ราคาบ้านขยับ ค่าเช่าพุ่ง สวนทางตลาดซึม กำลังซื้อซบเซา
เมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตแบบซึม ๆ อันเนื่องมาจากความท้าทายรอบด้านที่กระทบต่อสถานะทางการเงินของผู้บริโภค ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อจากปัจจัยภายนอกทั้งภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 7% โดยลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย
ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับขึ้นเล็กน้อย 1% ตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังไม่ฟื้นตัว จึงเลือกชะลอแผนการซื้อหรือโยกย้ายที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ส่งผลให้ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศลดลง 10% โดยดัชนีค่าเช่าแนวสูงเพิ่มขึ้นถึง 5% และแนวราบเพิ่มขึ้น 4%
โดยคาดมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพฯ ให้ลดลง และหากมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อเพิ่มกำลังซื้อเข้ามาเสริมจะยิ่งช่วยเติมเชื้อไฟให้ภาคอสังหาฯ เติบโตอย่างเห็นได้ชัดในช่วงครึ่งปีหลัง
ทั้งนี้ข้อมูลล่าสุดวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty ระหว่างเดือนมกราคม-มีนาคม 2567 พบภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า มีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งราคาวัสดุก่อสร้าง การปรับขึ้นค่าแรง ราคาที่ดินในปัจจุบัน รวมทั้งความผันผวนของราคาน้ำมันเชื้อเพลิง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องปรับขึ้นราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ดัชนีราคาของคอนโดฯ และบ้านเดี่ยวในไตรมาสที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากัน 1% ถือเป็นสัญญาณบวกในการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ส่วนทาวน์เฮ้าส์ยังทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางความท้าทายทางการเงินโดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 อีกทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงซบเซา ส่งผลให้ผู้บริโภคเลือกชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ปรับลดลง 7% เทียบไตรมาสที่ผ่านมาและลดลงถึง 31% จากปีก่อนหน้า ซึ่งลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 และปรับลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ คอนโดฯ ยังคงเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากที่สุดในตลาดถึง 59% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว 25% และทาวน์เฮ้าส์ 17% ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท ครองตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ รองลงมาคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท และระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท ในสัดส่วนที่ไล่เลี่ยกัน
สำหรับภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงมีทิศทางเติบโตในแง่ของราคาอย่างต่อเนื่อง พบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้น 5% จากไตรมาสก่อนและเพิ่มขึ้น 22% จากปีก่อนหน้า
เช่นเดียวกับดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 28% จากปีก่อนหน้า แต่สวนทางกับความต้องการเช่าทั่วประเทศที่ปรับลดลง 10% จากไตรมาสก่อนและลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
แม้ว่าความต้องการเช่าจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่ถือเป็นการลดแบบชะลอตัวลงจากช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่กระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ และตอบโจทย์ทางการเงินได้ดีกว่า
โดยคอนโดฯ เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการปล่อยเช่าสูงถึง 87% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ รองลงมาบ้านเดี่ยว 9% และทาวน์เฮ้าส์ 4% ขณะที่ภาพรวมที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 41% ซึ่งเป็นช่วงราคาที่สามารถจับต้องได้และตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่
เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีจำนวนมากที่สุด ต่างจากบ้านเดี่ยวที่ระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีจำนวนมากที่สุด
