หมดยุคเสือนอนกินธุรกิจ‘อพาร์ตเมนต์’
‘คอนโด’แย่งตลาด ผลตอบแทนต่ำ
เมื่อเทรนด์การอยู่อาศัยมาถึงจุดเปลี่ยนเป็น “เช่ามากกว่าซื้อ” จึงเป็นที่จับตาว่าจะส่งผลดีต่อ “ตลาดอพาร์ตเมนต์” มากน้อยขนาดไหน ภายใต้วงล้อมคู่แข่ง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาถูกที่เข้ามาตีตลาดหอพัก อพาร์ตเมนต์ และบ้านเช่ามานานแรมปี ขณะที่ผลตอบแทนการลงทุนธุรกิจอพาร์ตเมนต์ก็ไม่ได้ดีเหมือนเก่า
มีบทวิเคราะห์ที่น่าสนใจจากธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ถึงแนวโน้มธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอีก 1 ปีข้างหน้า คาดว่าจะยังคงหดตัว โดยเฉพาะในพื้นที่ใกล้สถานศึกษา จากการแข่งขันที่รุนแรงทั้งจากผู้ประกอบการเดิมและผู้ประกอบการรายใหม่ รวมถึงจำนวนนักศึกษาที่คาดว่าจะลดลงจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปตามอัตราการเกิดที่น้อยลง
ขณะที่กลุ่มวัยทำงาน มีปัจจัยกดดันจากภาวะเศรษฐกิจ ฐานะการเงินครัวเรือนและภาคธุรกิจยังมีความเปราะบาง ทำให้ผู้ประกอบการบางรายพิจารณาลดการจ้างงานหรือแม้กระทั่งต้องปิดกิจการ กระทบต่อกำลังซื้อของผู้เช่าและอัตราการเข้าพักในพื้นที่นั้นๆ
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยกดดันจากจำนวนอุปทานที่มีอยู่มากและจะทยอยเพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านธุรกิจ ทำให้มีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น เพื่อรักษาจำนวนผู้เช่าไม่ให้ลดน้อยลง ขณะที่ผู้ประกอบการทั้งรายใหม่และเก่า ต้องเผชิญกับต้นทุนการลงทุนและการดำเนินกิจการที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้มีระยะคืนทุนที่นานขึ้น จากอัตราผลตอบแทนที่ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากการออกใบอนุญาตก่อสร้างอพาร์ตเมนต์และหอพักทั่วประเทศ ซึ่งจะเป็นการสะท้อนให้เห็นถึงทิศทางของการลงทุนในระยะถัดไป พบว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2567 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้น 50.9% เทียบจากปีก่อน ด้วยพื้นที่ 0.57 ล้าน ตร.ม. แต่ยังต่ำกว่าก่อนเกิดโควิด โดยปรับตัวเพิ่มขึ้นเกือบทุกภูมิภาค โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ปริมณฑล และภาคตะวันออก
โดยจังหวัดปทุมธานีเป็นพื้นที่ออกใบอนุญาตสูงสุด ตามมาด้วยชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ภูเก็ต สงขลา นครราชสีมา ขอนแก่น มหาสารคาม เชียงใหม่ ลำพูน เพชรบุรี ราชบุรี ประจวบคีรีขันธ์ และพระนครศรีอยุธยา โดยผู้ประกอบการยังพิจารณาลงทุนเฉพาะพื้นที่เป็นย่านธุรกิจและอุตสาหกรรมเป็นหลัก
ด้าน “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ปัจจุบันมีสัดส่วนผู้เช่าบ้านในกรุงเทพฯสูงถึง 38.5% หรือมากกว่า 1 ใน 3 ขณะที่เจ้าของที่อยู่อาศัยแท้ๆ มี 52.8%
ทั้งนี้ เมื่อดูเฉพาะอพาร์ตเมนต์พบว่ามีการครอบครองสูงถึง 85% หากเป็นย่านใจกลางเมือง ตามสถานศึกษา อัตราการครอบครองจะสูงกว่านี้ อย่างไรก็ตาม ในแง่ของการลงทุน หากคิดต้นทุนราคาที่ดินและสิ่งก่อสร้างทั้งหมด ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ 15-18 ปี แต่หากไม่รวมราคาที่ดินระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ 7-9 ปี
ในปัจจุบันอาจมีคู่แข่งเป็นห้องชุดพักอาศัย หลังมีห้องชุดจำนวนมากแปลงเป็นห้องเช่า เนื่องจากในแง่หนึ่งการเช่าห้องชุดจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า แต่ในขณะเดียวกันก็มีต้นทุนสูงกว่าโดยเฉพาะค่าส่วนกลาง ดังนั้น
อพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่ปรับตัวได้ จะยังสามารถแข่งขันกับห้องชุดได้ดี ในแง่ของการบริหารจัดการ เพราะมีประสบการณ์บริหารห้องในจำนวนมาก
แต่อาจมีข้อจำกัดตรงที่ผู้เช่ามักจะ “แพ้ของใหม่” เมื่อมีห้องเช่าใหม่ๆ เกิดขึ้น จะมีการย้ายออกไป กรณีนี้ขึ้นอยู่กับการดูแลห้องเช่าด้วย ด้านทำเลเหมาะลงทุน ต้องอยู่เขตศูนย์ธุรกิจใจกลางเมือง เขตศูนย์ธุรกิจเดิมที่ประชากรหนาแน่น เขตเมืองชั้นในที่มีประชากรหนาแน่นมาก เขตต่อเมืองที่มีการพัฒนาอพาร์ตเมนต์อยู่พอสมควร เขตรอบนอกมีพื้นที่แหล่งงาน
ในส่วนของอัตราผลตอบแทนในการลงทุน มีขึ้นมีลงในแต่ละปี โดยปี 2551 อยู่ที่ 6-7% ปี 2552-2553 อยู่ที่ 6-8% ปี 2554 อยู่ที่ 5-7% ปี 2555 อยู่ที่ 6-7% ปี 2556-2559 อยู่ที่ 5-7% ปี 2560 อยู่ที่ 5-6% ปี 2561 อยู่ที่ 4-5% ปี 2562-2563 อยู่ที่ 3-4% ปี 2564-2566 4-5%
ส่วนปี 2567 คาดว่าอยู่ที่ประมาณ 5-6% โดยเป็นผลตอบแทนสุทธิจากการสร้างรายได้ เมื่อบวกกับการปรับเพิ่มของราคาที่ 3-4% จะทำให้มีผลตอบแทนโดยรวมอยู่ที่ 8-10% ซึ่งยังดีกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไป จึงถือเป็นการลงทุนที่ดี และยังคงเป็นธุรกิจ “เสือนอนกิน” แม้ว่าจะมีการมองว่า
“อพาร์ตเมนต์” อาจถูกแทนที่ด้วย “ห้องชุด” ซึ่งอาจจะเป็นไปได้ในทำเลมหาวิทยาลัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย
ถามว่า ตลาดซื้อขายอพาร์ตเมนต์มักเกิดขึ้นในช่วงไหน ดูจากที่ผ่านมามีในช่วงน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ที่มีการขาย
อพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่ที่นิคมอุตสาหกรรมนวนคร ต่อมาในช่วงเกิดวิกฤตโควิด-19 ที่มีการขายอพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่เพราะช่วงนั้นผู้เช่าอาจกลับต่างจังหวัด
ขณะเดียวกันหอพักและอพาร์ตเมนต์อยู่ใกล้โรงงานหรือสถานศึกษา ยังมีอพาร์ตเมนต์ขายต่อกันมากเช่นกัน เช่น ย่านนวนคร อ้อมน้อย บางพลี เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี และธุรกิจไปต่อไม่ไหว โดยอาจจะมีการซื้อแล้วทุบทิ้งทำเป็นคอนโดมิเนียมก็มี ถ้าอยู่ในทำเลที่ดี ขณะที่บริเวณรอบสนามบินก็มีความคึกคัก เช่น สุวรรณภูมิ ซึ่งมีโรงแรมเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งอาจนำมาทำเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่า
แหล่งข่าวจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง กล่าวว่า จากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้ผู้ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์บางรายไปต่อไม่ไหว ถูกแบงก์ยึดและนำมาขายต่อหลายแห่ง เช่น ย่านตลาดพงษ์เพชร เป็นอพาร์ตเมนต์สูง 12 ชั้น จำนวน 423 ห้อง เนื้อที่กว่า 1 ไร่ ได้มีปิดประกาศขายในราคา 179 ล้านบาท ถ้าหากนำมารีโนเวตใหม่ สามารถเดินหน้าธุรกิจต่อได้ โดยให้เช่าได้ราคา 2,000-4,000 บาทต่อเดือน
เมื่อเทรนด์ตลาดเปลี่ยน หากไม่ปรับธุรกิจให้เข้ากับยุคสมัย ก็คงไปต่อได้ยาก