กำลังซื้ออ่อนแรง แบงก์ไม่ปล่อยกู้ ฉุดยอดโอน’บ้านต่ำ 5 ล้าน’ซบเซา
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
กล่าวว่าในปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 90.9 ของ GDP ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์ โดยทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลง
โดยพบว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ มีจำนวน 366,825 หน่วย มูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลง 6.6 % และ 1.7 % เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามลำดับ ส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347
ล้านบาท ลดลง2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน
หากพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง ลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่าง 1.7 ถึง 9.8 % โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือ ไม่เกิน 1 ล้านบาท และ 2.01 – 3 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่าง1.9 ถึง 11.9%
การชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น โดยจะเห็นได้ชัดใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าบ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัว 5.7 %และ 10.6 % ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัว 7.7 %และ 11.3 % ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย มีการเปิดตัวใหม่ลดลง โดยเปิดตัว 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาท ลดลง22.1 %และ 26.3 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
ขณะที่อาคารชุดเปิดตัวใหม่จำนวน 47,800 หน่วย ลดลง14.5 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.9 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นว่า อาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2566 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 2565 ทั้งนี้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน 96,813 หน่วย ลดลง 11.4 % แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ และยังคงมีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้ม อาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาต่ำ และอาจส่งผลให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจมีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้มีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง และมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ จึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้
อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพง หรือ ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565 – 2566 แต่มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีอุปทานเข้ามาเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง อาจส่งผลให้เกิดปริมาณอุปทานส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยประมาณการคร่าว ๆ ว่า หน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีมากกว่ายอดขายได้ในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน
“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่อาจมีโอกาสขยายตัว แต่ตั้งอยู่บนปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ทำให้ต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อสร้างให้อุปสงค์ในตลาดมีความแข็งแรง และสร้างแรงกระตุ้นต่าง ๆ รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับที่ต่ำจากการที่ไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้หรือไม่“นายวิชัยกล่าว
