัดในเรื่องอื่นๆ
คอนโดมีน้อย-ที่ดินพุ่งวาละ 2.5 ล้าน
“ส่วนคอนโดมิเนียมตลอดแนวถนนพระราม 4 มีหลายโครงการและเปิดขายกันมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ที่กำลังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันเหลือเพียง 5-6 โครงการ ประมาณ 2,486 ยูนิต อัตราการขายก็ไม่ได้สูงมากนัก ประมาณ 40% เพราะบางโครงการขายแบบสิทธิการเช่าและราคาขายค่อนข้างสูง ขณะที่บางโครงการอาจจะเปิดขายในราคาที่สูงมาก เริ่มต้น 7.5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป หรือเริ่มต้น 280,000 บาทต่อตารางเมตร อาจสูงเกินไปในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ 2-3 ปี มียูนิตอยู่พอสมควร”สุรเชษฐ์กล่าว
พร้อมระบุว่าด้านราคาที่ดินถนนพระราม 4 อาจจะแตกต่างกันออกไปถ้าเป็นที่ดินในช่วงหัวลำโพงถึงคลองเตยมีความเป็นไปได้ที่จะอยู่ในช่วงราคา 1.5- 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา แต่พื้นที่บริเวณนี้หาที่ดินของเอกชนเพื่อซื้อขายได้ยาก ทำให้ราคาค่อนข้างผันแปรตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย ทั้งนี้ในอนาคตยังมีโครงการมิกย์ยูสที่น่าจับตา จะพัฒนาบนที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยและสถานีหัวลำโพงของการรถไฟแห่งประเทศไทย ทั้งนี้แม้ยังไม่เกิดขึ้นในเร็วๆนี้ แต่โครงการต่างๆ ที่มีอยู่บนถนนพระราม 4 ก็เพียงพอจะผลักดันให้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย
ตอกย้ำภาพด้วยผลสำรวจของ”วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือREIC ที่ระบุโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในครึ่งแรกปี 2566 มี 126 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 15,312,966 ตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่แนวรถไฟฟ้าBTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้า MRT รถไฟฟ้า BTS สายสีลม และอยู่ใน โซนปทุมวัน มากที่สุด 2,674,046 ตารางเมตร เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
