ธุรกิจขาลง ’อาบอบนวด’ นับถอยหลังใกล้สูญพันธุ์ จับตาพลิกโฉม ’โพไซดอน-เจ้าพระยา2’

ธุรกิจขาลง ’อาบอบนวด’ นับถอยหลังใกล้สูญพันธุ์ จับตาพลิกโฉม ’โพไซดอน-เจ้าพระยา2’

กำลังเฉิดฉายยิ่งขึ้น ทำเล”รัชดา-พระราม9” หลังถูกอัพเกรดจากถนนเอ็นเตอร์เทนเมนต์ สู่ศูนย์กลางธุรกิจหรือย่าน CBD แห่งใหม่ ที่ขยับขยายไหลมาจากย่านสีลม สาทร พระราม 4 ปทุมวัน เพลินจิต

หลังมีรถไฟฟ้าพาดผ่านถึง 2 สาย 2 สี มีทั้งสายสีน้ำเงินMRT ช่วงบางซื่อ-ท่าพระและหัวลำโพง-บางแค และสายสีส้มช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ที่จะเปิดในปี 2568 มี”สถานีศูนย์วัฒนธรรม”เป็นจุดเชื่อมต่อ

ปัจจุบันทำเลนี้ กลายเป็นย่านยอดนิยมของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ไม่เพียงเข้ามาพักอาศัย ยังปักหลัก ผุดธุรกิจร้านอาหารเป็นดอกเห็ด ไม่ว่าร้านอาหาร หมาล่า หม้อไฟ รวมถึงธุรกิจคลับบาร์ คาราโอเกะ ร้านนวดสปา

Advertisement

ขณะเดียวกันมียักษ์ธุรกิจไทยเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆต่อเนื่อง รองรับศักยภาพของทำเล เช่น โครงการเอไอเอ รัชดา 2 มิกซ์ยูสหมื่นล้าน สูง 31 ชั้น และชั้นใต้ดิน 3 ชั้น 1 อาคาร ,มิกซ์ยูส 7,000 ล้านบาท ของกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ร่วมกับตลาดจ๊อดแฟร์ ,มิกซ์ยูสกลุ่มเซ็นทรัลด้านหลังเซ็นทรัล พระราม9 ,มิกซ์ยูสมักกะสัน 140 ไร่ มูลค่าระดับแสนล้านของกลุ่มซีพี เป็นต้น

ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีบิ๊กแบรนด์ตบเท้าเข้าไปพัฒนาคอนโดมิเนียมไม่ขาดสาย เช่น ศุภาลัย ,เอสซี, แสนสิริ,อนันดา,เอพี,ออริจิ้น ,โนเบิล เป็นต้น

ในส่วนของธุรกิจค้าปลีกก็ไม่น้อยหน้า เริ่มขยับทุ่มพลิกโฉมใหญ่ ไม่ว่า”บิ๊กซีเอ็กซ์ตร้า รัชดา“ของกลุ่มสิริวัฒนภักดี ทุ่มกว่า 500 ล้านบาทแปลงร่างเป็นบิ๊กซีเพลส ส่วน”เอสพลานาด”ที่วันนี้อยู่ใต้ลมปีกกลุ่มเซ็นทรัล เป็นอีกห้างที่จับตาหลังจากนี้จะพลิกโฉมใหม่อีกหรือไม่ เพราะอยู่ในทำเลทองจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย

เมื่อการเปลี่ยนแปลงหมุนผ่านไปสู่ยุคสมัยใหม่ มีการตั้งคำถามว่า”ธุรกิจอาบอบนวด”ที่เคยตั้งเรียงรายริมถนนรัชดาจะถูกสายลมแห่งการเปลี่ยนผ่านพัดกลืนไปหรือไม่ หรือยังเป็นธุรกิจที่มีอนาคตหรือไร้อนาคตกันแน่

“โสภณ พรโชคชัย”ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) มองว่า ธุรกิจอาบอบนวดยังคงอยู่ แต่ก็จะค่อยๆ ถูกแทนที่โดยธุรกิจอื่นๆ มากขึ้น โดยมีหลายคนพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าธุรกิจอาบอบนวดกำลังอัสดง คนเที่ยวน้อย คนให้บริการก็น้อยลง ถูกดิสรัป (Disrupt) ด้วยการให้บริการออนไลน์จริงหรือไม่

ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงอาบอบนวดด้วย “โสภณ”ให้ความเห็นว่า เป็นความจริงที่ธุรกิจนี้กำลังถดถอยลง แต่คงไม่ถึงขนาดล้มหายตายจากไปเช่น ธุรกิจโรงเรียนเอกชน ที่ล้มระเนระนาดไปในช่วงก่อน แต่โรงเรียนเอกชนชั้นดีที่หลงเหลืออยู่และปรับตัวได้ก็สอนเป็นแบบสองภาษาก็กลับเฟื่องฟูในขึ้นตามลำดับ จนกระทั่งมีการเปิดบริการใหม่ๆ

โสภณเปรียบเทียบให้เห็นว่า ในปัจจุบันโรงแรมระดับ 3 ดาวทั่วไป อาจมีอัตราการเข้าพักอยู่ 60% หากมีห้องพัก 100 ห้อง และมีรายได้สุทธิอยู่ที่ 1,000 บาท ก็จะเป็นเงินเดือนละ 1,800,000 บาทต่อห้อง

อย่างไรก็ตามหากเป็นในกรณีอาบอบนวด 100 ห้อง หากได้ค่าห้องสุทธิเพียง 600 บาทต่อห้อง (ตามภาวะตลาดในปัจจุบัน) แต่มีคนมาใช้บริการวันละ 1 รอบ ก็จะได้เงิน 1,800,000 บาทเช่นกัน แต่รายได้ทางอื่น เช่น อาหารเครื่องดื่ม น่าจะได้มากกว่าโรงแรมทั่วไป

“ดังนั้นในชั้นนี้ โอกาสที่อาบอบนวดจะล้มหายตายจากไปจึงยังมาไม่ถึง หากยิ่งมีการผสานระหว่างการเป็นโรงแรมกับการเป็นโรงนวด การเป็นร้านสปา(ชั้นค่อนข้างดี) ก็ยิ่งจะมีโอกาสมากขึ้นในการดำรงอยู่”โสภณระบุ

โสภณประเมินว่า หากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเพราะตั้งอยู่ในทำเลดี ก็น่าจะขายกิจการทิ้งได้ เช่น ในกรณีโรงนวดหรือโรงแรมที่สร้างรายได้สุทธิได้เดือนละ 1,800,000 บาท หรือปีละ 21,600,000 บาท ก็จะมีมูลค่ารวม 270 ล้านบาท ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8%

หากที่ดินที่ตั้งโครงการมีขนาด 1.5 ไร่โดยประมาณ ก็เท่ากับเป็นที่ดินในราคา 450,000 บาทต่อตารางวา (ตัดทิ้งค่าสิ่งก่อสร้างและอื่นๆ) ดังนั้นหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา การขายกิจการทิ้งจึงจะดีกว่า ไม่ต้องยุ่งยากในการทำธุรกิจนี้ หรืออาจนำเงินไปทำธุรกิจอื่นก็ได้

“อาบอบนวดที่เลิกกิจการไปจึงเป็นอาบอบนวดในทำเลดีที่เหมาะกับการทำอาคารชุดมากกว่า แต่ถ้าเป็นในทำเล ลับๆ ล่อๆ ราคาที่ดินที่ไม่สูงเกินไป ก็ยัง ไปต่อได้”โสภณกล่าว

อย่างก็ตามจากวิกฤตโควิด-19 ที่เขย่าขวัญทั่วโลกกว่า 2 ปี มีธุรกิจที่สายป่านไม่ยาวพอ ล้มหายตายจากไปไม่มากก็น้อย อาจจะรวมถึงธุรกิจอาบอบนวดด้วยเช่นกัน นับวันจากธุรกิจเคย”รุ่งเรือง”เริ่มสู่ยุค”ร่วงโรย”เต็มที

ก่อนหน้านี้การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เจ้าของสัญญาเช่าที่ดินริมถนนรัชดากว่า 100 สัญญา ได้ออกมาระบุว่าที่ดินแปลงโพไซดอน มีเนื้อที่ 15.4 ไร่ ทางบริษัทซึ่งเป็นผู้เช่าได้ยื่นหนังสือขอต่อสัญญาอีก 30 ปี เมื่อปี 2559 จากเดิมจะสิ้นสุดวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567

พร้อมกับขอดัดแปลงอาคารปัจจุบันที่สูง 11 ชั้น ซึ่งประกอบธุรกิจอาบอบนวด ทำเป็นธุรกิจโรงแรมระดับ 3 ดาว วงเงิน 200 ล้านบาท เนื่องจากธุรกิจเข้าสู่ช่วงขาลง ประกอบกับมีภาระต้นทุนมากขึ้น

โดยรฟท.ได้จ้างบริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและประเมินผลตอบแทนค่าเช่าที่จะได้รับตลอดอายุสัญญา ซึ่งมีหลายแนวทาง ทั้งขยาย 10 ปี 15 ปี 20 ปี และ 30 ปี โดยมีมูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 753 ล้านบาท

ล่าสุด”นิรุฒ มณีพันธ์”ผู้ว่าการรฟท.กล่าวว่า บริษัทกำลังขอเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจใหม่ อยู่ระหว่างรอความชัดเจนจากบริษัท และรายละเอียดสัญญา ซึ่งมีบริษัทลูก คือ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ

ย้อนไปก่อนหน้านี้มีที่ดินหลายแปลง ซึ่งเป็นที่ตั้งสถานบริการ”อาบอบนวด”ถูกเปลี่ยนมือ แปลงสภาพใหม่สูตึกสูงระฟ้า

เมื่อปี 2556 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ทุ่มเม็ดเงิน 1,200 ล้านบาท ซื้อที่ดิน “ชวาลา อาบอบนวด” ถนนศรีอยุธยา เนื้อที่กว่า 5 ไร่ ขึ้นโครงการคอนโดมิเนียม “ศุภาลัย เอลีท พญาไท” สูง 31 ชั้น มูลค่า 2,000 ล้านบาท

ด้านบริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ได้ซื้อที่ดินและอาคารอาบอบนวด วาเลนไทน์ ย่านปิ่นเกล้า พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ชีวาทัยปิ่นเกล้าสูง 20 ชั้น

ส่วนบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) ซื้อ”อัมสเตอร์ดัม อาบอบนวด”ขึ้นคอนโดแอชตัน อโศก-พระราม 9 สูง 50 ชั้น โดดเด่นเป็นตระหง่านแยกพระราม9

นอกจากนี้ยังมี”เจ้าพระยาอาบอบนวด สาขา 1 “ ตรงถนนศรีอยุธยา ทางกลุ่มใบหยกทุ่มเช่า 30 ปี ทุบแล้วสร้างเป็น“โรงแรมควีนส์แลนด์” สูง 23 ชั้น กว่า 300 ห้อง ด้วยเงินลงทุน 700-800 ล้านบาท จะเปิดให้บริการปลายปี2566

กำลังน่าจับตา “เจ้าพระยาอาบอบนวด สาขา 2” อยู่เยื้องกับเจ้าพระยาอาบอบนวด สาขา 1 ซึ่งได้ปิดกิจการไปแล้ว ปัจจุบันได้มีการล้อมรั้ว เป็นที่จับตาจะถูกแปลงสภาพเป็นอะไรในอนาคต โดยวงการอสังหาฯประเมินว่าด้วยศักยภาพทำเลไม่ไกลจากรถไฟฟ้า น่าเหมาะพัฒนาเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน

ทั้งนี้ปฎิเสธไม่ได้ว่า เมื่อที่ดินในเมืองเริ่มหายาก แถมราคาแพงหูฉี่ ทำให้”อาบอบนวด-ปั๊มน้ำมัน-ตึกแถว” เป็นหนึ่งในเป้าหมายที่นักพัฒนาที่ดินทุ่มซื้อมาพัฒนาโครงการ

QR Code
เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่
Line Image