ส่องที่ดิน ‘ตรอกโพธิ์’ เยาวราช เนื้อที่กว่า 1 ไร่ มูลค่าเฉียด 200 ล้าน
เมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้ประเมินถึงที่ดินแปลงที่ถูกไฟไหม้ที่ ตรอกโพธิ์ เยาวราช และศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต รวมทั้งแนวทางการจัดการสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ดินแปลงนี้มีทางเข้า-ออกเป็นเพียงตรอกเล็กๆ
ชื่อ ตรอกโพธิ์ ซึ่งดูประหนึ่งเป็นซอยแบบ “No Man Land” คือแนวที่ดินที่เป็นทางสาธารณะอยู่ระหว่างที่ดินแปลงใหญ่ๆ
โดยทราบว่า ตรอกโพธิ์ หรือ ซอยเยาวราช 7 ตรอกนี้มีขนาดเล็กๆ บางช่วงกว้างราว 2 เมตร ตามฐานข้อมูลของกรุงเทพมหานคร ปี 2565 ชุมชนตรอกโพธิ์มีประชากรอยู่ 222 คน เป็นชาย 121 คนและหญิง 101 คน เขตสัมพันธวงศ์มีการแต่งตั้งคณะกรรมการชุมชน
สำหรับความเสียหาย “กทม.” เผย เขตสัมพันธวงศ์สรุปเหตุเพลิงไหม้บ้านเรือนประชาชน ภายในชุมชนตรอกโพธิ์ พื้นที่เขตสัมพันธวงศ์ บ้านเรือนเสียหาย 50 หลัง มีผู้ได้รับผลกระทบ 245 คน ไม่มีผู้เสียชีวิต เจ้าหน้าที่จะสืบสวนสาเหตุต่อไป
สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าวมีขนาดที่ดิน 1 ไร่ 82 ตารางวา หรือ 482 ตารางวา ตามราคาประเมินของทางราชการ เป็นที่ดินที่มีทางออกเพียงใช้ตรอกโพธิ์เท่านั้น มีราคาประเมินของทางราชการตกเป็นเงินตารางวาละ 150,000 บาท
อย่างไรก็ตาม หากเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ (เยาวราช) ทางราชการกรมธนารักษ์ ประเมินไว้เป็นเงิน 700,000 บาท แต่ถ้าเป็นที่ดินติดถนนทรงสวัสดิ์ ที่แยกจากถนนเยาวราช ราคาที่ดินจะเป็นราคา 265,000 บาทต่อตารางวา ถ้าที่ดินทั้งสองแปลงสามารถเชื่อมกันได้ ราคาประเมินราชการก็คงตกเป็นเงิน 200,000 บาทต่อตารางวา
ราคาที่ดินติดถนนเยาวราชนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประเมินไว้ที่ตารางวาละ 1.9 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ 2.714 เท่า ดังนั้น ราคาที่ดินแปลงที่ถูกไฟไหม้ ที่มีราคาประเมินราชการอยู่ที่ 150,000 บาท จึงควรมีราคาตลาดที่ 407,100 บาทต่อตารางวา หรือราวเป็นเงินทั้งหมด 196.2222 ล้านบาท หรือหากสามารถรวมกับแปลงที่ดินที่อยู่ติดถนนทรงสวัสดิ์ได้ และมีราคาประเมินราชการอยู่ 200,000 บาท ก็เท่ากับมีราคาตลาดอยู่ที่ 542,800 บาทต่อตารางวา (2.714 เท่า) หรือรวมเป็นเงินทั้งหมด 261.6296 ล้านบาท
แนวทางในการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ อาจจ่ายค่าทดแทนให้กับผู้อยู่อาศัยจำนวน 50 หลัง (222 คน) โดยอาจคิดจากค่าเช่าบ้าน เช่น หลังละ 5,000 บาท ปีละ 60,000 บาท หารด้วยอัตราผลตอบแทน 10% หรือ 0.6 ล้านบาท รวม 50 หลัง เป็นเงิน 30 ล้านบาท ซึ่งเชื่อว่าผู้เช่าอยู่ก็คงยินดีที่จะไปหาที่อยู่ใหม่
ดังนั้น ที่ดินแปลงนี้ก็จะสามารถนำมาพัฒนาใหม่ได้ หลังจากหักค่าทดแทนแล้ว มูลค่าที่ดินก็ยังสูงเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้
สำหรับการพัฒนาใหม่ ก็อาจพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า ซึ่งน่าจะเป็นการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดในพื้นที่เยาวราช ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของกรุงเทพมหานคร
