คนไม่มั่นใจเศรษฐกิจ ลังเลซื้อบ้าน อสังหาฯมึน เจอปัญหาใหม่ ‘กู้ผ่านแต่ไม่ซื้อ’
วันที่ 31 กรกฎาคม น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2567 ยังคงต้องดูภาวะเศรษฐกิจภาพรวมในครึ่งปีหลัง เนื่องจากเริ่มมีปัญหาเรื่องหุ้นกู้และตลาดการเงินที่อยู่ในภาวะค่อนข้างเปราะบางขึ้น ทำให้ทุกบริษัทจะให้ความระมัดระวังเรื่องนี้มากขึ้น ดังนั้นในครึ่งปีหลังจะเจอสองเด้ง ทั้งในแง่ของธุรกิจและนักธุรกิจ ยังต้องระมัดระวังมากขึ้นเป็นทวีคูณ ในการเข้าถึงสินเชื่อและแหล่งทุน อาจจะส่งผลต่อการลงทุนได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความแข็งแรงของแต่ละบริษัทด้วย
“เสนาเองได้ปรับตัวโดยดูแลกระแสเงินให้มาก ซึ่งเราเองอาจโชคดีที่ลงทุนร่วมกับพาร์ทเนอร์เยอะ จึงช่วยได้มาก และยังมีโครงการในมืออยู่แล้วจำนวนมากในระดับหนึ่ง โดยไม่ลงทุนเพิ่มก็ได้ตอนนี้ถือว่าเราคอนเซอร์เวทีฟมาก เก็บกระแสเงินสด พยายามรอบคอบกับการลงทุนให้มากที่สุด ไม่ลงทุนอะไรที่ไม่ชำนาญ โฟกัสในสิ่งที่ถนัด เช่น การเปิดโครงการใหม่ในแผนปีนี้ แต่ถ้ายอดขายไม่ค่อยดี ก็เลื่อนการขายออกไป และดูว่าทำเลไหนที่ไม่จำเป็นต้องเปิดก็ยังไม่เปิด เป็นการปรับตัวให้เหมาะสมกับตลาด“น.ส.เกษรากล่าว
น.ส.เกษรากล่าวว่า ทั้งนี้เพื่อเป็นการระบายสต๊อกที่ยังเหลืออยู่ประมาณ 1-1.2 หมื่นล้านบาท เสนาได้เปิดตัวโครงการ “เช่าออมบ้าน” สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม 25 โครงการ เพื่อแก้ปัญหารีเจ็กต์เรตที่ยังสูง 70% ซึ่งได้รับความสนใจค่อนข้างมาก ล่าสุดมีคนร่วมโครงการกว่า 200 คนและมีกู้ผ่าน 20 คน คาดว่าจะได้รับการตอบรับมากขึ้น นอกจากนี้เสนนายังมีการขายแบบB2Bด้วย แต่ยังเป็นขนาดไม่มาก 10-20 ยูนิต รวมถึงยังนำ 20 กว่าโครงการ ที่ยังไม่มีการรับรู้รายได้ยื่นขอส่งเสริมโครงการบ้านบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทแล้ว และได้รับอนุมัติแล้ว 3-4 โครงการและเปิดขายแล้ว เช่น เสนาคิทท์ บางนา ,เสนา อีโค่ทาวน์ รังสิต เป็นต้น จะช่วยทำให้ต้นทุนต่ำลงและลดราคาได้มากขึ้น ส่วนมาตรการรัฐที่ออกมาก็ช่วยกระตุ้นให้คนซื้อบ้านเร็วขึ้น
“ตอนนี้สิ่งที่เจอ นอกจากปัญหากู้แบงก์ไม่ผ่านสูงแล้ว ล่าสุดเจอปัญหาลูกค้ากู้ผ่านแล้วแต่ไม่เอา เพราะไม่ค่อยมั่นใจในรายได้ ภาวะเศรษฐกิจ และไม่อยากเป็นหนี้ยาว 30 ปี ถ้ารัฐบาลแก้เศรษฐกิจได้ จะทำให้กำลังซื้อกลับมา เพราะบ้านเป็นปัจจัยสี่” น.ส.เกษรากล่าว
ก่อนหน้านี้ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ผลสำรวจดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ในภาพรวมของไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 79.6 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ -2.8 และพบว่าลดลงร้อยละ -15.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนจากการปรับตัวลงของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศไทย (GDP) ในไตรมาส 1 ปี 2567 ที่ชะลอตัวลง โดยขยายตัวเพียงร้อยละ 1.5 คาดว่าเป็นผลจากภาคการเกษตรและหมวดอุตสาหกรรมที่ปรับตัวลดลง ประกอบกับด้านการใช้จ่ายของรัฐบาล การลงทุนของภาคเอกชน การส่งออกสินค้าที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการบริโภคขั้นสุดท้ายของเอกชนชะลอตัวลง ทั้งนี้ มีเพียงภาคบริการที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น
นายวิชัยกล่าวว่า ผลจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจได้ส่งผลต่อการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย พบว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2567 ลดลงร้อยละ -15.4 เมื่อเทียบกับปีก่อน ทั้งในด้านของอุปสงค์และอุปทาน โดยด้านอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย พบว่า ด้านโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ -12.4 และร้อยละ -13.4 ตามลำดับ และอัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลงร้อยละ -1.9 และอัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลงร้อยละ -0.8
ส่วนในด้านอุปทาน พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.5 ในขณะที่พื้นที่อนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -25.3 ทั้งนี้อาจเนื่องมาจากมีปัจจัยลบหลายด้าน เช่น การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท. ) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และพบการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินในสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง รวมถึงภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 2.50 ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง และการที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้า
“สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีรายได้เพิ่มขึ้นน้อย ขณะที่ค่าครองชีพมีแนวโน้มสูงขึ้น ภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นแต่ความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง”นายวิชัยกล่าว
