กลุ่มอสังหาฯแนะนำร่อง กทม. ภูเก็ต พัทยา ใช้มาตรการบูม”อสังหา” เปิดทางต่างชาติ เช่าจาก 30 99 ปี ช้อปคอนโดไม่เกิน 75%
เมื่อวันที่ 22 มิถุนายนที่ผ่านมา นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ทั้ง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ อกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมหารือกับกรมที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ตามที่คณะรัฐมนตรี(ครม.) ได้มีมติเมื่อวันที่ เมษายน 2567 เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และเตรียมการเพื่อรองรับการดำเนินการยกระดับประเทศไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมระดับโลก
นายอิสระกล่าวว่า โดยขอแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิและการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด เป็นไปตามมติครม.วันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ล่าสุด ประชุมครม.เมื่อวันที่ 18 มิถุนายนอนุมัติให้กระทรวงมหาดไทยศึกษารายละเอียดและความเป็นไปได้แล้ว อาจต้องใช้เวลา เนื่องจากเป็นการแก้ไขพ.ร.บ. แต่เป็นจุดเริ่มต้นที่ดี เป็นมาตรการกระตุ้นและปรับโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
นายอิสระกล่าวว่า สำหรับรายละเอียด เรื่องแรกเป็นการขยายระยะเวลาการเช่าจากเดิม 30 ปี เป็น 99 ปี กำหนดการเช่าให้เป็นทรัพยสิทธิ เป็นการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ มาตรา 4 วรรค 2 แก้ไขระยะเวลาในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ จากเดิมไม่เกิน 30 ปี เป็นมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 50 ปี เมื่อครบกำหนดเวลาในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ และ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ อาจตกลงต่อระยะเวลาทรัพย์อิงสิทธิออกไปอีกได้ ไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ ดำเนินการได้ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
นายอิสระกล่าวว่า เรื่องที่สองการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% อาจกำหนดเงื่อนไขต่างๆ อาทิ ส่วนที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกินจาก 49% ต้องสละสิทธิ์การออกเสียงใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดจำนวนเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ต่อ 1 อาคารชุด ที่ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินทางอ้อม
“การขยายโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดได้เป็น 75% จะกำหนดพื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% ไม่ได้อนุญาตเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ และจัดทำเป็นประกาศกระทรวงฯ เป็นคราวๆ ไป ในเบื้องต้นอาจกำหนดใน 3 พื้นที่ที่ต่างชาตินิยมอยู่อาศัย ได้แก่ กรุงเทพฯ ภูเก็ต และเมืองพัทยา การปรับสัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดได้เพิ่มขึ้น เคยนำมาใช้ครั้งวิกฤตต้มยำกุ้งมาแล้ว ครั้งนั้นมีการขยายให้ถึง 100% ทางรัฐบาลสามารถอิงหลักเกณฑ์เดิมได้และเราก็เสนอให้มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสูงกว่าอัตราคนไทย เพื่อให้รัฐมีรายได้มากขึ้น” นายอิสระกล่าว
นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า การแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิและพ.ร.บ.อาคารชุด นี้ คาดใช้เวลาดำเนินการ 1-2 ปี ทั้ง 2 ประเด็นจะเป็นแรงส่งขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
นายพีระพงศ์กล่าวว่า การขยายระยะเวลาเช่าตามพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เป็น 50 ปี ต่อได้อีก 1 ครั้ง เป็นไม่เกิน 99 ปี ช่วยแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมือง ซึ่งที่ดินราคาแพงและหายาก ประกอบกับเจ้าของที่ดินไม่อยากขายส่วนใหญ่จะปล่อยเช่า ปัจจุบันกฎหมายกำหนดระยะสั้น 30 ปี ซึ่งไม่คุ้ม หากได้ 50 ปี หรือ 99 ปี จะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการถูกลง เช่น คอนโดในเมืองหรือเมืองท่องเที่ยวเดิมขาย 2-3 แสนต่อตร.ม. เหลือ 1 แสนบาทต่อตร.ม. ทำให้คนไทยที่ต้องการซื้อที่อยู่ในเมืองสามารถซื้อได้ หรือซื้อบ้านได้ราคาถูกลงด้วย รวมถึงแก้ปัญหากู้แบงก์ยาก ขณะที่ต่างชาติเช่าอยู่อาศัยระยะยาวในโครงการจัดสรรได้ด้วย จากปัจจุบันไม่สามารถซื้อบ้านจัดสรรได้
“ขณะที่ดีเวลลอปเปอร์จะเปลี่ยนวิธีการขายเป็นการเช่าระยะยาวแทน เป็นไปตามกฎหมายที่เปลี่ยนไป และการเช่าระยะยาวไม่ต้องจ่ายครั้งเดียวหมดเหมือนซื้อขาด เช่น บ้าน 10 ล้านบาท ถ้าเช่า 50 ปีเหลือ 5 ล้านบาท เราอาจจะเก็บค่าเซ้ง 2 ล้านบาท อีก 3 ล้านบาทจะจ่ายเป็นค่าเช่า แก้ปัญหากู้แบงก์ไม่ผ่านด้วย ทำให้ต่างชาติสนใจมาเช่าระยะยาวมากขึ้น เกิดจีดีพีใหม่มาขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ถ้ารัฐบาลตัดสินใจแก้กฎหมายครั้งนี้ จะทำให้ต่างชาติมั่นใจมากขึ้น ต่างประเทศก็มีแล้ว เช่น จีนให้เช่า 70 ปี ถ้าเราให้ 99 ปี จะดึงดูดกว่าสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านหลังที่2ในเมืองไทย” นายพีระพงศ์กล่าว
นายพีระพงศ์กล่าว สำหรับการขยายโควต้าซื้อคอนโดได้ 75% เพราะคอนโดในเมืองท่องเที่ยวมีความต้องการสูง เช่น ภูเก็ต พัทยาหรือกรุงเทพ บางโครงการโควต้าเต็ม 49% จะทำให้กระตุ้นเศรษฐกิจได้อีกวิธีหนึ่ง ทั้งสองเรื่องนี้จะดำเนินการได้ทั้งโครงการเก่าที่ยังสต๊อกคงเหลือและโครงการใหม่ด้วย
“สำหรับออริจิ้นเอง ปัจจุบันมีสต๊อกอยู่ประมาณ 15,000 ล้านบาท เป็นคอนโดกว่า 10,000 ล้านบาท ที่เหลือเป็นบ้านจัดสรร คาดใช้เวลาขาย 2 ปีนับจากนี้ ซึ่งบริษัทเจอปัญหาลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านเหมือนผู้ประกอบการในตลาด โดยเฉลี่ยประมาณ 50-60 % อยู่ที่แต่ละเซ็กเมนต์ กลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทมีมากกว่า 50% กลุ่ม 3-7 ล้านบาทอยู่ที่ 40%” นายพีระพงศ์กล่าว