ย่านแหล่งงาน มหาวิทยาลัย เป็นทำเลที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าทำเลประชิดรถไฟฟ้า ที่ราคาที่ดินแพงลิบลิ่ว โดยเฉพาะทำเลรอบมหาวิทยาลัยที่กลายเป็นทำเลฮิตของ
ดีเวลลอปเปอร์ในยุคที่ตลาดเช่าเติบโต จนเกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาเอื้อมถึงที่เรียกว่า “แคมปัสคอนโด” กันอย่างคึกคักในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
สอดคล้องกับข้อมูลของ “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ห้องชุดรอบมหาวิทยาลัยเป็นอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่น่าสนใจ เนื่องจากในปัจจุบันมีสถาบันอุดมศึกษาประเภทต่างๆ กระจายไปทั่วประเทศ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
โดยยกให้ทำเลมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์เป็นทำเลสุดร้อนแรง ซึ่งระบุว่าตั้งแต่ปี 2555 ได้มีโครงการอาคารชุดเกิดขึ้นในบริเวณรอบ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยมีทั้งหมด 14 โครงการในขณะนี้ และมีจำนวนหน่วยรวมถึง 9,464 หน่วย รวมมูลค่า 18,339 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 1.938 ล้านบท โดยขายไปแล้ว 8,146 หน่วย ขณะนี้ยังมีหน่วยขายรอผู้ซื้ออยู่ 1,318 หน่วย ทั้งนี้ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์มีนักศึกษาอยู่ทั้งหมด 62,190 คน และมีข้าราชการและเจ้าหน้าที่อีกเป็นจำนวนมาก
พร้อมกับแยกรายเซ็กเมนต์ให้เห็นสัดส่วนซัพพลายของแต่ละระดับราคาว่าระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 13 โครงการ รวม 6,797 ยูนิต ขายแล้ว 5,751 ยูนิต คงเหลือ 1,046 ยูนติ มูลค่า 11,091 ล้านบาท ราคา 2-3 ล้านบาท มี 8 โครงการ รวม 2,330 ยูนิต ขายแล้ว 2,066 ยูนิต คงเหลือ 264 ยูนิต มูลค่า 6,036 ล้านบาท ราคา 3-4 ล้านบาท จำนวน 6 โครงการ รวม 265 ยูนิต ขายแล้ว 257 ยูนิต คงเหลือ 8 ยูนิต มูลค่า 887 ล้านบาท ราคา 4-5 ล้านบาท จำนวน 2 โครงการ รวม 61 หน่วย ขายแล้ว 61 หน่วย มูลค่า 262 ล้านบาท ราคามากกว่า 5 ล้านบาท มี 2 โครงการ รวม 11 ยูนิต ขายแล้ว 11 โครงการ มูลค่า 63 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณารายละเอียดแล้ว ส่วนใหญ่ห้องชุดจะมีราคาระหว่าง 1-2 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 1.632 ล้านต่อหน่วย โดยมีถึง 6,797 หน่วย หรือ 72% ของสินค้าห้องชุดทั้งหมด รองลงมาคือห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 2,330 หน่วย รวมมูลค่า 6,036 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.591 ล้านบาท ทั้งนี้ มีสัดส่วนประมาณ 25% ของทั้งหมด
ดังนั้น จะเห็นได้ว่าห้องชุดในพื้นที่นี้ มีราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท รวมกันถึง 97% ของทั้งหมด ที่เหลือเป็นห้องชุดที่มีราคาสูงเกิน 3 ล้านบาท ซึ่งคงเป็นห้องเพนต์เฮาส์ หรือห้องส่วนน้อยเท่านั้น แสดงว่าห้องชุดสำหรับมหาวิทยาลัยควรมีราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาทเท่านั้น ทั้งนี้ หากเป็นมหาวิทยาลัยท้องถิ่นต่างๆ ราคาเฉลี่ยที่จะขายได้อาจต่ำกว่านี้ เช่น ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือราวๆ 1 ล้านบาทเป็นสำคัญ
อย่างไรก็ดี มองว่าในจำนวนหน่วยเหลือในขณะนี้ มีจำนวน 1,318 หน่วยหรือ 14% ของหน่วยขายทั้งหมดนั้น อาจกล่าวได้ว่าเป็นห้องชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เป็นหลักเช่นกัน มีเหลืออยู่ 1,046 หน่วย หรือ 15% ของหน่วยขายในระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แสดงว่าหน่วยที่เหลือขายนั้น ไม่ได้มากหรือน้อยกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไป อย่างไรก็ตาม สำหรับหน่วยขายที่มีราคา 2-3 ล้านบาท ที่มีอยู่ 2,330 หน่วย กลับเหลือขายเพียง 264 หน่วย หรือราว 11%
จากปรากฏการณ์นี้แสดงว่าสินค้าที่มีคุณภาพกว่ากลับขายได้มากกว่า ทั้งนี้ คงเป็นเพราะนักศึกษาและข้าราชการในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นี้ น่าจะมีกำลังซื้อที่ดี ยิ่งสำหรับห้องชุดราคา 3-4 ล้านบาท ก็เหลืออยู่น้อยมากเพียง 3% เท่านั้น ส่วนห้องชุดราคา 4-5 ล้านบาท และราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีน้อยมาก ไม่มีหน่วยแหลือขายแล้ว อย่างไรก็ตาม หากเป็นสถาบันอุดมศึกษาอื่นโดยเฉพาะในจังหวัดภูมิภาคที่เป็นเมืองรอง ราคาขายย่อมต้องต่ำกว่านี้ตามฐานะทางเศรษฐกิจของนักศึกษาในท้องถิ่น
หากดูสถิติการขายจากการคิดราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.) แล้ว จาก 14 โครงการ รวม 9,464 ยูนิต ขายแล้ว 8,146 ยูนิต คงเหลือ 1,318 ยูนิต มูลค่า 18,339 ล้านบาท พบว่าระดับราคาขาย 50,000 บาทต่อ ตร.ม. จำนวน 4 โครงการ มีจำนวน 2,664 หน่วย ขายแล้ว 2,220 หน่วย คงเหลือ 444 หน่วย มูลค่า 3,681 ล้านบาท ขายได้ 83% ราคา 50,000-70,000 บาทต่อ ตร.ม. จำนวน 4 โครงการ จำนวน 2,092 หน่วย ขายแล้ว 1,654 หน่วย คงเหลือ 438 หน่วย มูลค่า 3,727 ล้านบาท ขายได้ 79% ราคา 70,000-100,000 บาทต่อ ตร.ม. จำนวน 8 โครงการ รวม 3,985 ยูนิต ขายแล้ว 3,553 ยูนิต คงเหลือ 432 หน่วย มูลค่า 8,807 ล้านบาท ขายได้ 89% ราคามากกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. จำนวน 4 โครงการ รวม 723 ยูนิต ขายแล้ว 719 ยูนิต คงเหลือ 4 ยูนิต มูลค่า 2,124 ล้านบาท ขายได้ 99%
เมื่อพิจารณาหน่วยขายแยกตามระดับราคาต่อตารางเมตร จะพบว่าราคาที่มีขายเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดถึง 42% คือห้องชุดที่ขายในราคา 70,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม. แสดงว่าครอบครัวของนักศึกษาในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นี้ คงมีฐานะค่อนข้างดี จึงสามารถซื้อห้องชุดในราคาค่อนข้างสูงได้ อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อ ตร.ม. มีสัดส่วนมากเป็นอันดับที่ 2 คือ 28% หรือ 2,664 หน่วย ตามด้วยห้องชุดราคา 50,001-70,000 บาทต่อ ตร.ม.
จะสังเกตได้ว่าห้องชุดราคาที่เกินกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. ซึ่งมีเพียง 8% สามารถขายได้แล้วถึง 99% ของทั้งหมดในกลุ่มนี้ ส่วนห้องชุด ราคา 70,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม. ก็ขายได้แล้วถึง 89% ของทั้งหมด ส่วนห้องชุดที่มีราคาต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ยต่ำกว่ากลับขายได้น้อยกว่า อย่างไรก็ตาม หากเป็นในกรณีสถาบันอุดมศึกษาท้องถิ่นโดยเฉพาะในเมืองรอง ราคาต่อตารางเมตรที่พึงขายได้ก็คงไม่เกิน 50,000 บาท ส่วนถ้าเป็นห้องชุดในมหาวิทยาลัยในใจกลางเมืองโดยเฉพาะจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ราคาขายต่อตารางเมตรคงเป็นเงินประมาณ 250,000 บาท
ดังนั้น การพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยโดยรอบมหาวิทยาลัย ยังมีโอกาสเติบโตพอสมควร แต่ในขณะนี้ผู้ซื้อถึงราว 50% กลายเป็นนักเก็งกำไรที่ซื้อ เพื่อหวังปล่อยเช่าหรือขายต่อ ซึ่งอาจเป็นสัญญาณการล้นตลาดในอนาคตนั่นเอง
ด้าน “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดแคมปัสคอนโดยังไปได้ดีถ้าอยู่ใกล้มหาวิทยาลัย ที่มีนักศึกษาอยู่จำนวนมาก ยิ่งถ้ามีแหล่งงานอยู่ด้วย ก็จะยิ่งไปได้ดีมากเช่นกัน เพราะสามารถซื้ออยู่เองก็ได้ หรือลงทุนปล่อยเช่าก็ได้ด้วย ที่เห็นได้อย่างชัดเจน คือ ทำเลรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยกรุงเทพ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อย่างมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มีทั้งนักศึกษา และข้าราชการที่ทำงานอยู่ใกล้ๆ เช่น กรมป่าไม้ ปัจจุบันก็มีรถไฟฟ้าสายสีเขียวพาดผ่าน ทำให้ทำเลมีศักยภาพมากขึ้น
ซึ่งในแผนปี 2567 แสนสิริจะเปิดโครงการใหม่เพิ่มในย่านเกษตร นอกจากย่านมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และกรุงเทพฯแล้ว
