‘คนไทยในสหรัฐ’ หอบเงินซื้อบ้านหรูกรุงเทพฯ ‘ลูกค้าจีน’ หาย 30% ลุ้น 2 ปีคัมแบ๊ก
เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และเคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปรับตัวดีขึ้น มีความต้องการเข้ามาจากประเทศฮ่องกง, สหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, กัมพูชา, และประเทศเมียนมา ซึ่งแต่ละประเทศมีการลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน
“กลุ่มสหรัฐอเมริกา ต้องการคอนโดมิเนียมราคา 3.6-15 ล้านบาท หากเป็นเพื่อการอยู่อาศัยจะเน้นที่เมืองพัทยาและภูเก็ต ส่วนเพื่อการลงทุน ปล่อยเช่า จะเลือกและสนใจโซนสุขุมวิทใจกลางศูนย์กลางธุรกิจ ยังมี กลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่สหรัฐ เป็นอีกตลาดที่น่าสนใจและเติบโต ต้องการซื้อบ้านเพื่อกลับมาอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ระดับราคาที่ซื้อได้ เช่น บ้านราคา 7 ล้านบาท ส่วนผู้ซื้อจาก กัมพูชา และ เมียนมา มีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมต่ออย่างเนื่อง ส่วนใหญ่ที่เข้ามาซื้อจะเป็นเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ต้องการห้องชุดราคา 3-4 ล้านบาท จะซื้อด้วยเงินสด โดยต้องการมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ” นายวิทย์ระบุ
นายวิทย์กล่าวว่า ด้านกำลังซื้อจาก ชาวจีน ที่เป็นฐานใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมโควต้าต่างชาติเริ่มหายไปค่อนข้างมาก คาดว่าปีนี้ลดลงไป 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด ซึ่งในช่วงนั้นตลาดชาวจีนเริ่มมีสัญญาณจะไม่ดี เป็นผลมาจากสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนกับประเทศสหรัฐที่เกิดขึ้นอย่างรุนแรง คาดว่าลูกค้าจีนจะกลับมาปกติอย่างน้อย 2-3 ปี รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศจีนก่อน ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์มาเน้นตลาดกลุ่มคนไทยและตลาดต่างประเทศอื่นๆ ที่ยังมีกำลังซื้อที่ดีในบางเซ็กเมนต์ที่ไม่มีผลกระทบทางเศรษฐกิจมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
นายวิทย์กล่าวอีกว่า สำหรับปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยระดับราคา 2-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานใหญ่ที่สุดของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อกู้ซื้อบ้านจากธนาคารค่อนข้างสูง (รีเจ็กต์เรต) เพราะยังมีภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งนโยบายเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีความเข้มงวดมากเกินไป จากข้อกังวลจากธนาคารแห่งประเทศไทย และใช้มาตรการอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ (LTV) เป็นการแทรกแซงตลาดการให้สินเชื่อระหว่างธนาคารและผู้กู้
“กำลังซื้อของคนไทยได้ถดถอยลงไปมากตามสภาวะการลงทุน หลายฝ่ายอาจจะมองว่าการขึ้นอัตราดอกเบี้ย จะเป็นการเพิ่มต้นทุนการทางเงินในการกู้ยืมและส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอย แต่อยากให้มองอีกมิติว่าจะทำอย่างไรให้สภาพการลงทุน หรือความมั่นใจผู้บริโภคมีการปรับตัวดีขึ้นจากสภาพ ณ ปัจจุบัน โดยพิจารณาจากสหรัฐเป็นตัวอย่าง การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงแต่สภาวะเศรษฐกิจยังคงดีอยู่ และไม่ทำให้เศรษฐกิจถดถอย ดังนั้น การกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไม่ควรดูจากอัตราเงินเฟ้ออย่างเดียว เพราะประเทศไทยขนาดเศรษฐกิจยังเล็กอยู่ ควรพิจารณาจากสภาพแวดล้อมภายนอกประเทศประกอบด้วย” นายวิทย์กล่าว
นายวิทย์กล่าวว่า นอกจากนั้นต้องเพิ่มความสามารถในการผ่อนค่างวดของผู้กู้ หากยังใช้ระบบเดิมในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะพิจารณาปรับมาคิดอัตราการผ่อนแบบ “บอลลูน” (Balloon) ซึ่งเป็นแบบการผ่อนชำระรายเดือนในระยะที่กำหนดเท่าๆ กันทุกเดือน แต่ในงวดสุดท้ายจะต้องนำเงินก้อนมาชำระเต็ม แนวทางดังกล่าวจะช่วยในเรื่อง 1.อัตราค่าผ่อนต่องวดน้อยลง ส่งผลในเรื่องการเพิ่มกำลังซื้อ 2.อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นสินทรัพย์ของธนาคาร และแม้จะไปจ่ายบอลลูนในช่วงท้ายๆ ธนาคารสามารถนำอสังหาฯไปขายได้ และ 3.ถึงเวลาครบกำหนดงวดสุดท้าย สามารถปรับโครงสร้างเงินกู้ (รีไฟแนนซ์) ได้
นายวิทย์กล่าวต่อว่า ภาครัฐควรพิจารณาอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้ซื้อ เช่น ดอกเบี้ยที่ลดลง 1% สามารถเพิ่มกำลังซื้อบ้านได้ ซึ่งเป็นวิธีที่สหรัฐใช้กระตุ้นตลาดอยู่และยังคงใช้อยู่จนถึงปัจจุบัน หากปี 2567 ถ้าปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อสร้างสมดุลเรื่องอัตราดอกเบี้ยระหว่างประเทศ ภาครัฐอาจจะใช้นโยบายสนับสนุนให้คนไทยเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น โดยอัดฉีดเงินเข้าระบบในต้นทุนอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับแบงก์พาณิชย์ เพื่อปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำแก่ผู้ซื้อบ้านได้
“หวังว่าหากรัฐบาลไทยจะเร่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในเชิงนโยบายที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯกล้าลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้น จากสภาพตลาดปัจจุบัน การเปิดโครงการใหม่ไม่ได้ตามแผนที่ผู้ประกอบการประกาศไว้ และหากรัฐบาลเร่งรัดนโยบายต่างๆ ออกมาอย่างรวดเร็ว จะมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในขยายตัวมากขึ้น” นายวิทย์กล่าว
นายวิทย์กล่าวถึงแผนธุรกิจในการรุกบริหารลูกค้าในตลาดลักชัวรี่ว่า ปัจจุบันบริษัทได้ขยายพอร์ตเข้าไปรับบริหารแล้ว 4 โครงการ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ 2 โครงการ และวิลล่า 2 โครงการ อยู่ในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญและได้รับความนิยม ได้แก่ พัทยาและภูเก็ต ที่มียอดขายดีมาก โดยสินค้าที่บริการจะมี “ห้องชุด” ราคาตั้งแต่ 300,000-500,000 บาทต่อตารางเมตร และ “บ้านเดี่ยวลักชัวรี่” ราคาตั้งแต่ 40 ล้านบาท ไปจนถึงหลังละ 170 ล้านบาท เป็นต้น
