ส่องที่ดิน ‘อาบอบนวดเจ้าพระยา 2’ จากย่านคนขี้เมื่อย ขึ้นแท่นทำเลทองมิกซ์ยูส
ยังคงน่าติดตาม “อาบอบนวดเจ้าพระยา สาขา 2” ตั้งอยู่ริมถนนศรีอยุธยา หลังปิดตำนานไปเมื่อปี 2564 ที่ทำให้นักเที่ยวสายเมื่อยขาประจำ สุดแสนเสียดาย
สุดท้ายที่ดินทำเลทองผืนนี้ มีเนื้อที่กว่า 3-5 ไร่ สามารถเข้า-ออกได้ 2 ทาง คือ ด้านถนนศรีอนุธยา กับถนนราชปรารภจะถูกพลิกโฉมเป็นอะไร
หลัง ”อาบอบนวดเจ้าพระยา สาขาแรก” อยู่เยื้องกัน “เจ้าสัวใบหยก” ทุ่มเช่า 30 ปี ทุบอ่างสร้างเป็น “โรงแรมควีนส์แลนด์” สูง 23 ชั้น กว่า 300 ห้อง ด้วยเงินลงทุน 700-800 ล้านบาท มีแผนเปิดให้บริการในปลายปี 2566 นี้
ปัจจุบันย่านนี้ ถือว่าเป็นทำเลทอง เพราะอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าทั้งแอร์พอร์ตลิงก์และรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีพญาไท ขณะที่บริเวณโดยรอบมีโครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ดัง เข้าไปปักหมุดคึกคัก ทั้งศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสนสิริ ยังมีสำนักงาน โรงแรม เปิดกันพรึบ
ปัจจุบัน ”อาบอบนวดเจ้าพระยา สาขา 2 “ เจ้าของที่ดินได้มีการรื้อถอนและล้อมรั้ว พร้อมติดป้ายเป็นที่ดินส่วนบุคคล โดยมีข่าวสะพัดเจ้าของที่ดินกำลังหาผู้เช่ารายใหม่
แต่ด้วยพิกัดทำเลและราคาที่ดินที่สูง อยู่ที่ตารางวากว่า 1 ล้านบาท จึงลุ้นเจ้าของที่ดินจะปล่อยเช่าระยะยาวหรือขายหากมีผู้เสนอราคาที่น่าพอใจ หรือหากจะนำมาพัฒนาโครงการ คาดว่าใช้เงินลงทุนหลัก 1,000 ล้านบาทขึ้นไป
จากคำถามที่ดินอาบอบนวดเจ้าพระยา 2 จะนำพัฒนาเป็นอะไรดี?
มีการวิเคราะห์จาก “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ดูความเป็นไปได้จาก 4 ด้าน ทั้งกายภาพ กฎหมาย ตลาด และการเงิน มีทางเลือกที่เป็นไปได้
โสภณเริ่มวิเคราะห์จาก “ศูนย์การค้า” เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวลง ปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง หนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนที่ลดลง คู่แข่งจากธุรกิจออนไลน์ที่ขยายตัวอย่างไม่หยุดยั้ง น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง เห็นได้จากการปรับตัวของผู้ประกอบการหลักที่ปรับรูปแบบให้คนกลับมาใช้บริการ ให้มีพื้นที่พักผ่อน co-working
“สำหรับทำเลที่ตั้งของที่ดินแปลงนี้อาจไม่เหมาะกับการสร้างศูนย์การค้านัก เพราะติดสะพาน และในบริเวณใกล้เคียง ก็มีศูนย์การค้าที่ดึงดูดความต้องการของผู้จับจ่ายได้มากกว่า”
โสภณเจาะลึกตลาด”อาคารสำนักงาน”
อัตราการเช่าอาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ในปัจจุบัน กลับมีอัตราการเช่าที่สูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองมีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากการลงทุนในอุปทานใหม่มีน้อย ผลจากต้นทุนค่าที่ดินสูง ค่าเช่ายังไม่คุ้มค่าการลงทุน ทำให้อาคารเดิมที่มีอยู่แนวโน้มปรับค่าเช่าในระยะต่อไป รวมทั้งการซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่จะมีมากขึ้น คาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับตัวของค่าเช่าและบางอาคารเริ่มมีการปรับปรุงอาคารเพื่อปรับค่าเช่า
ส่วนอาคารสำนักงานในเขตรอบนอก “โสภณ”มองว่า สถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากที่ในเขตชั้นในค่อนข้างเต็ม เริ่มมีการปรับค่าเช่าและมีอุปสงค์เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 เป็นปีแรกที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในปี 2566 คาดว่าการลงทุนจะชะลอตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลก
“ดังนั้นการสร้างอาคารสำนักงาน จึงน่าจะมีความเป็นไปได้น้อย โดยเฉพาะในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ยังจะมีอุปทานเพิ่มอีกราว 2 ล้านตารางเมตร”
โสภณกล่าวว่า กรณีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในปี 2563-2565 อุปสงค์ได้รับผลกระทบในทำนองเดียวกับตลาดอาคารสำนักงาน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าใกล้เคียงกัน คือ ชาวต่างชาติมาเช่าสำนักงาน และพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ทำให้ผลตอบแทนและราคาลดลงรวมในช่วง 5-19% อย่างไรก็ตามเนื่องจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อาจส่งผลต่อดีต่อตลาดเช่าในระยะต่อไป โดยเฉพาะกำลังซื้อในกลุ่มตลาดล่างคนไทย ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง มีความจำเป็นที่จะต้องเช่ามากขึ้น อาจส่งผลบวกต่อตลาดเช่า เพราะกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
“ด้วยทำเลที่ตั้งที่ตั้งอยู่ติดถนนเช่นนี้ อาจไม่เหมาะสำหรับการสร้างเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์นัก และยังมีอาคารชุดมาร่วมแข่งขันอีกมาก”
ขณะที่”โรงแรม” โสภณ มองว่าในปี 2563 กลุ่มโรงแรมได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยผลตอบแทนและราคารวมลดลงถึง 14-94% จากด้านการท่องเที่ยวต่างชาติที่มีนักท่องเที่ยวกว่า 40 ล้านคนในปี 2562 เหลือเพียง 4.0 ล้านคนในปี 2563 สอดคล้องกับการประกาศขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมในท้องตลาดจำนวนมาก โดยราคาขายลดลงประมาณ 20-30%ในปี 2563 จึงไม่กำหนดอัตราผลตอบแทน เนื่องจากส่วนใหญ่แล้วผลตอบแทนเป็นศูนย์หรือติดลบ
โสภณกล่าวว่า อย่างไรก็ตามสถานการณ์ก็ค่อยๆ กลับมาปกติ ซึ่งในปี 2565 แม้จะฟื้นตัวชัดเจน โดยอัตราการเข้าพักที่เพิ่มขึ้นเป็น 40-50% แต่ปัจจัยด้านราคาค่าห้องพักที่ยังคงทำสงครามราคา ทำให้ค่าห้องพักยังต่ำ ส่งผลต่อรายได้ใกล้เคียงกับค่าใช้จ่ายในการโอเปอเรตเป็นสำคัญ ทำให้ผลตอบแทนยังต่ำ จึงยังไม่กำหนดอัตราผลตอบแทนเช่นเดียวกับปีก่อน
“โรงแรมก็เป็นทางเลือกการพัฒนาที่น่าสนใจเช่นกัน เพราะเป็นการลงทุนในระยะยาว และสามารถอาศัยเชนโรงแรมดังมาช่วยในการขายได้”
โสภณสรุปทางเลือกหนึ่งก็คือการก่อสร้างเป็นการพัฒนาแบบผสมผสานหรือโครงการมิกซ์ยูส โดยมีอาคารชุดพักอาศัยอยู่ด้านหลัง เพราะที่ดินมีลักษณะจากถนนใหญ่ลึกเข้าไปมาก ส่วนตรงกลางอาจพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน และมีศูนย์การค้าขนาดไม่ใหญ่มากนักให้บริการผู้ทำงานและผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดของโครงการและอาคารชุดรวมทั้งสำนักงานอื่นในบริเวณใกล้เคียงต่อไป
