ศก.Q1ชะลอตัว ฉุดยอดขายที่อยู่อาศัยวูบกว่า 26% สต๊อกพุ่ง คาดใช้เวลาดูดซับนานถึง 40 เดือน แย่กว่าช่วงโควิด
เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย สำหรับรายไตรมาส 1 ปี 2567 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่น้อยกว่า 6 หน่วย ซึ่งพบว่า ในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย (แนวราบและอาคารชุด) ปรับตัวลงแรงทั้งอุปสงค์ และอุปทาน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในกรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาสแรกปีนี้ จำนวน 229,048 ยูนิต มูลค่า 1,307,985 ล้านบาท ซึ่งขยายตัว 11.9% และ 31.1% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ยอดขายใหม่มีชะลอตัวลงติดต่อกันในทุกไตรมาสของปี 2566 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ประกอบกับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นกว่าไตรมาสก่อนหน้า
ดร.วิชัยกล่าวว่า ภาวะยอดขายที่ชะลอตัวที่ช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลให้ในไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนยูนิตที่เกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่มีจำนวนหน่วยที่ลดลงมาก แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาแพง โดยมีจำนวนเพียง 16,356 ยูนิต ลดลงร้อยละ -24.4 ขณะที่มีมูลค่าสูงถึง 119,232 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 45.3% ทั้งนี้ เป็นการเพิ่มขึ้นของมูลค่าการเปิดตัวใหม่โครงการบ้านจัดสรร โดยมีโครงการบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ซึ่งมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 85.1% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 157.ยูนิตหน่วยลดลง 40.0% และมูลค่าลดลง 2.3% จากข้อมูลผลสำรวจดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าโครงการใหม่ซึ่งเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2567 ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มโครงการที่อยู่ในระดับราคาแพง
ดร.วิชัยกล่าวว่า สำหรับยอดขายได้ใหม่พบว่า มีอัตราการขยายตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2566 โดยเกิดในไตรมาส 1 ปี 2567 มียอดขายใหม่ จำนวน 15,619 ยูนิต ลดลง 26.6% มูลค่า 90,069 ล้านบาท ลดลง 14.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ทั้งนี้โครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ลดลง 16.1% ขณะที่อาคารชุดขายได้ใหม่ลดลง 39.0% ความเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมีผลโดยตรงต่อจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายซึ่งมีอัตราเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2567 มีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้าง 213,429 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,217,916 ล้านบาท จำนวนยูนิตเพิ่มขึ้น 16.4% ขณะที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 36.5% โดยเมื่อลงรายละเอียดพบว่า บ้านจัดสรรเหลือขายเพิ่มขึ้น 12.8% และอาคารชุดเหลือขายเพิ่มขึ้น 22.3%
“ในไตรมาสแรกปีนี้ อัตราการดูดซับลดลงมาอยู่ที่ 2.3% ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาขายที่อยู่อาศัยเหลือขายถึง 40 เดือน นับว่าต่ำกว่าช่วงสถานการณ์โควิด-19 ที่มีอัตราการดูดซับที่ 2.5-2.7% ขณะที่อัตราการดูดซับช่วงไตรมาสแรกปี’66 อยู่ที่ 3.5% หรือต้องใช้ระยะเวลาในการขายจนหมดเพียงประมาณ 25 เดือน”
ดร.วิชัยกล่าวว่า อัตราการดูดซับที่ลดลงดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยได้ชะลอตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะการปรับตัวลงของยอดขายอาคารชุด ซึ่งจำนวนยูนิตลดลง 39.0% มูลค่าลดลง -24.5% ขณะที่บ้านจัดสรร จำนวนยูนิตลดลง 16.1% และมูลค่าลดลง 9.% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการชะลอตัวในกลุ่มบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ทั้งนี้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2567 โครงการบ้านจัดสรรในกลุ่มรายยูนิต
ดร.วิชัยกล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า ที่มีการเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 137,483 ยูนิตเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 10.1% มูลค่า 910,268 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 33.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับยอดขายได้ใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 1 ปี 2567 จำนวน 9,679 ยูนิต มูลค่า 62,863 ล้านบาท ลดลง 16.1% และ 9.3% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566
ดร.วิชัยกล่าวว่า ตลาดอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่ามีการเสนอขายอาคารชุด 91,565 ยูนิต มูลค่า 397,717 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.% และ 25.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับยอดขายได้ใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่าจำนวน 5,940 ยูนิต มูลค่า 27,207 ล้านบาท ลดลง 39.0% และ 24.5% ตามลำดับ
“จากผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่าภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบกว่าอาคารชุด แต่อย่างไรก็ตาม ควรเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือและอัตราการดูดซับที่ต่ำลงในหลายพื้นที่ ซึ่งต้องมีการประเมินความเสี่ยงในการลงทุนในอนาคต โดยเฉพาะทำเลที่มีอัตราการดูดซับลดลง”
ดร.วิชัยกล่าวว่า จากการที่ยอดขายได้ใหม่ปรับตัวลดลงจากภาวะเศรษฐกิจซึ่งยังคงมีทิศทางชะลอตัว และปัจจัยลบต่างๆ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 678,151 ล้านบาท หรือลดลง 0.03% และจะกระทบจำนวนยูนิตและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 372,877 ยูนิต มูลค่า 1,074,080 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 1.6% และ 2.6% ตามลำดับ
