ท่ามกลางวิกฤตกำลังซื้อในประเทศที่เปราะบาง “ตลาดต่างชาติ” จึงเป็นอีกดีมานด์สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างคึกคักเป็นพิเศษ สะท้อนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวต่างชาติในปี 2566 มีจำนวน 14,449 หน่วย มูลค่า 73,161 ล้านบาท
แม้ “จีน” ลูกค้ารายใหญ่ยังไม่กลับมา แต่มีลูกค้าจากประเทศไต้หวันและเมียนมาที่เข้ามาชดเชย ในระหว่างรอกำลังซื้อจากจีนคัมแบ๊ก
จากยอดขายต่างชาติทั้งหมด แม้จีนจะครองตลาดมากสุด 50% แต่ตลาดที่กำลังเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ ตลาดเมียนมา ที่เริ่มมาแรง โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดสถิติพบว่าเมียนมามียอดโอนอาคารชุดปี 2566 เป็นอันดับ 4 จำนวน 564 หน่วย มูลค่า 3,707 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุด 6.6 ล้านบาท
ถามว่าทำไม “ตลาดเมียนมา” ถึงมาแรง “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า จากการที่ได้เป็นกรรมการสมาคมอสังหาริมทรัพย์อาเซียนและไปประเมินค่าทรัพย์สิน บรรยายและสำรวจวิจัยในประเทศเมียนมาอย่างสม่ำเสมอ รวมทั้งเคยเป็นที่ปรึกษาจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้รัฐบาลเมียนมา พบว่า หลังจากรัฐประหารในเมียนมาเมื่อปี 2565 ตลาดอสังหาฯซบเซาเป็นอย่างมาก นักลงทุนต่างชาติทิ้งเมียนมาไปเป็นจำนวนมาก โรงงานต่างๆ ก็ผลิตสินค้าได้น้อยลง ทำให้เศรษฐกิจเมียนมายิ่งเสื่อมทรุดลง
ด้วยเหตุนี้ผู้ที่มีฐานะดีในประเทศเมียนมา จึงมองหาโอกาสการย้ายออกนอกประเทศ จากการสำรวจความเห็นของชาวเมียนมาในช่วงปี 2558 ประเทศแรกที่พวกเขาต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ก็คือ ประเทศสิงคโปร์ แต่จากการสำรวจในครั้งถัดๆ มาตั้งแต่ปี 2560-2566 ประเทศแรกที่ชาวเมียนมาต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็คือประเทศไทย ทำให้เกิดการไหลบ่าของคนเมียนมามาไทยเป็นอย่างมาก ทั้งนี้คนเมียนมาเหล่านี้เป็นชาวเมียนมาแท้ ไม่ใช่ชาวชนกลุ่มน้อยตามแนวชายแดนไทย-เมียนมาที่มาทำงานในประเทศไทย
“ผู้ที่มีฐานะดีเหล่านี้มาซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดเป็นหลัก โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ย่านที่สนใจซื้อเป็นพิเศษ ก็คือ ย่านใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท อ่อนนุช รัชดาภิเษก โดยซื้อราคา 4-10 ล้านบาทเป็นสำคัญ ส่วนใหญ่ผ่านนายหน้าเมียนมาและนายหน้าไทย ซึ่งมีความสัมพันธ์ที่ดีกับชาวเมียนมา และมีจำนวนหนึ่งติดต่อผ่านผมในฐานะที่ไปประสานกับชาวเมียนมาเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา” โสภณกล่าว
พร้อมย้ำว่า จึงกล่าวได้ว่ากระแสการซื้ออสังหาฯในไทย โดยเฉพาะอาคารชุดสำหรับชาวเมียนมา ตั้งแต่ปลายปี 2565 และเติบโตอย่างเด่นชัดในปี 2566 เนื่องจากประชาชนชาวเมียนมารู้สึกถึงความไม่มั่นคงภายในประเทศของตน คาดว่าปี 2567 กระแสการซื้ออสังหาฯของชาวเมียนมา ยังจะมีเพิ่มขึ้นกว่าปี 2566 อีก 15-20%
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯที่ทำตลาดต่างชาติมาอย่างต่อเนื่อง อย่างบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ทาง “ธงชัย บุศราพันธ์” รองประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมกล่าวว่า ตลาดอสังหาฯสำหรับต่างชาติในปี 2567 เติบโตมาก โดยตั้งเป้ามียอดขาย 6,000 ล้านบาท หรือ 30% ของยอดขายรวม แม้ชาวจีนลดลง ด้วยภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศของจีน ทำให้ยังไม่กลับมามากนัก แต่ยังมีลูกค้าไต้หวันและเมียนมาเพิ่มขึ้นมา
“ชาวเมียนมามาซื้อคอนโดเรามีเพิ่มมากขึ้น จากเมื่อ 3 ปีก่อน ไม่มีลูกค้าเมียนมาเข้ามาเลย แต่ 1-2 ปีนี้ มีเพิ่มมากขึ้นกว่า 20% ซื้อยูนิตละ 5-20 ล้านบาท อาจจะเป็นเพราะเขาไม่ค่อยมั่นใจการเมืองภายในประเทศเขา จึงมองหาซื้ออสังหาฯในไทย ในปีนี้คงต้องทำการตลาดต่อเนื่องมากขึ้น” ธงชัยกล่าว
“ธงชัย” กล่าวว่า สำหรับปี 2566 มียอดขายลูกค้าต่างชาติ 5,700 ล้านบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ จากคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ทำเลทองหล่อ สุขุมวิท วิทยุ เช่น โนเบิล ฟอร์ม ทองหล่อ, โนเบิล สเตท 39 และ
ดิ เอ็มบาสซี ไวร์เลส ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่างบริษัทกับกลุ่มฮ่องกง แลนด์
ด้าน “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯต่างชาติในปี 2567 เติบโตดีมาก โดยเฉพาะตลาดเมียนมา ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้มียอดขายเติบโตถึง 240% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อน และเป็นตลาดมาแรงขึ้นเป็นอันดับสองแซงไต้หวันที่เติบโต 100% ส่วนจีนติดลบ 11% แต่ตลาดจีนยังเป็นลูกค้าใหญ่ในตลาดต่างชาติ โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 50%
“ปัจจัยหลักมาจากความสงบในประเทศเมียนมา ทำให้ผู้มีรายได้สูงในประเทศ นำเงินออกมาซื้อคอนโดในไทยมากขึ้น เป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยง ซึ่งตลาดเมียนมามีมา 2-3 ปีแล้ว หลังเกิดการเปลี่ยนแปลงการเมือง และมีการเกณฑ์ทหาร แต่ปีนี้มีเข้ามาคึกคักมากขึ้น จากเดิมเป็นระดับกลาง-บน และซื้อคอนโดย่านชานเมือง ตอนนี้เริ่มมีกลุ่มบนและซื้อคอนโดในเมือง เช่น พระราม 4 สุขุมวิท เป็นขนาด 2 ห้องนอน ราคา 40-50 ล้านบาท รวมถึงซื้อเป็นเพนต์เฮาส์ด้วย” ประเสริฐกล่าว
สำหรับอนันดา “ประเสริฐ” กล่าวว่า ยอดขายรวมตลาดต่างชาติในรอบ 3 เดือนแรกของปีนี้ ทำยอดขายได้ 2,000 ล้านบาท เติบโต 14% เทียบจากไตรมาส 4 ปี 2566 โดยชาวจีนยังเป็นลูกค้าหลัก แต่ตลาดเมียนมาก็มียอดขายเติบโตที่ผิดหูผิดตาขึ้นมาก ซึ่งอนันดาเป็นผู้นำในตลาดเมียนมาอยู่แล้วและปีนี้จะทำการตลาดอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดีตลาดเมียนมาเมื่อเทียบกับจีนแล้ว ยังถือว่ามีสัดส่วนที่น้อย แต่ถือว่าเป็นตลาดมีโอกาสขยายตัวได้อีก ขณะเดียวกันชาวเมียนมายังมองหาโอกาสการลงทุนเพิ่ม เริ่มสอบถามซื้อคอนโดเป็นบิ๊กล็อต มูลค่าร่วม 100 ล้านบาท เพื่อลงทุนปล่อยเช่า จากเดิมเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก
“ปัจจุบัน อนันดามีคอนโดพร้อมอยู่แนวรถไฟฟ้า มูลค่า 15,000 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์ลูกค้าชาวต่างชาติได้ เพราะต่างชาติจะซื้อคอนโดที่พร้อมอยู่พร้อมโอนและซื้อด้วยเงินสด” ประเสริฐกล่าวย้ำ ไม่ใช่แค่โนเบิล-อนันดา ยังมีอีกหลายค่ายที่เริ่มเจาะตลาดเมียนมา ไม่ว่าบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ล่าสุด “ปิยะ ประยงค์” ซีอีโอ อัพเดตเริ่มมีชาวเมียนมาซื้อคอนโดพฤกษา ตอนนี้มียอดขายแล้วจำนวนหนึ่งไม่ถึง 100 ยูนิต ย่านสุขุมวิท บางใหญ่ หลังได้ทำการตลาดมาได้ระยะหนึ่งแล้ว
ขณะที่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เริ่มมีชาวเมียนมาสนใจซื้อคอนโดหรูย่านทองหล่อ ราชเทวี ราคา 6-8 ล้านบาทขึ้นไป เช่นเดียวกับบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่เริ่มเห็นชาวเมียนมาเข้ามาซื้อมากขึ้น ด้านบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ยังสนใจที่จะเข้าไปเปิดตลาดหาลูกค้าอีกด้วย
