พิษเศรษฐกิจ กำลังซื้อวูบ ครึ่งปี’67 อสังหาฯ แบกสต๊อกอ่วม เปิดตัวลดลง 30%
เมื่อวันที่ 25 กรกฏาคม นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอ สเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA)เปิดเผยว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2567 การเปิดตัวโครงการใหม่ มีจำนวนโครงการลดลง มูลค่าโครงการลดลง ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยขายลดลง โดยการพัฒนาแยกเป็น 2 กลุ่มหลักคือ กลุ่มระดับกลางถึงค่อนข้างสูงที่มีระดับราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาท และกลุ่มที่มีระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
นายโสภณกล่าวว่า โดยพบว่าตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 191 โครงการ เป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัย 189 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ 2 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายในตลาดรวมกันทั้งหมด 33,461 หน่วย มูลค่าการพัฒนารวม 211,516 ล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 6.321 ล้านบาท โดยเดือนมีนาคมเป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 55 โครงการ จำนวน 8,998 หน่วย และมูลค่าโครงการ 58,481 ล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดขายแนวราบและอาคารชุดราคาปานกลางไปถึงราคาสูงเป็นจำนวนมาก
“ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.321 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2566 ที่ราคาเฉลี่ย 5.531 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 14.3% หากพิจารณาเฉพาะราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีราคาเฉลี่ยที่ 6.317 ล้านบาท และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 14.713 ล้านบาท” นายโสภณกล่าว
นายโสภณกล่าวว่า ทั้งนี้มีข้อสังเกตสำคัญ คือ 1.การเปิดตัวใหม่ของที่อยู่อาศัยกลางปี 2567 นี้มีจำนวนหน่วยขายลดลง 14,446 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบกับกลางปี 2566 หรือลดลง -30.2% เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ดีมานด์ไม่มีกำลังซื้อ มีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง เลยทำให้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่จำนวนเฉลี่ยต่อโครงการเล็กลง จำนวนหน่วยขายในครึ่งปีแรกจึงลดลง
2.มูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2567 มีมูลค่าโครงการรวม 211,279 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าลดลงจากกลางปี 2566 ที่จำนวน 214,075 ล้านบาท หรือลดลง -1.3% ของมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2567 และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 14.6% โดยกลางปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.470 ล้านบาท และกลางปี 2567 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 6.317 ล้านบาท
การปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายเฉลี่ยมากถึง 41.3% เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพงมากขึ้น เพื่อรองรับดีมานด์ที่มีกำลังจ่ายสูง ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจและกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่หันมาสนใจซื้อบ้านแพงในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น
3. จำนวนหน่วยที่เปิดขายมีจำนวนลดลง 30.2% แต่สัดส่วนมูลค่าการลงทุนลดลงเพียง 1.3% ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 41.3% ส่วนยอดขายก็ลดจากกลางปี 2566 ประมาณ 31.3% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดตัว ทำให้คนซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อ
“ยังพบอีกว่าเฉพาะที่เปิดใหม่กลางปี 2567 บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมีมูลค่า 113,897 ล้านบาท คิดเป็น 54% และบริษัทในเครืออีก 54,303 ล้านบาท คิดเป็น 26% แสดงว่าบริษัทมหาชนรวมกับบริษัทในเครือมีมูลค่ามากถึง 168,200 ล้านบาท หรือคิดเป็น 80% ”นายโสภณกล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า ขณะที่หน่วยรอขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ กลางปี 2567 มีจำนวน 234,628 หน่วย เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2566 ที่มียอดคงค้าง 219,652 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 14,976 หน่วยหรือ 6.8% ในแง่ของมูลค่าการพัฒนาของโครงการที่ยังรอการขายกลางปี 2566 มีมูลค่ารวมกัน 1,018,581 ล้านบาท พอมาถึงกลางปี 2567 เพิ่มขึ้นเป็น 1,230,512 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 20.8% การที่ตัวเลขของมูลค่าสินค้าเหลือขายเพิ่มสูงขึ้น เป็นเพราะราคาที่อยู่อาศัยในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้น 13% และราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2567 เฉลี่ยสูงถึง 6.217 ล้านบาท จึงทำให้มูลค่าเหลือขายสูงขึ้น
“เมื่อพิจารณาหน่วยรอขายสะสม ณ กลางปี 2567 แบ่งเป็นห้องชุด 80,507 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 77,422 หน่วย บ้านเดี่ยว 47,699 หน่วย บ้านแฝด 25,632 หน่วย ตึกแถว 2,760 หน่วย ที่ดินจัดสรร 608 หน่วย โดยราคา 2-3 ล้านบาทเหลือมากสุด 71,886 หน่วย รองลงมาราคา 3-5 ล้านบาท 54,857 หน่วย และคาดว่าจะใช้ระยะเวลาขาย 45-47 เดือน”นายโสภณกล่าว
