‘บิ๊กอสังหาฯ’ ผ่าตลาดคอนโด’67 เข้าสู่โหมดเฝ้าระวัง สารพัดปัจจัยลบ ผสมโรงสงครามอิสราเอล
เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม สมาคมอาคารชุดไทย จัดเสวนาหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2024”
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมปี 2566 ไม่ค่อยดี เราเสียโอกาสไป 1 ปี จากเดิมต้นปีมองว่าน่าจะเป็นปีที่ดีตามจีดีพีของประเทศ เพราะฟื้นตัวจากโควิดแล้ว แต่ภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวน ส่งผลต่อประเทศไทย ยังมีจิ๊กซอว์ล่าสุดสงครามอิสราเอลเป็นปัจจัยใหม่ที่ไม่คาดคิด ทำให้ต้องจับตามองว่าแผนธุรกิจปี 2567 หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์คงจะมีการปรับกันอย่างไรบ้าง ขณะที่ตลาดหุ้นไทยน่าจะดี แต่ปัจจุบันหุ้นตก เพราะเศรษฐกิจเรื่องกระแสเงินทุนเคลื่อนย้ายออก ได้ส่งผลกระทบ เนื่องจากอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรของสหรัฐฯได้ดึงเงินจากทั่วโลกกลับไป
“วันนี้อสังหาฯ คงต้องรอดูรัฐบาลใหม่นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ทางคณะรัฐมนตรี มีความตั้งใจกระตุ้นเศรษฐกิจ ส่งเสริมการลงทุนทุกประเภท ซึ่งอสังหาฯเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดการเติบโตของจีพีดี 5% ในปี 2567 และคงต้องดูกำลังซื้อในประเทศ นโยบายเกี่ยวกับอสังหา การส่งเสริมตลาดต่างชาติ เพราะปีนี้เราอาจจะอกหักทัพใหญ่จากจีนยังไม่มา”นายพีระพงศ์กล่าว
นายพีระพงศ์กล่าวว่า โดยเศรษฐกิจจีนก็มีปัญหาชะลอจากที่เคยเติบโตหลายเท่าตัว จากที่ตนได้เดินทางไปจีนมาเห็นภาคการก่อสร้างโครงการอสังหาฯในจีนเริ่มชะลอตัว มีติดป้ายลดราคา คาดว่าน่าจะชะลอไป 3-4 ปี ภาพที่เห็นคือคอนโดฯที่จีนคล้ายๆเกิดต้มยำกุ้งถามว่าจีนจะมาหรือไม่ ยังเชื่อมั่นในปี 2567 คนจีนมีรายได้สูงจะกระจายความมั่งคั่งออกสู่ต่างประเทศ ด้วยการซื้ออสังหาฯเหมือนซื้อที่สิงคโปร์
“อยู่ที่ว่าเราจะไปเอาดีมานด์ดีหรือไม่ แต่ก็ถือว่ายังโชคดี ที่มีผู้ซื้อสัญชาติอื่นมาทดแทน เช่น รัสเซีย อังกฤษ อเมริกา จากเดิมเป็นชาวจีนกว่า 50% หวังว่ารัฐจะมีการมาตรการกระตุ้นดีมานด์ต่างชาติ เพราะต่างชาติเข้ามาจะสร้างรายได้เข้าสู่ประเทศ เช่น คนต่างชาติ 1 ครอบครัว มาอยู่อาศัย 10 ปี ทำให้มีรายได้ 2-3 ล้านบาทต่อปี และ 10 ปี ก็ประมาณ 20-30 ปี”นายพีระพงศ์กล่าว
นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการวังบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดมีปัจจัยลบมาจากหลายเรื่อง ทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ซึ่งรายได้ประเทศไทยมาจากส่งออกเป็นหลัก พอการบริโภคโลกย่อตัวลงมา เมื่อเขาเป็นหวัด เราก็เป็นไข้ไปด้วย ขณะที่คนไทยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้ออ่อนตัว คนที่อยากซื้อบ้านก็ซื้อไม่ได้ เพราะกู้แบงก์ไม่ผ่าน ยังมีภาระหนี้เดิมเกิดจากก่อนโควิด เกิดหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านของบริษัทสูงถึง 50%
“จีดีพีปีหน้าน่าจะโต3-4% คงดีกว่าปีนี้ที่จะโต 2% กว่าๆ ขณะที่รัฐต้องการจีดีพีโต 5 % เพราะถ้าเศรษฐกิจโตได้ระดับนี้ จะเพียงพอที่จะส่งเสริมให้คนมีกำลังซื้อบ้านได้ เศรษฐกิจจะโตก้าวไปข้างหน้าได้ แต่ถ้าโต 2-3% ก็แค่เอาตัวรอด ดังนั้นกลุยุทธ์ธุรกิจคอนโดฯปีหน้าต้อง
มีจุดเด่นหรือแตกต่างที่ชัดเจน ควรมีจุดขาย เช่น วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การประหยัดพลังงาน ใช้พลังงานหมุนเวียน ใช้ความระมัดระวังสุดๆ ในการขึ้นโครงการใหม่ เพราะดอกเบี้ยยังขึ้นต่อ จะมีภาวะเงินเฟ้อตามมา ต้องใช้ความระมัดระวัง 200% “นางอาภากล่าว
นางอาภากล่าวว่า มีข้อเสนอต่อรัฐเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ คือ ให้คนมีบ้านหลังแรก โดยรัฐสนับสนุน อุดหนุนดอกเบี้ยเพื่อการซื้อบ้านหลังแรก ,ลดค่าโอนและจำนองที่จะหมดปลายปีนี้ จะต้องทำต่อ เพราะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ,ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3%ของผู้ขาย ,ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาคารชุด, ยกเลิกLTV 2 สัญญาแรก,ผ่อนคลายหลักเกณฑ์เครดิตบูโรเป็นการชั่วคราว และสามารถให้ผู้ประกันตนถอนเงินบางส่วนจากการเกษียณอายุหรือการคลอดบุตรในกรณีที่เป็นหญิงโสดให้นำไปชำระหนี้สถาบันการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้
นายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือCPLAND กล่าวว่า ทั่วโลกมีปัญหาหมด เศรษฐกิจไม่คึกคัก เศรษฐกิจถดถอย ขณะที่จีนก็ไม่มา ประเทศไทยก็ว้าวุ่น โดยปัจจัยลบยังมีต่อเนื่องทั้งเรื่องปฎิเสธสินเชื่อเกิดขึ้นจนกลายเป็นเรื่องปกติ กลุ่มคนชั้นกลาง ไม่มีกำลังซื้อ หากต้องการให้ประเทศไทยเคลื่อนไปข้างหน้าได้ ธุรกิจเอสเอ็มอีและชนชั้นกลาง ต้องแข็งแรง
นายกีรติกล่าวว่า ยังมีสถานการณ์การเมืองไม่ปกติ การตัดสินของศาลในการคุ้มครองผู้ประกอบการกับผู้บริโภค ภาระต้นที่สูงขึ้นไป ภาษีที่ดินไร้ประสิทธิภาพ ดอกเบี้ยและ LTV กับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ ผลตอบแทน การไหลของเงินในตลาดทุน พฤติกรรม นิสัย แนวคิด ของผู้บริโภครุ่นใหม่ที่เปลี่ยนไปในความต้องการซื้ออสังหาฯ
“ปี 2567 เราเหนื่อยแน่ เศรษฐกิจจะไม่เติบโตอย่างรวดเร็ว เราต้องการภาคเศรษฐกิจที่เข้ามาช่วย ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ มีส่วนสำคัญ ช่วยให้คนมีบ้าน ช่วยให้คนที่ต้องเช่าที่อยู่อาศัย เปลี่ยนมาสู่การมีสินทรัพย์เป็นของตนเอง และคงต้องถึงเวลาเพิ่มโควต้าต่างชาติ อยากฝากให้รัฐบาลพิจารณา ด้านผู้ประกอบการจะเอาตัวรอดได้ ต้องทำคอนโดที่ดีสุด ราคาดีที่สุด คนชนะในเกม คือ คนมีอำนาจต่อรอง ต้องสร้างอำนาจต่อรองกับลูกค้า ด้วยการสร้างแบรนด์ดิ้ง โปรเจ็กต์ต้องใหญ่ กำลังซื้อต้องมี”นายกีรติกล่าว
