ปฏิเสธไม่ได้ว่าในห้วงที่กำลังซื้อในประเทศเปราะบาง ติดกับดักกำลังซื้อกลุ่มระดับกลาง ล่าง กู้แบงก์ไม่ผ่านพุ่งกว่า 50% ทำให้ “ตลาดต่างชาติ” กลายเป็นดีมานด์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ต่างชาติซื้อได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายในสัดส่วน 49% ของพื้นที่โครงการ
แม้ว่าปี 2566 ลูกค้ารายใหญ่อย่าง “จีน” ยังไม่กลับมา แต่มีลูกค้าจากประเทศอื่นเข้ามาทดแทน ส่วนใหญ่เป็นชาวจีนที่ทำธุรกิจอยู่ต่างประเทศ ไม่ว่าจีนฮ่องกง ไต้หวัน เมียนมา ที่เหลือเป็นประเทศอาเซียนและยุโรป เช่น กัมพูชา อินเดีย รัสเซีย แม้จะช้อปไม่หนักเท่าจีนแผ่นดินใหญ่ก็ตาม
- กำลังซื้อ‘ต่างชาติ’ตัวช่วยอสังหาฯไทย
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ลูกค้าต่างชาติถือเป็นกำลังซื้อสำคัญในปีนี้ เพื่อทดแทนกำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ อำนาจการซื้อลดลง จึงต้องได้ยอดขายจากต่างชาติมาเป็นวิตามินเสริมให้กับตลาด เพราะการทำให้กำลังซื้อในประเทศแข็งแรงในระยะเวลาสั้นนั้น ทำได้ยาก จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั่วประเทศ ในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2566 ที่ผ่านมา มีจำนวน 10,703 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 52,259 ล้านบาท คาดทั้งปีนี้น่าจะใกล้เคียงปี 2565 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 59,260 ล้านบาท
“ย้อนดูสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ในรอบ 5 ปี ตั้งแต่ปี 2561-2565 มีต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมไปแล้วกว่า 50,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 230,000 ล้านบาท ปี 2561 มีจำนวน 57,250 ล้านบาท ปี 2562 จำนวน 50,611 ล้านบาท ปี 2563 จำนวน 37,742 ล้านบาท ปี 2564 จำนวน 39,727 ล้านบาท และปี 2565 อยู่ที่ 59,260 ล้านบาท โดยจีนยังเป็นสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 50% แม้จะลดลงจากปี 2563 ที่เคยมีสัดส่วนถึง 60.6%” วิชัยกล่าว
- วีซ่าฟรี-ท่องเที่ยวหนุน-ลุ้นจีนคัมแบ๊ก
พร้อมคาดหวังปี 2567 จะเป็นในทิศทางเดียวกับปี 2566 เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เปิดตัวเลขมานั้น เป็นยอดขายสะสมมาก่อนหน้านี้ ขณะที่ยอดขายใหม่ของปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ยังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะยอดขายจากจีนแผ่นดินใหญ่ เนื่องจากจีนเองยังมีวิกฤตเศรษฐกิจภายในประเทศ แต่ภายใต้วิกฤต ยังมีดีมานด์ เนื่องจากส่วนใหญ่จีนที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ต้องการซื้อเป็นบ้านหลังที่สองและเลือกในทำเลอยู่ใกล้โรงเรียนลูก ดังนั้น จึงคาดว่าเมื่อรัฐบาลให้ฟรีวีซ่าให้ไทย-จีนเป็นการถาวร และวีซ่าฟรีชั่วคราวให้กับนักท่องเที่ยวจากประเทศคาซัคสถาน อินเดีย ไต้หวัน จะส่งผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมไทยได้บ้าง เพราะทำให้การเดินทางเข้ามาสะดวกมากขึ้น ทั้งนี้ แม้จีนจะแผ่วไปบ้าง แต่ยังมีกลุ่มยุโรปและรัสเซียที่ยังซื้อ
“ปี 2567 หากการท่องเที่ยวขยายตัวมากขึ้นกว่าปี 2566 น่าจะส่งผลดีต่อการขยายตัวของตลาดต่างชาติให้เพิ่มขึ้น และเป็นส่วนที่มาช่วยชดเชยกำลังซื้อของคนไทย ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ได้ อีกทั้งยังเป็นส่วนสำคัญช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ให้มีการขยายตัวอีกทางหนึ่ง ซึ่งคอนโดไทยยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ ทั้งซื้อเพื่อการลงทุนและเป็นบ้านหลังที่สอง” วิชัยกล่าว
- ‘อนันดา-แสนสิริ’ โอนคอนโดพุ่ง
ฝั่งมุมมองของผู้ประกอบการ ทาง ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ปัจจัยบวกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 คือ ดีมานด์ต่างชาติ จะเป็นเสาหลักค้ำจุนและทดแทนตลาดในประเทศที่กำลังซื้อหดตัว โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีดีมานด์ต่างชาติเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มจีนจากฮ่องกง ไต้หวัน เมียนมา การที่รัฐบาลมีนโยบายวีซ่าฟรีไทย-จีนถาวร นับเป็นสิ่งที่ดี ทำให้คนมาเที่ยวและเกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งในปี 2566 ถือกว่าบริษัทผ่านวิกฤตมาได้ด้วยดี จากโปรโมชั่นลดราคาสต๊อกสินค้าพร้อมอยู่ สามารถรักษากระแสเงินสด มีเงินชำระหนี้หุ้นกู้ 3,842 ล้านบาท จะครบกำหนดเดือนมกราคมนี้ ยังมีเงินเหลือลงทุนธุรกิจต่อ
“ผลประกอบการปี 2566 ทั้งยอดขาย ยอดโอนเติบโต 10-12% มียอดขาย 19,500 ล้านบาท ในนี้เป็นยอดขายตลาดต่างชาติ 7,000-8,000 ล้านบาท มียอดโอน 13,200 ล้านบาท เป็นยอดโอนต่างชาติ 2,000-3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเท่าตัว ซึ่งปีนี้เน้นทำตลาดต่างชาติมากขึ้น โดยมีสต๊อกพร้อมอยู่พร้อมโอน 18,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งลูกค้าต่างชาติที่ซื้อมีทั้งเพื่ออยู่เองและลงทุน” ประเสริฐกล่าว
พร้อมมีข้อเสนอต่อรัฐบาล ต้องมีมาตรการส่งเสริมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ เช่น ปรับโครงสร้างค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้เสียในอัตราที่สูงกว่าคนไทย พร้อมกำหนดพื้นที่ที่ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยให้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% เพิ่มโควต้าซื้อคอนโดมิเนียมได้มากกว่า 49%
ขณะที่ อุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) คาดหวังนโยบายวีซ่าฟรีไทย-จีนถาวร นอกจากส่งผลดีต่อการท่องเที่ยว ยังมีผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งพูลวิลล่าและคอนโดมิเนียมคึกคักไปด้วยโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เริ่มมีกลุ่มซาอุดีอาระเบียมาซื้อมากขึ้น รวมถึงกลุ่ม CLMV เมียนมา รัสเซีย ที่ทดแทนจีนที่ยังไม่กลับมา ซึ่งปี 2566 แสนสิริยอดโอนต่างชาติเป็นไปตามเป้า แต่ยอดขายลดลงจากเป้า 5,000 ล้านบาท จาก 12,000 ล้านบาท สามารถทำได้ 7,000 ล้านบาท เพราะจีนลูกค้าหลัก ยังไม่กลับมา คาดหวังปี 2567 จะดีขึ้นจากนโยบายวีซ่าฟรี โดยแสนสิริเน้นทำตลาดต่างชาติมากขึ้น และตั้งเป้ามียอดขายไม่น้อยกว่าปี 2566
- ลุ้น‘เศรษฐา’คลายกฎเหล็กกระตุ้น
เมื่อต่างชาติเป็นความหวัง ล่าสุด 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยื่นหนังสือถึง เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง พิจารณาข้อเสนอกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใน 8 ข้อเสนอที่ลิสต์ให้นายกรัฐมนตรีช่วยพิจารณา นั่นคือการทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องการถือครองที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้สอดคล้องกับบริบทเศรษฐกิจและสังคมโลกที่เปลี่ยนแปลงไป
ไม่ว่าขยายเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี, ทบทวนหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ที่เกี่ยวกับการที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้, ซื้อที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาทให้วีซ่า 10 ปี ซื้อ 5 ล้านบาทให้วีซ่า 5 ปี รวมถึงให้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ดินได้ 24.5% ในราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ในพื้นที่ 5-10 จังหวัดนำร่องเมืองท่องเที่ยวและแหล่งอุตสาหกรรมที่ส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุน เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ภูเก็ต เชียงใหม่ กรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งทั้งหมดเป็นข้อเสนอที่ยังต้องลุ้นคำตอบ
เพราะบางประเด็นต้องใช้เวลาพิจารณา คงไม่มีคำตอบฟันธงชัดเจนในเร็ววัน
