วิกฤต‘อสังหาไทย’เสี่ยงฮาร์ดแลนดิ้ง ไร้สัญญาณฟื้น-วอนเลิก LTV ด่วน

ผ่านครึ่งแรกของปี 2567 มาอย่างสะบักสะบอม สำหรับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” ท่ามกลางปัจจัยรุมเร้า เขย่าข้ามปี หลังกางดูตัวเลขทุกโหมดติดลบยกแผง หนักสุดในรอบกว่า 12 ปี และน่าจะใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี กว่าจะกลับสู่ภาวะปกติ ดังนั้นปี 2567 นี้ บิ๊กดีเวลลอปเปอร์ ประสานเสียง “คงเป็นปีของการประคองตัว มากกว่าสับเกียร์ห้าลุย” สะท้อนจากครึ่งปีแรกยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งตลาดหดตัวแรง

⦁ครึ่งปีตลาดอสังหาฯหดตัว30%
โดยผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจ.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ที่ออกมาลดลงทั้งจำนวนโครงการ มูลค่า ในกลุ่มราคาต่ำ 5 ล้านบาทและ 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยมี 191 โครงการ 33,461 หน่วย มูลค่า 211,516 ล้านบาท เทียบกับปี 2566 หน่วยขายลดลง 14,446 หน่วย หรือลดลง 30.2% ส่วนมูลค่าลดลง 1.3% สาเหตุหลักเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่มีกำลังซื้อ ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ผู้ประกอบการลดขนาดเปิดโครงการใหม่

คาดทั้งปี 2567 เปิดตัวใหม่ 66,890 หน่วย แต่หากมีโครงการบ้านบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ขอรับการส่งเสริมทันปลายปีนี้ อาจมีหน่วยเปิดใหม่เป็น 80,000 หน่วย แต่ยังหดตัวจากปีก่อนที่เปิดตัวสูงถึง 101,536 หน่วย ขณะที่สต๊อกรอขาย ณ กลางปี 2567 อยู่ที่ 234,628 หน่วย ต้องใช้เวลาขาย 44.6 เดือน

สอดคล้องกับ ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บจ.แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เครือ บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า การเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 2/2567 ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ส่งผลให้ครึ่งแรกของปีนี้ มีเปิดใหม่ 182 โครงการ 32,675 หน่วย ลดลง 28% มีมูลค่า 201,517 ล้านบาท ลดลง 1% เทียบกับปี 2566

แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 33 โครงการ 13,377 หน่วย ลดลง 45% มูลค่า 51,802 ล้านบาท ลดลง 24% ส่วนบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท มี 96 โครงการ 15,642 หน่วย ลดลง 15% มูลค่า 68,823 ล้านบาท ลดลง 8% และบ้านเกิน 10 ล้านบาท มี 53 โครงการ3,656 หน่วย เพิ่ม 44% มูลค่า 80,892 ล้านบาท เพิ่ม 37% ส่วนหน่วยคงค้างเพิ่ม 0.6% เป็นบ้านแนวราบ 150,753 หน่วย ใช้เวลาขาย 60 เดือน คอนโดมิเนียม 80,507 หน่วย ใช้เวลาขาย 24-36เดือน

“ปัจจัยเสี่ยงส่งผลกระทบต่ออสังหาฯครึ่งปีหลัง ยังคงเป็นหนี้ครัวเรือน ดอกเบี้ยสูง แบงก์ไม่ปล่อยกู้ซึ่งปัจจุบันสูงถึง 70% รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ที่ชะลอตัวต่ำกว่าที่คาดไว้มีความไม่แน่ใจรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการยังระมัดระวัง การเปิดตัวโครงการ เร่งระบายสินค้าคงเหลือ และเร่งเพิ่มกระแสเงินสด” ประพันธ์ศักดิ์กล่าว

⦁ยอดขาย-โอนทรุดหนักรอบ12ปี
ขณะที่ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์และนายกสมาคมอาคารชุดไทย ฉายภาพตลาดอสังหาฯไทยในครึ่งปีแรกชะลอตัวอย่างรุนแรงทั้งยอดขาย ยอดโอนในทุกสินค้าพร้อมกันเป็นครั้งแรกรอบ 12 ปี นับจากวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตั้งแต่ไตรมาส 1 ต่อเนื่องไตรมาส 2 ปี 2567 โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ยอดขายลดลงมากถึง 51%

ด้านยอดโอนจากชาวต่างชาติปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยไตรมาส 1 อยู่ที่ 25% แม้ไตรมาส 2 ชะลอตัวจากตลาดพม่าที่ถดถอยจากกรณีรัฐบาลพม่าไม่ให้ซื้ออสังหาฯในไทย คาดว่าไตรมาส 2 จะชะลอตัวครึ่งหนึ่งจากไตรมาส 1 ที่ขยายตัว 333% แต่ยังเพิ่มขึ้น 58% เทียบจากปีก่อน ส่วนจีนกับไต้หวันยังคงเข้ามาและในระยะยาวด้วยแรงสนับสนุนจากภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ชาวต่างชาติยังสนใจอสังหาฯไทยต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม จากภาวะเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนยังสูง ประกอบกับการระมัดระวังปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินรวมถึงมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีส่วนทำให้ตลาดอสังหาฯหดตัวอย่างรุนแรงในครึ่งปีกแรก ติดลบถึง 28% สะท้อนคนไทยกลุ่มรายได้ระดับกลางล่าง หมดความสามารถในการมีบ้านเป็นของตนเอง จากภาวะเศรษฐกิจ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ดอกเบี้ยที่ลดทอนกำลังซื้อ ซึ่งมีเพียง 1 ใน 3 เท่านั้นที่กู้สินเชื่อผ่าน

⦁ส.คอนโดจี้ธปท.เลิก LTV ด่วน
“ประเสริฐ” กล่าวว่า เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคมที่ผ่านมา สมาคมทำหนังสือถึง ธปท.ขอให้ระงับมาตรการ LTV ชั่วคราวแบบปีต่อปี หรือจนกว่าสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะปกติ เพื่อให้สอดคล้องนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐที่ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ รวมถึงลดผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯไม่ให้เป็นวงกว้างไปกว่าปัจจุบันและกระตุ้นเศรษฐกิจไทย

เนื่องจากปัจจุบันโครงสร้างความต้องการอสังหาฯไทยเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จำเป็นต้องมีบ้านหลังที่ 2 ใกล้ที่ทำงาน ทดแทนบ้านหลังแรกที่ติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน เนื่องจากกำลังซื้อคนไทยมีเงินออมน้อย ต้องพึ่งสินเชื่อในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่การซื้อเก็งกำไรไม่มีแล้ว และต่างชาติที่เข้ามาจะซื้อสด ไม่ใช้สินเชื่อ จึงอยากให้ ธปท.เร่งทบทวนโดยเร็ว ไม่อยากให้สายจนเกินไป เพราะตอนนี้ตลาดวายไปแล้ว ต้องเร่งลดผลกระทบไม่ให้เกิดฮาร์ดแลนดิ้ง (ถดถอยรุนแรง) ไปมากกว่านี้เพราะจะเป็นปัจจัยฉุดรั้งเศรษฐกิจได้

“ปี 2567 เป็นปีวิบากกรรม หญ้าแพรก แหลกลาญ ของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาฯ เพราะกลุ่มกลางล่าง ได้รับผลกระทบหมด และกำลังจะลามไปยังกลางบน ซึ่งครั้งนี้วิกฤตแก้ยากกว่าต้มยำกุ้ง คาดหวังครึ่งปีหลังเศรษฐกิจจะฟื้นตัว หลังงบประมาณปี 2567-2568 ที่มีการเบิกจ่ายต่อเนื่อง รวมถึงเงินดิจิทัลวอลเล็ตเข้าสู่ระบบ เมื่อเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็ดีไปด้วย แต่คงช่วยได้ไม่มาก เพราะครึ่งปีแรกยอดขายทั้งอุตสาหกรรมติดลบ 28% ทั้งปีนี้ก็คาดว่าจะติดลบ 20%” ประเสริฐกล่าว

สำหรับทิศทางของอนันดา ประเสริฐกล่าวว่า ปีนี้ยังเร่งขายสินค้าพร้อมโอน 38,761 ล้านบาท โดยจัดโปรโมชั่น และขายบิ๊กล็อต เพื่อรักษารายได้ขณะที่ปี 2568 มีสินค้าพร้อมโอนอีก 12,000 ล้านบาท รวมเป็น 50,000 ล้านบาท ที่ทยอยรับรู้รายได้ และนำมาชำระหุ้นกู้ 5,000 ล้านบาท จะครบกำหนดปีหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายตลาดต่างชาติที่เพิ่มขึ้นทุกปี คิดเป็น 30-40% ของยอดขายรวม แม้พม่าจะแผ่วไป ยังมีไต้หวันและจีนเข้ามาต่อเนื่อง

⦁‘สถาพร-กานดา’ชะลอลงทุน
ด้านมุมมองของ สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรคนใหม่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.สถาพร เอสเตท กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯเผชิญวิกฤตโครงสร้างเศรษฐกิจที่ซึมยาวมาจากวิกฤตโควิด ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมนิ่ง ถ้าแก้ไขได้จะเป็นฟื้นจากตัวแอลเป็นตัวยู สถานการณ์ขณะนี้จึงอยู่บนทางสองแพร่ง ยังไม่รู้จะดีขึ้นหรือแย่ลง สิ่งที่อยากให้รัฐเร่งแก้ปัญหาระยะสั้น คือ 1.รีเจ็กต์เรตกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท 2.จัดซอฟต์โลนดอกเบี้ยพิเศษ 3.ผ่านคลายมาตรการ LTV สำหรับบ้านหลังที่ 2 เป็นการชั่วคราว

“สำหรับสถาพรมียอดรีเจ็กต์เรตบ้าน 5-10 ล้านบาท อยู่ 24% ทิศทางปีนี้จึงเน้นขายโครงการเก่า ซึ่งครึ่งปีหลังมีจัดโปรโมชั่น เร่งระบายสต๊อก เพื่อรักษารายได้ รวมถึงชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ รอดูกำลังซื้อในตลาด” สุนทรกล่าว

เช่นเดียวกับ อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บจ.กานดา พร็อพเพอร์ตี้ ที่ประเมินสถานการณ์อสังหาฯในครึ่งปีหลัง จากรีเจ็กต์เรตยังสูง 50% ผู้ประกอบการจะชะลอพัฒนาโครงการใหม่ทั้งแนวราบแนวสูงและชะลอซื้อที่ดินเพิ่ม เพื่อป้องกันความเสี่ยงและรักษากระแสเงินสด เนื่องจากยังมีปัจจัยท้าทายอยู่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจ มาตรการของภาครัฐที่จะออกมาจะขับเคลื่อนหรือผ่อนคลายอะไรบ้าง

ขณะที่ผู้ประกอบการจะจัดโปรโมชั่น เพื่อเร่งยอดขาย แต่จะได้ผลหรือไม่ ตัวชี้ขาด คือ กำลังซื้อที่ยังน่าห่วงที่สุด รวมถึงการฟื้นตัวเศรษฐกิจ ถ้ากำลังซื้อไม่คลี่คลาย จัดโปรโมชั่นยังไงก็ขายไม่ได้ คาดว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯยังติดลบ แต่คงไม่หนักกว่าปี 2566 เพราะปีนี้เปิดตัวน้อย เมื่อเทียบกับปี 2564-2565 ที่ทุกคนคิดว่าโควิดคลี่คลาย การเมืองนิ่ง จะเห็นการฟื้นตัว จึงเร่งการเปิดตัวกันจำนวนมาก

“แผนของกานดาในครึ่งปีหลังจะชะลอเปิดตัวใหม่ แต่ก็ดูตามสถานการณ์ในบางทำเล เช่น ภูเก็ตขายดี หลังการท่องเที่ยวฟื้นตัวเร็ว ทำให้ยอดขายบ้านดีขึ้นมาก จนเปิดโครงการใหม่ไม่ทัน อาจมีเร่งพัฒนาโครงการเพิ่ม เพื่อรองรับดีมานด์” อิสระกล่าว

อิสระกล่าวอีกว่า เมื่อเร็วๆ นี้ ได้หารือร่วมกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ซึ่งได้เสนอไอเดียเพิ่มเติมหลายเรื่อง เพื่อกระตุ้นตลาดและเศรษฐกิจ เช่น ผ่อนปรนมาตรการ LTV ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ในอัตรา 50% มาตรการบ้านดีมีดาวน์ รวมถึงให้แบงก์รัฐจัดซอฟต์โลนและผ่อนปรนเกณฑ์เครดิตบูโร แก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน และสามารถนนำการซื้อสินค้าเกี่ยวกับบ้านลดหย่อนภาษีได้เหมือนช้อปดีมีคืน เช่น ของแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้าในบ้าน

⦁‘ออริจิ้น’พลิกขายบิ๊กล็อตเจาะต่างชาติ
พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในไตรมาสที่ 2 ถือว่าถึงจุดต่ำสุดของตลาด สะท้อนจากยอดขายน้อย ยอดโอนน้อย กู้ธนาคารผ่านน้อยซึ่งยอดกู้แบงก์ไม่ผ่านยังสูง 50% และมีบางเซ็กเมนต์ที่สูงถึง 70% ในกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ดังกล่าว มองว่าผู้ประกอบการคงยังไม่มีการพัฒนาโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ เน้นระบายสต๊อกสร้างยอดขายและรายได้มากกว่า

“ในส่วนของออริจิ้นไม่มีปรับเป้ายอดขายและรายได้ แต่มีรีวิวแผนเปิดตัวใหม่ ให้สอดรับตลาดและการขาย โดยปรับสลับโครงการหรือเพิ่มน้ำหนักเปิดทำเลมียอดขายไปได้ดี เช่น ภูเก็ตจะเปิดโครงการมากขึ้น เพราะใกล้ไฮซีซั่นแล้ว นอกจากนี้หาช่องทางการขายรูปแบบใหม่ๆ เช่น ขาย B2B” ซีอีโอออริจิ้นกล่าว

พร้อมขยายความว่า ล่าสุดได้ขายบิ๊กล็อตคอนโดมิเนียม2 โครงการ คือ ไนท์บริดจ์ สุขุมวิท-เทพารักษ์ และออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ สายลวด สเตชั่น รวม 415 ยูนิต มูลค่า 1,023 ล้านบาท ให้กับ บมจ.เดลต้า อีเลคโทรนิคส์ (ประเทศไทย) ผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์จากประเทศไต้หวัน ที่ต้องการซื้อให้กับพนักงานบริษัทอยู่อาศัยระหว่างทำงานในไทยและจากผลตอบรับในครั้งนี้ เตรียมจะขยายผลไปยังโครงการอื่นๆ เพิ่มเติม ล่าสุดอยู่ระหว่างการเจรจาอีกหลายบริษัท

ขณะที่ตลาดต่างประเทศ ซีอีโอออริจิ้นบอกว่า ปี 2567 สัญญาณดีขึ้น มียอดขายเพิ่มขึ้นเทียบเท่ากับปี 2560 ที่บริษัทเคยทำได้ดี โดยลูกค้าต่างชาติหลักเป็นชาวไต้หวันที่เพิ่มขึ้น ส่วนชาวจีนเริ่มกลับมาหลังช่วงโควิดที่หายไปค่อนข้างมาก ทดแทนพม่าที่เริ่มแผ่วลง หลังรัฐบาลพม่าเข้มงวดเรื่องการซื้ออสังหาฯในประเทศไทย

จากสัญญาณที่ไม่ค่อยดีที่ “ภาคอสังหาฯ” เปิดออกมา คงต้องจับตา “คลัง” จะอัดมาตรการกระตุ้นก๊อกสองเพิ่มหรือไม่ โดยเฉพาะมาตรการ LTV ยาแรงที่ภาคอสังหาฯต้องการด่วน!!

เกาะติดทุกสถานการณ์จาก Line@matichon ได้ที่นี่