เปิดทำเลราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุด ‘นครปฐม’ ขยับแรง 89.4% โซนรถไฟฟ้าสายสีเขียวยืนหนึ่ง
เมื่อวันที่ 26 เมษายน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ผลสำรวจดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 407.8 จุด เพิ่มขึ้น 5.7 เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้น 3.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่ามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ปี 2558 – 2562 ที่มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า
นายวิชัยกล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่ายังคงมีการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่เป็นไปในทิศทางที่ยังชะลอตัวลงอยู่ มีสาเหตุมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าทั้งในและนอกประเทศในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับภาวะหนี้ครัวเรือนของไทยที่สูงเกินกว่า 90% ของจีดีพี และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ยังคงมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในแลนด์แบงก์ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
นายวิชัยกล่าวว่า สำหรับโซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ 1. โซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้น 89.4% 2.โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 13.9% 3.โซนสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนราคา 12.4% 4 .โซนกรุงเทพชั้นใน มีอัตราการเปลี่ยนราคา 10.1% และ 5.โซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 4.6%
“ราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลง สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูง เพราะการขยายตัวของเมือง เป็นผลจากการพัฒนาขยายมอเตอร์เวย์ ก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยชานเมืองเดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวกมากยิ่งขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินชานเมืองยังคงมีราคาไม่สูงมากนัก สามารถนำไปใช้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบได้”นายวิชัยกล่าว
นายวิชัยกล่าวว่า ส่วนทำเลใจกลางเมืองมีการปรับราคาขึ้น แต่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่ไม่สูง เนื่องจากที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัด เนื่องจากที่ดินในเมืองมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาที่ดินในเมืองต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และพื้นที่ปริมณฑล
นายวิชัยกล่าวว่า จากความเคลื่อนไหวของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสแรกของปี 2567 พบว่าที่ดินโซนกรุงเทพชั้นในมีราคาเพิ่มสูงขึ้น อาจสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการบางกลุ่มมีความสนใจพัฒนาที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพชั้นในมากขึ้น และเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงมากกว่าแนวราบ เนื่องจากในบริเวณโซนกรุงเทพชั้นในจะเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีขนาดแปลงไม่ใหญ่ แต่มีมูลค่าสูงจึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาคารชุด ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าโซนดังกล่าวเป็นโซนที่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่เป็นจำนวนมาก ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 10.8%
นายวิชัยกล่าวว่า สำหรับราคาที่ดินเปล่าแนวรถไฟฟ้า พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคต ที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรม ได้แก่ 1. สายสีเขียว สมุทรปราการ-บางปู และสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินในเขตพระประแดง พระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่ทำเลเมืองสมุทรปราการ มีราคาปรับเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ ได้แก่ ตำบลท้ายบ้าน และท้ายบ้านใหม่
2.สายสีน้ำเงิน (MRT) และสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.1% โดยราคาที่ดินในเขตพญาไท คลองเตย และห้วยขวาง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก 3.สายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-มธ.รังสิต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 9.0 % โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน ลำลูกกา เมืองปทุมธานี และสามโคก เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
4.สายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแค ,สายสีทองช่วงธนบุรี-ประชาธิปก และสายสีส้มช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.6% โดยราคาที่ดินในเขตพระนคร คันนายาว และภาษีเจริญ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก และ5.สายสีแดงเข้มช่วงหัวลำโพง-มหาชัย มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.1% โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรสาคร บางบอน และบางกอกใหญ่ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
