ดอกแพง หนี้พุ่ง ฉุดตลาดคอนโดไม่สดใส เปิดตัวใหม่ลดลง 122.3% รอ ’จีน’ คัมแบ็ก
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 จะไปทางไหน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด สะท้อนในด้านดีมานด์มีการทยอยฟื้นตัว ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง ตามความต้องการในตลาด ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี จากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการในปัจจุบัน มีการปรับตัวขึ้นมาเล็กน้อย
ทว่ายังมีปัจจัยลบจากอัตราเงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบางกลุ่มยังอยู่ในสภาวะหนืด เนื่องจากกำลังซื้อเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มีค่อนข้างน้อยลง จากมีปัญหาหนี้สะสม จึงเลือกจะเช่าคอนโดมิเนียมมากขึ้น
เหตุผลดังกล่าวส่งผลให้ ”ตลาดเช่า”กลับมามีบทบาทและได้รับความนิยมทั้งจากกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง รวมถึงนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่กลับมาในประเทศบางส่วน
อีกทั้งตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ที่มีการประกาศขายอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ที่เจอสภาวะการแข่งขันในตลาดมากขึ้น สอดคล้องดัชนีความคาดหวังด้านยอดขายในอีก 6 เดือนข้างหน้าของผู้ประกอบการที่ค่อนข้างทรงตัว
ด้าน”ซัพพลาย” เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีจำนวน 5,367 หน่วย ซึ่งลดลงค่อนข้างมากจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 45.4 % และยังคงลดลง 122.3 % หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
นอกจากนี้ยังพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ มีอัตราสูงถึง76 % รองลงมาเป็นใจกลางเมือง 16 % ในขณะที่บริเวณรอบใจกลางเมืองมี 8% โดยโซัพพลายเปิดใหม่ยังคงนิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับเกรดบี 52 % เกรดซี 47 % ขณะที่เกรดเอมีเพียง 1 % เท่านั้น
ส่วน”ดีมานด์”จากการเก็บรวมรวมข้อมูลของหน่วยเปิดขายใหม่ในไตรมาส3 ปี 2566 ณ สิ้นเดือนกันยายน มีจำนวนหน่วยขายได้ 2,117 หน่วย จากที่เปิดขายใหม่ 5,367 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 39.4% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้ว 11.6 % ยังเพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ส่วนใหญ่เป็น”ดีมานด์”นักลงทุนชาวไทยที่อยู่ในตลาด ส่วนกลุ่มเรียลดีมานด์เลือกซื้อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าโครงการที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง เพราะได้ชมรูปแบบห้องโครงการจริงก่อนการตัดสินใจ
โดยกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นต่างชาติยังคงมีบ้างเล็กน้อยที่เป็นการซื้ออยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มชาว ไต้หวัน สิงค์โปร ยุโรป ขณะที่ทิศทางการท่องเที่ยวที่ยังฟื้นตัวช้า กลุ่มนักท่องเที่ยวจีนยังคงต่ำกว่าที่คาด อาจจะส่งผลให้มีอัตราการขายที่ไม่สูงนัก
สำหรับ”ราคาเสนอขาย”ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ปรับตัวลดลงในบางพื้นที่ โดยบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ 247,500 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลง 0.20% รอบเขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 121,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลง 0.25 % บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯอยู่ที่ 68,100 บาท ต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.15% ขณะที่ราคาเสนอขายเฉลี่ยรวมทุกพื้นลดลง 0.1%
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลลบด้านกำลังซื้อ ทำให้หลายโครงการที่มีการสร้างเสร็จมานาน ต้องยอมปรับลดราคาลง เพื่อทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายกระตุ้นกำลังซื้อ
หากภาครัฐมีมาตรการประกาศเกณฑ์ LTV อาจจะช่วยการกระจายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมให้มีทิศทางที่ดีขึ้น
ส่วนราคาขายมีแนวโน้มทรงตัวเนื่องจากทิศทางของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงขึ้น แต่ในอนาคตอาจจะมีการปรับราคาขึ้น 3-5% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567
ขณะที่เศรษฐกิจโลกยังมีแนวโน้มชะลอตัว นักท่องเที่ยวจีนยังเข้ามาน้อย ขณะที่กลุ่มประเทศอื่นที่ซื้อคอนโดมิเนียม มีไม่มากเท่าประเทศจีน อาจทำให้สัดส่วนของกำลังซื้อต่างชาติลดลง
