ทำเล ‘ราชดำริ’ กลับมาเฉิดฉาย ‘นายทุนใหญ่’ ดาหน้าพลิกโฉม

ทำเล‘ราชดำริ’กลับมาเฉิดฉาย
‘นายทุนใหญ่’ดาหน้าพลิกโฉม

ย่าน “ถนนราชดำริ” แม้ปัจจุบันที่ดินส่วนใหญ่ จะเป็นลีสโฮลด์ หรือการให้เช่าระยะยาว แต่ยังคงมีนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจ หลังมีที่ดินหลายแปลงทยอยหมดสัญญาเช่า 30 ปี และน่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

จากปัจจุบัน มีการเดินหน้าก่อสร้างขนาดใหญ่หลายโครงการและจะทยอยแล้วเสร็จ ไม่ว่า “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ 2” โรงแรมระดับ 5-6 ดาว สูง 40 ชั้น จำนวน 509 ห้อง ของบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด เครือบริษัท แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งสร้างบนที่ดินเดิมของเพนนินซูล่า พลาซ่า ศูนย์การค้าในตำนาน ด้วยเงินลงทุน 5,100 ล้านบาท เปิดบริการปี 2570

“โครงการมิกซ์ยูส” ขนาดพื้นที่รวมกว่า 100,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ โรงแรม และพื้นที่การค้า ของบริษัท นันทวัน จำกัด (ไทยโอบายาชิ) ได้เช่าและพัฒนาโครงการบนที่ดินขนาด 6 ไร่ มีอายุสัญญาเช่า 50 ปี ประกอบด้วยที่ดินขนาด 3 ไร่ 70 ตารางวา พร้อมอาคารสำนักงาน (อาคารนันทวัน) และอีกแปลงมีขนาด 2 ไร่ 3 งาน 81 ตารางวา พร้อมอาคารอพาร์ตเมนต์ของบ้านสมถวิล

ที่น่าจับตาโครงการ “อาคารเรสซิเดนส์ แอท ราชดำริ” ของกลุ่มไมเนอร์ โฮเทล กรุ๊ป ผู้พัฒนาโรงแรมอนันตราสยาม กรุงเทพ หรือโฟร์ซีซั่นส์ เดิม มีแผนจะเดินหน้าลงทุนส่วนต่อขยายบนพื้นที่อยู่ด้านหลัง เป็นอาคารอยู่อาศัยรวมให้เช่าและโรงแรม สูง 53 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น รวม 131 ห้อง ที่จอดรถ 849 คัน

ล่าสุด บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการในซอยมหาดเล็กหลวง 1 ของโรงเรียนวชิราวุธวิทยาลัย พื้นที่ 6.2 ไร่ เป็นระยะเวลา 60 ปี แต่ยังไม่ระบุพิกัดชัดว่าเป็นที่ดินแปลงไหน ซึ่งในซอยนี้มี โครงการแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ โครงการเดอะ รอยัลเพลส 1 โครงการมิตรกร แมนชั่น ปัจจุบันเป็นตึกว่างเปล่า หลังสัญญาเช่าสิ้นสุด ติดกันเป็น “อาคารโกลเด้นท์แลนด์” หมดสัญญาเช่าแล้ว

ขณะที่ “มหาดเล็กหลวง ซอย 2” มีโรงแรมและโครงการคอนโดมิเนียมหรรษา โครงการเดอะราชดำริ โครงการเดอะรอยัลเพลส 2 โครงการเดอะแกรนด์ โครงการบ้านแสนสิริ ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาวทั้งคนไทยและต่างชาติ ปัจจุบันหมดสัญญาเช่าเมื่อเดือนตุลาคม 2566 สภาพอาคารยังมีสภาพดี ยังไม่รู้ว่าจะนำออกประมูลเมื่อไหร่

อย่างไรก็ตาม “อุทัย อุทัยแสงสุข” บิ๊กแสนสิริ เปิดเผยว่า สนใจเข้าร่วมหากเปิดประมูล

ร้อนแรงไม่แพ้กันที่ดินสี่แยกราชประสงค์ ที่ตั้งของโรงแรม แกรนด์ ไฮแอท เอราวัณ กรุงเทพฯ โรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 22 ชั้น ของกลุ่มดิเอราวัณกรุ๊ป ธุรกิจตระกูลว่องกุศลกิจ และวัธนเวคิน ได้เช่าพื้นที่ของบริษัท สหโรงแรมไทยและการท่องเที่ยว จำกัด ปัจจุบันหมดสัญญา 30 ปีแล้ว ขณะนี้กำลังทำแผนต่อสัญญาใหม่

ภาพทำเลราชดำริเป็นอย่างไร “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า พื้นที่ย่านราชดำริ เขตปทุมวัน มีการเปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินย่านนี้ เปลี่ยนแปลงไปเป็นอย่างมาก คือ รถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งเริ่มเปิดบริการเมื่อ
วันที่ 5 ธันวาคม 2542 วิ่งจากหมอชิต ตรงมาตามถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง แต่ไม่ค่อยมีประชาชนทั่วไปอยู่กันอย่างหนาแน่น วิ่งตรงมาถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ แล้วไปถึงสยามสแควร์ จากนั้นก็หักศอกขวาตรงพระพรหมวิ่งไปถึงถนนราชดำริ ตรงไปยังสีลม และสาทร ส่วนอีกสายก็จากสนามศุภชลาศัยไปตามถนนสุขุมวิท ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้สูง จึงทำให้ทั้งราชดำริและสุขุมวิท เติบโตไปเป็นอย่างมาก

เมื่อมีรถไฟฟ้า ผ่านถนนราชดำริ จึงมีการเช่าที่ดินริมถนนราชดำริ หรือตามซอยมหาดเล็ก 1, 2 และ 3 ไปก่อสร้างอาคารต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม อาคารชุดพักอาศัยแบบเช่า โดยการเช่าส่วนใหญ่ เป็นการเช่าตามระยะเวลาสูงสุดตามมาตรฐาน คือ 30 ปี นอกจากนี้ในพื้นที่ดังกล่าวยังมีบ้านพักของเอกชนแปลงเล็กๆ ในซอยลึกซึ่งเช่าต่อเนื่องกันมายาวนานแล้ว และมีบางส่วนที่ดินดังกล่าว เป็นของ วชิราวุธวิทยาลัย มีพื้นที่กว่า 67 ไร่ ที่ขณะนี้มีราคา 405,000 บาทต่อตารางวา รวมเป็นเงิน 10,881 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม “โสภณ” มองว่า หากมีการจัดสรรแปลงที่ดินใหม่ให้เหมาะสมในเชิงพาณิชย์ยิ่งขึ้น ราคาที่ดินตามราคาตลาดคงมีมูลค่าไม่น้อยกว่าตารางวาละ 1.5 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ ที่ดิน 67 ไร่นี้ อาจต้องหักแบ่งเป็นถนนประมาณ 30% หรือ เหลือกว่า 47 ไร่ และจะมีมูลค่าประมาณ 28,210 ล้านบาท

ปัจจุบันอาคารต่างๆ กำลังจะหมดสัญญาเช่า เนื่องจากสัญญาเช่ามีอายุ 30 ปี และอาคารส่วนมาก ยังอยู่ในสภาพดี เจ้าของที่ดิน น่าจะให้เช่าต่อหรือหาผู้เช่ารายอื่นเข้ามาแทนที่เป็นเวลาต่อไปอีก 20 ปี และเมื่ออาคารต่างๆ เริ่มหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ หรือประมาณปีที่ 50 ก็ค่อยรื้อย้ายเพื่อจัดรูปที่ดินใหม่ ให้เหมาะสมยิ่งขึ้น โดยอีก 20 ปีข้างหน้า หากมีการจัดสรรที่ดินใหม่เหลือ 70% ตามข้างต้น ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้น 100% หรือหนึ่งเท่าตัว กลายเป็นเงิน 56,420.7 ล้านบาทนั่นเอง

ขณะนี้ในพื้นที่เขตปทุมวัน อสังหาริมทรัพย์หลัก ที่มีการซื้อขายก็คือ ห้องชุด ไม่มีบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแถว เพราะที่ดินราคาแพง โดยราคาที่ขายอยู่ในขณะนี้เฉลี่ยเป็นเงิน 16.2 ล้านบาท ที่เหลือเป็นห้องชุดอยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 617 หน่วย ในราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 593 หน่วย และในราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 384 หน่วย รวมทั้งหมด 1,594 หน่วย ที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน

ทั้งนี้ อัตราการขายต่อเดือนอยู่ที่ 4.2% ของหน่วยขาย เช่น ถ้ามี 100 หน่วย ขายได้เดือนละ 4.2 หน่วย โดยกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ขายได้ในอัตราสูงสุด คือ 6.8% ต่อเดือน ขณะที่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปขายได้ช้ากว่า คือ เพียง 2.2% ต่อเดือน คาดว่าจำนวนหน่วยขายที่เหลืออยู่ 1,594 หน่วยนั้น จะขายได้หมดภายในเวลา 27.3 เดือน หรือราว 2 ปี หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

สำหรับอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในกรณีการปล่อยเช่า “โสภณ” คาดว่า ค่าเช่าสุทธิ หรือ Return on Investment น่าจะอยู่ที่ประมาณ 4% ของราคาต่อปี สำหรับลูกค้าที่มาเช่าส่วนมากจะเป็นชาวต่างประเทศ โดยเฉพาะในภาคพื้นเอเชีย รวมทั้งบางส่วนจากยุโรปและอเมริกา และส่วนมากเช่าในระยะยาว เช่น 1 ปีขึ้นไปเป็นสำคัญ

จึงคาดว่าในอีกไม่เกิน 20 ปีข้างหน้า เมื่ออาคารต่างๆ ในปัจจุบันทยอยหมดอายุเช่า ที่อาจต่อใหม่อีก 20 ปี จะพบว่าภายในไม่เกินปี 2580 อาจมีการจัดสรรและจัดการแปลงที่ดินนี้ใหม่ เพื่อให้สามารถหารายได้ได้มากขึ้นต่อไป โดยอาจทำเป็นสำนักงาน โรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เป็นต้น

คงต้องจับตาภาพ “ราชดำริ” อีก 3 ปีข้างหน้า จะเฉิดฉายมากขนาดไหน!!