| ผู้เขียน | ทีมข่าวเศรษฐกิจ |
|---|
จับสัญญาณสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หลังรัฐบาลอัดฉีดมาตรการกระตุ้นชุดใหญ่ จะช่วยพลิกฟื้นตลาดได้มากน้อยแค่ไหน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อติดหล่มหนี้ครัวเรือน ธนาคารคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ความร้อนแรงยอดรีเจ็กต์แรงยังไม่ลดลง ขณะที่หนี้เสียยังพุ่งต่อเนื่อง
ว่ากันว่า ถึงมีมาตรการออกมา แต่หากแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ดอกเบี้ยยังคงค้างในระดับสูง ทุกอย่างจะไม่พ้นจากวังวนเดิม แต่อาจจะคึกคักขึ้นบ้างในกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ที่จะได้อานิสงส์มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% เพราะเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อ
⦁ราคาต่ำ3ล้านรอระบายแสนยูนิต
วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากมาตรการรัฐที่ออกมา ไม่ว่าลดค่าโอนและจดจำนอง อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี คาดหวังจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อตลาดต่ำ 3 ล้านบาทได้และทำให้สต๊อกสะสมลดลงได้บ้าง แต่กว่ามาตรการจะออกฤทธิ์คงเป็นครึ่งหลังของปี 2567 เนื่องจากไตรมาส 3 เป็นหน้าฝน เป็นช่วงโลว์ซีซั่น จะคึกคักอีกครั้งในไตรมาส 4 ที่มาตรการลดค่าโอนและจำนองจะสิ้นสุด
จากการเก็บข้อมูล ณ สิ้นปี 2566 ภาพรวมอาคารชุดและบ้านจัดสรร ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายกว่า 97,075 หน่วย มูลค่า 230,338 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายใหม่ต่ำกว่าปี 2565 ในทุกไตรมาส โดยไตรมาส 4 ปี 2566 มียอดขาย 4,911 หน่วย ลดลง 6.7%
เมื่อดูในส่วนของอาคารชุด ยังมีการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก เฉลี่ยไตรมาสละ 8,600 หน่วย แต่น้อยกว่าปี 2565 ที่มีการเปิดตัวใหม่ เฉลี่ยไตรมาสละ 10,400 หน่วย โดยไตรมาส 4 ปี 2566 มีการเปิดตัวใหม่ 8,713 หน่วย ขณะที่ยอดขายได้ใหม่ต่ำกว่าปี 2565 ในทุกไตรมาส โดยไตรมาส 4 ปี 2566 มียอดขายใหม่ 5,471 หน่วย ลดลง 3.5%
“การที่ยอดขายของอาคารชุดลดลง และหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะประสบกับกำลังซื้อที่ลดลง ส่งผลให้เกิดหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น ซึ่งผลการสำรวจพบว่า มีหน่วยเหลือขายสะสมของอาคารชุดเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส โดยสิ้นไตรมาส 4 ปี 2566 มีจำนวน 52,940 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.6% มูลค่า 117,546 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.9% เมื่อเทียบปีก่อนหน้า” วิชัยกล่าว
พร้อมทั้งฉายภาพบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่ปี 2566 เฉลี่ยไตรมาสละ 3,250 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยการเปิดตัวใหม่ปี 2565 มีประมาณ 3,870 หน่วย ลดลง 10.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าและเป็นการลดลง 2 ไตรมาสต่อเนื่อง ซึ่งกลุ่มระดับราคานี้ มีทาวน์เฮาส์ถึง 95% ของบ้านแนวราบทั้งหมด
และมีข้อสังเกตว่าในกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาไม่แพงในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีความต้องการซื้ออยู่ ทำให้มีการขยายตัวทั้ง 4 ไตรมาสในปี 2566 แต่กลุ่มนี้มีซัพพลายออกสู่ตลาดน้อยมาก จากข้อจำกัดราคาที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทั้งนี้จากการสำรวจพบว่ามีหน่วยเหลือขายสะสมของบ้านจัดสรรทรงตัวในระดับสูงอย่างต่อเนื่องหลายไตรมาส โดยสิ้นไตรมาส 4ปี 2566 มีจำนวน 44,135 หน่วย ลดลง 1.5% และมูลค่า 112,792 ล้านบาท ลดลง 1.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
⦁5ทำเลคอนโด-บ้านขายดี
ถึงซัพพลายสะสมยังมีอยู่มาก แต่มีบางทำเลที่ยังขายดีและทำเลที่ขายได้ช้า ซึ่ง “วิชัย” ปักหมุดไว้ในส่วนของอาคารชุด มี 5 ทำเลที่ขายดี อันดับหนึ่งโซนธนบุรี คลองสาน บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด มียอดขายได้ใหม่ 864 หน่วย อัตราการดูดซับ 4.3% ต่อเดือน รองลงมาพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ มียอดขายได้ใหม่ 603 หน่วย อัตราการดูดซับ 3.1% ต่อเดือน, คลองหลวง หนองเสือ มียอดขายได้ใหม่ 538 หน่วย อัตราการดูดซับ 8.6% ต่อเดือน, เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ มียอดขายได้ใหม่ 408 หน่วย อัตราการดูดซับ 2.7% ต่อเดือน และบางพลี บางบ่อ บางเสาธง มียอดขายได้ใหม่ 399 หน่วย อัตราการดูดซับ 4.7% ต่อเดือน
ส่วนบ้านจัดสรรอันดับหนึ่งอยู่โซนบางพลี บางบ่อ บางเสาธง มียอดขายได้ใหม่ 630 หน่วย อัตราการดูดซับ 3.6% ต่อเดือน ตามมาด้วยเมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ มียอดขายได้ใหม่ 567 หน่วย อัตราการดูดซับ 3.5% ต่อเดือน, บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย มียอดขายได้ใหม่ 444 หน่วย อัตราการดูดซับ 2.6% ต่อเดือน,เมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก มียอดขายได้ใหม่ 435 หน่วย อัตราการดูดซับ 2.7% ต่อเดือน และลำลูกกา ธัญบุรี มียอดขายได้ใหม่ 434 หน่วย อัตราการดูดซับ 2.1% ต่อเดือน
⦁เปิด5ทำเลขายไม่ออก
ขณะที่ทำเลต้องระมัดระวัง เนื่องจากมีหน่วยเหลือขายมาก สำหรับอาคารชุด อันดับหนึ่ง โซนพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศ เหลือขาย 5,910 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 31 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 32 เดือน รองลงมาธนบุรี คลองสาน บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ บางพลัด เหลือขาย 5,900 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 35 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 30 เดือน
เมืองนนทบุรี ปากเกร็ด เหลือขาย 5,771 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 32 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 30 เดือน, เมืองสมุทรปราการ พระประแดง พระสมุทรเจดีย์ เหลือขาย 4,618 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 31 เดือน ซึ่งยังไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้าและห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง เหลือขาย 3,782 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 28 เดือน เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 24 เดือน
ในส่วนบ้านจัดสรร อันดับหนึ่งโซนคลองหลวง หนองเสือ เหลือขาย 7,955 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 73 เดือน เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 78 เดือน รองลงมาลำลูกกา ธัญบุรี เหลือขาย 6,488 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 55 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 61 เดือน, บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย เหลือขาย 5,321 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 44 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 50 เดือน
บางพลี บางบ่อ บางเสาธง เหลือขาย 5,233 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 24 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 33 เดือน และเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก เหลือขาย 4,937 หน่วย คาดต้องใช้เวลาขาย 42 เดือน ปรับตัวดีขึ้นจากก่อนหน้าที่ต้องใช้เวลา 45 เดือน
⦁ลุ้นมาตรการ-ลดดบ.ช่วยได้
“วิชัย” ยังวิเคราะห์ถึงผลคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติไม่ปรับลดอัตราดอกเบี้ยว่า ถ้าปรับลดลงจะลดภาระผู้กู้ซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท รวมถึงมีผลด้านจิตวิทยาทำให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะที่ผู้ประกอบการจะมีต้นทุนการเงินถูกลง อย่างไรก็ดีแม้ดอกเบี้ยจะลดลง แต่ถ้าธนาคารยังคงเข้มงวดการปล่อยกู้ทั้งดอกเบี้ยที่ถูกลงและมาตรการรัฐที่ออกมาก็ไม่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ
ฝั่งผู้ประกอบการได้สะท้อนในหลากมุมมอง โดย กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW มองว่า การที่ กนง. คงอัตราดอกเบี้ย แสดงให้เห็นถึงภาพรวมในระดับโลก และระดับภูมิภาค ยังมีความกดดันอยู่ หากประเทศสหรัฐยังไม่ลดดอกเบี้ย คงเป็นการยากที่ไทยจะลดก่อน เพราะเป็นเรื่องของเงินทุนไหลออก และเงินบาทที่อาจจะอ่อนค่าไปมากกว่านี้ ดังนั้นเป็นไปได้ยากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะลดดอกเบี้ย และมีผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจไทยอย่างแน่นอน เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของการทำธุรกิจ
สำหรับในมิติของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ซีอีโอ ASW มองว่าในภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา และกำลังซื้ออ่อนแรง การปฏิเสธสินเชื่อเงินกู้ซื้อบ้านของธนาคาร ย่อมส่งผลต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งบริษัทที่พัฒนาโครงการมาก ยิ่งกระทบมาก แต่หากมีการวางแผนรองรับที่ดีมีวงเงินสินเชื่อหรือแหล่งเงินมาชดเชย จะสามารถแก้ไขสถานการณ์ได้
แต่หากบริษัทที่เกิดปัญหาการรับรู้รายได้ลดลงจากการปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก อาจจะกระทบกับกระแสเงินสดในการดำเนินงานและจะกระทบต่อเนื่องไปยังคู่ค้าที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ผู้รับเหมา วัสดุก่อสร้าง และหากสถานการณ์กดดันต่อเนื่องเนิ่นนาน อาจจะมีบางบริษัทขาดสภาพคล่องและกระทบต่อการดำเนินธุรกิจได้ โดยบริษัทมียอดที่ลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่าน 20-30% สำหรับกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท หากมีการปรับดอกเบี้ยลดลง คงจะช่วยกลุ่มนี้ได้มากขึ้น
ด้าน อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะมีผลดีต่อเศรษฐกิจที่ขยายตัวในอัตราต่ำอยู่ในขณะนี้ เนื่องจากการลดดอกเบี้ย เป็นการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ เป็นการลดต้นทุนของผู้ประกอบการ อีกทั้งยังส่งผลดีต่อภาคครัวเรือนในการจับจ่ายใช้สอยและมีส่วนสำคัญที่จะลดภาระของผู้ที่เป็นลูกหนี้อยู่แล้วด้วย
ไม่ต่างจาก ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งมองว่ามาตรการรัฐที่ออกมาเป็นผลบวกต่อตลาดอสังหาฯที่ซึมให้มีกำลังซื้อมากขึ้นจากกลุ่มระดับกลาง หลังกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ติดปัญหาเรื่องกู้ไม่ผ่านสูง ส่วนบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เกรงว่ายังติดปัญหากำลังซื้อเหมือนเดิม เพราะคนยังมีภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ระดับสูง ขณะที่ธนาคารยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งตลาดกลุ่มระดับล่างถ้าเศรษฐกิจไม่ดี รายได้ไม่เพิ่ม ยังไงก็ยังเป็นกลุ่มที่ยังแย่อยู่ต่อให้มีมาตรการรัฐเข้ามาช่วยก็ตาม ส่วนดอกเบี้ยหากปรับลดลงจะลดภาระทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านได้
⦁ลดช้าศก.ไทยยิ่งฟื้นยาก
ขณะที่ อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่ภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมา ถือว่าเป็นยาแรงกว่าทุกครั้ง เพราะขยายเพดานราคาบ้านจาก 3 ล้านบาท เป็น 7 ล้านบาท และเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ แต่ถ้าจะให้แรงจริงๆ บนสถานการณ์แบบนี้ ทาง ธปท.ต้องปรับลดดอกเบี้ย เลิกมาตรการ LTV ซึ่งจะช่วยได้มาก โดยการที่ดอกเบี้ยลดลงไม่ได้ส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการมีต้นทุนการเงินและลูกค้ามีค่างวดที่ถูกลงแล้ว ยังช่วยธุรกิจที่ต้องกู้เงินจากแบงก์ได้ด้วย
“ดอกเบี้ยเป็นต้นทุนค่อนข้างสำคัญต่อธุรกิจอสังหาฯ เพราะส่งผลต่ออำนาจในการซื้อ ถ้าขึ้นดอกเบี้ย 1% ทำให้อำนาจในการซื้อหายไป 7-8% ถ้าลง 1% จะทำให้การซื้อกลับมา 7-8% เช่นเดียวกัน” อุทัยย้ำ
สอดคล้องกับมุมมองของ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ออกมาย้ำชัดเช่นกันว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ย มีผลต่อกำลังซื้อ ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน ถ้าดอกเบี้ยแพง คนจะชั่งใจ เพราะมีภาระเพิ่ม ดังนั้นดอกเบี้ยนโยบายควรจะปรับลดลงได้แล้ว ถ้าช้าจะยิ่งทำให้การฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจรวมถึงตลาดอสังหาฯยิ่งยากขึ้น
คงต้องลุ้นแนวโน้มในอีก 8 เดือนข้างหน้า หากทิศทางอัตราดอกเบี้ยเป็นโหมดขาลง อย่างที่กูรูเศรษฐศาสตร์หลายสำนักได้คาดการณ์ไว้ บวกกับมาตรการรัฐออกฤทธิ์ จะสามารถบูสต์ตลาดอสังหาฯไทยได้มากน้อยแค่ไหน ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจอึมครึม หนี้ท่วมประเทศ!!
