| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
สถานการณ์สต๊อกรอขายยังคงอยู่ในระดับสูงล้นทะลักมาจากปี 2566 น่าจะเป็นอีกเรื่องที่น่าติดตามสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ท่ามกลางสารพัดปัจจัยลบฉุดรั้ง ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยแพง และยอดรีเจ็กต์เรตหรือถูกปฏิเสธสินเชื่อ ยังคงอยู่ในระดับสูงเกิน 50% เพราะ “ของเก่า” ที่ค้างสะสมอยู่มาแรมปี ยังไม่มีทีท่าจะขายหมด ขณะที่ “ของใหม่” ไหลเข้ามาเติมตลาดตลอดเวลา สวนทางกับกำลังซื้อที่อ่อนแรง
จากสถานการณ์ต่างๆ ที่กดดัน จึงเป็นที่มา 8 ข้อเสนอที่ 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ พร้อมใจกันตบเท้าเข้าพบ เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ที่ทำเนียบรัฐบาล เมื่อวันที่ 10 มกราคมที่ผ่านมา
โดยคาดหวังให้รัฐบาลช่วยพิจารณาออกมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่นับเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์ที่สามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้ท่ามกลางปัจจัยลบท่วมประเทศ ล่าสุด ทุกฝ่ายอยู่ระหว่างถอดรายละเอียดในแต่ละข้อเสนอ ก่อนเคาะเป็นมาตรการออกมา
อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในห้วงเวลานี้อาจจะเกิดคำถามดังๆ สรุปแล้วประเทศไทยมีที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ทั้งหมดเท่าไหร่ทั่วประเทศ และต้องใช้เวลาขายกี่ปีถึงจะหมด
⦁อสังหาพร้อมขายทั่วไทยพุ่ง 3 ล้านล้าน
โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดข้อมูลตัวเลข “บ้านว่าง” หรือที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่สร้างเสร็จ แต่ไม่มีคนอยู่ พบว่ามีอยู่ถึง 1,309,551 หน่วย โดยอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 617,923 หน่วย รวมทั้งบ้านแนวราบและอาคารชุดที่รอคนเข้าอยู่ และที่ปล่อยทิ้งร้างไว้เฉยๆ หรือโดยรวมแล้วประมาณ 4.7% ของที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
“ไม่ใช่ว่าบ้านจำนวนนี้ เป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ เพียงแต่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากเกินไป จนเกินความต้องการ ดังนั้น ประเทศไทยจึงไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเหมือนประเทศอื่น เช่น ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย บังกลาเทศ อินเดีย เนปาล อาจกล่าวได้ว่าบ้านว่างในไทยกว่า 1.3 ล้านหน่วยนั้น ยังน้อยเมื่อเทียบกับเกาหลีใต้มีอยู่ 1.5 ล้านหน่วย ญี่ปุ่น 8.5 ล้านหน่วย และจีน 50 ล้านหน่วย” โสภณกล่าว
พร้อมกางตัวเลขประมาณการที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทั่วประเทศไทย แยกเป็นที่อยู่อาศัยพร้อมขายทั่วประเทศไทยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 617,923 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 4,654,370 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จทั่วประเทศ 27,708,635 หน่วย ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยทั่วประเทศ 1,309,551 หน่วย
โดยที่อยู่อาศัยที่พร้อมขายทุกประเภททั่วประเทศคิดเป็นมูลค่ารวม 3,190,527 ล้านบาท ขณะที่ที่อยู่อาศัยที่รอการขายทั้งหมดทั่วประเทศมี 1,518,000 หน่วย ในนี้เป็นที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศ เฉพาะของผู้ประกอบการ 420,000 หน่วย และที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมดทั่วประเทศรวมบ้านมือสอง 1,108,000 หน่วย
⦁กทม.-ปริมณฑลกระฉูด-คอนโดมากสุด
เมื่อเจาะลึกรายละเอียดในส่วนของที่อยู่อาศัยที่อยู่ในมือผู้ประกอบการทั่วประเทศ 420,000 หน่วย พบว่าอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 230,000 หน่วย อีกประมาณ 190,000 หน่วย อยู่ในมือของผู้ประกอบการในจังหวัดภูมิภาค 70 จังหวัด โดยในจำนวนบ้านที่รอการขายของผู้ประกอบการทั่วประเทศ คาดว่ามีประมาณ 80,000 หน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วน 340,000 หน่วย เป็นที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ
อีกตัวเลขที่น่าสนใจ นั่นคือ จำนวนบ้านที่รอการขายอยู่ทั่วประเทศมีอยู่ 1,518,000 หน่วย โดยเป็นบ้านอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 420,000 หน่วย ขณะที่เป็นบ้านในมือของประชาชนทั่วไปที่ซื้อแล้วและรอการขายถึง 1,108,000 หน่วย โดยโสภณสะท้อนว่าตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่กว่าบ้านมือหนึ่ง
“โสภณ” ยังกล่าวถึงจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมในมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลที่ขายอยู่ทั้งหมดในสิ้นปี 2566 พบว่ามีจำนวน 233,433 หน่วย โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดพักอาศัย 84,200 หน่วย หรือ 36.1% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 77,307 หน่วย หรือ 33.1% ตามด้วยบ้านเดี่ยว 43,502 หน่วย หรือ 18.6% และบ้านแฝด 24,825 หน่วย หรือ 10.6% นอกนั้นเป็นตึกแถวและที่ดินจัดสรรที่มีอยู่น้อยมาก
“ด้านระดับราคาพบว่าบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีจำนวน 23,085 หน่วย บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 14,747 หน่วย ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 42,051 หน่วย และห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 28,285 หน่วย ซึ่งถ้าดูจากระดับราคาโดยรวมจะเห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด 73,841 หน่วย หรือราว 32% ของอุปทานในมือของผู้ประกอบการทั้งหมด” โสภณกล่าว
⦁คาดใช้เวลาขายเร็วสุด26-61เดือน
เมื่อถามว่า ต้องใช้เวลาในการขายนานแค่ไหน จากยูนิตสะสมของแต่ละประเภทสินค้า “โสภณ” ประมาณการว่าห้องชุดจะใช้เวลาขายสั้นที่สุด คือ 26 เดือน หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อีกเลย ส่วนบ้านเดี่ยวต้องใช้เวลาขาย 53 เดือนบ้านแฝด 57 เดือน และทาวน์เฮาส์ 61 เดือน แต่ในความเป็นจริงยังมีหน่วยขายเปิดใหม่อยู่เรื่อยๆ แต่หากมีการดูดซับอุปทานดี อาจทำให้ระยะเวลานี้สั้นลง ในทางตรงกันข้าม หากเศรษฐกิจไม่ดี การดูดซับช้า อาจทำให้สินค้ารอการขายขยายตัวมากขึ้น กลายเป็นปัญหาใหญ่ของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพราะจำนวนบ้านที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลสิ้นปี 2566 ที่สร้างเสร็จแล้วมีเพียง 35,221 หน่วย หรือ 15.1% ที่เหลือยังสร้างไม่เสร็จ หากนับจำนวนที่สร้างเสร็จตั้งแต่ 80% ขึ้นไป จะมีจำนวน 55,154 หรือ 23.6% แสดงว่าเกินกว่า 3 ใน 4 ที่ยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้ามาในตลาด
⦁พฤกษา-อนันดา-ศุภาลัยเร่งระบาย
ในฝั่งของผู้ประกอบการ กำลังเร่งสปีดปั๊มรายได้จากโครงการพร้อมอยู่พร้อมโอน เริ่มจากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ทางซีอีโอ ปิยะ ประยงค์ กล่าวว่า ปัจจุบันพฤกษามีสต๊อกโครงการแนวราบและแนวสูงที่สร้างเสร็จพร้อมขาย คิดเป็นมูลค่าร่วม 10,000 ล้านบาท แยกเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 5,000 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ประมาณ 3,000 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวประมาณ 2,000 ล้านบาท
ขณะนี้ได้จัดโปรโมชั่นพิเศษ ร่วมกับสถาบันการเงินให้ดอกเบี้ยคงที่ 1.99% ใน 3 ปีแรก เพื่อช่วยลูกค้าลดภาระการผ่อนบ้าน นอกจากนี้ ยังมีแผนจะทำการตลาดลูกค้าต่างชาติมากขึ้นด้วย ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนแนวราบในเบื้องต้นมีแนวคิดจะนำบ้านราคา 30-50 ล้านบาท มาให้เช่าระยะยาว
ด้านบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในช่วงที่ผ่านมา ถือว่าอยู่ในโหมดที่สร้างรายได้จากโครงการพร้อมอยู่เป็นหลัก และในปี 2567 เป็นอีกปีที่ “อนันดา” หมายมั่นปั้นมือจะมีรายได้ 15,000 ล้านบาท จากโครงการพร้อมอยู่ ที่มีสต๊อกพร้อมขายอยู่ที่ 18,500 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ยังไม่นับรวมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจะทยอยแล้วเสร็จปี 2567-2568 อีกหลาย 10,000 ล้านบาท ซึ่งไฮไลต์การทำตลาดในปีนี้ จะดึงดีมานด์ต่างชาติเข้ามามากขึ้น ไม่ว่าจีน ไต้หวัน เมียนมา ที่เป็นลูกค้าหลัก
ขณะที่บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) แม้จะมีสต๊อกคอนโดมิเนียมอยู่ 10,000 ล้านบาท แต่ พีระพงศ์ จรูญเอก ซีอีโอ ยังมั่นใจ จากสถิติที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ถึงปีละ 20,000-30,000 ล้านบาท เชื่อว่าจะสามารถระบายสต๊อกได้ภายใน 6 เดือน
ส่วนบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ในปีนี้ชะลอพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม รอดูจังหวะตลาด หลังมีสต๊อกเหลือกว่า 4,000 ล้านบาท ฟากบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อยู่ระหว่างนำโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่กว่า 100 โครงการทั่วประเทศ จัดโปรโมชั่นพิเศษ
⦁แสนสิริไม่กังวลสต๊อกหมื่นล้าน
ทางด้านบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีข้อมูลอัพเดตจาก อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ ซึ่งระบุว่า ปี 2567 แสนสิริมีบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่พร้อมโอนคิดเป็นมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 5,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-4 ล้านบาทต่อยูนิต และบ้านแนวราบประมาณ 6,000 ล้านบาทราคาเฉลี่ย 8-9 ล้านบาทต่อหลัง โดยภาพรวมเป็นพอร์ตที่ไม่มีปัญหาเรื่องการกู้ไม่ผ่าน และดูจากสถิติยอดขายที่แสนสิริทำได้ปีละ 40,000 ล้านบาท จึงไม่น่ากังวล และคาดว่าจะขายได้หมดใน 4-5 เดือนนี้
“อุทัย” ยังกล่าวอีกว่า ปัจจุบันแสนสิริมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขายประมาณ 130 โครงการทั่วประเทศ โดยได้มีการทำการตลาดอยู่ตลอด ไม่ว่าสินค้าพร้อมอยู่ ทั้งตลาดในประเทศและตลาดต่างชาติ ซึ่งในปีนี้ตลาดต่างชาติจะขยายเอเจนต์เพื่อทำการตลาดไปประเทศอื่นเพิ่มขึ้น เช่น รัสเซีย เกาหลี ไต้หวัน ฮ่องกง เมียนมา กัมพูชา ที่ไม่ใช่ประเทศจีนอย่างเดียว ตั้งเป้าปีนี้จะมียอดขาย 7,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15-20% จากปีที่แล้วที่มียอดขาย 6,100 ล้านบาท โดยคาดหวังวีซ่าฟรีถาวรไทย-จีน จะเริ่มวันที่ 1 มีนาคมนี้ จะมีลูกค้าจีนกลับมามากขึ้น ซึ่งแสนสิริมีบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาท ถึง 200 ล้านบาท สามารถรองรับดีมานด์ต่างชาติ
ขณะที่สถานการณ์ยอดรีเจ็กต์เรต “กรรมการผู้จัดการใหญ่แสนสิริ” อัพเดตว่า มากสุดเป็นระดับราคา 2 ล้านบาทประมาณ 50% ต้องทำการขายถึง 2 รอบ แต่ถ้าดูทุกระดับราคาแล้ว โดยภาพรวมอยู่ที่ 10-15% ถือว่ายังไม่น่ากังวลอย่างไรก็ดี หวังว่ารัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมา จาก 8 ข้อเสนอที่ 7 สมาคมได้ยื่นไป โดยเฉพาะมาตรการ LTV ถ้าผ่อนปรนได้ จะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี เพราะจะช่วยทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้มากขึ้น
แม้ปี 2567 ผู้ประกอบการจะผ่อนคันเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ไปบ้าง แต่ภายใต้สถานการณ์ความไม่แน่นอนที่มีมากกว่ากำลังซื้อในตลาด จึงต้องลุ้น “สต๊อกรอขาย” ทั้งของเก่า ของใหม่ที่กำลังรอคิวเสร็จ จะถูกระบายไปได้มากหรือน้อยแค่ไหนในภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยเป็นใจ!
