เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงบนทำเลย่านลาดพร้าว โชคชัย 4 บางกะปิ ลำสาลี มากขึ้นเรื่อยๆ พลันที่รถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วง “ลาดพร้าว-สำโรง” กดปุ่มเปิดให้บริการ
จากการสำรวจแนวเส้นทางพบว่าตึกแถวบนถนนลาดพร้าว มีบางย่านที่ถูกทุบทิ้งไปแล้ว เช่น ย่านตลาดโชคชัย 4 ติดถนนลาดพร้าว ที่เจ้าของได้ทุบตึกแถวสร้างอยู่บนเนื้อที่กว่า 16 ไร่ เพื่อขายยกแปลง
ขณะที่ย่านแฮปปี้แลนด์ ตรงข้ามเดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์ บางกะปิ มีนำที่ดินแปลงใหญ่กว่า 13 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งตลาดสดแฮปปี้แลนด์เดิม ประกาศขายในราคากว่า 1,300 ล้านบาท หรือ 280,000 บาทต่อตารางวา
(ตร.ว.) โดยย่านนี้ต่อไปจะมีการพัฒนาระดับเมกะโปรเจ็กต์ ของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ ซึ่งเตรียมทุ่มเงินก้อนใหญ่ปรับโฉมโครงการ “ตะวันนา” เป็นรูปแบบใหม่ เป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน
นอกจากนี้ยังมีตึกแถวปิดป้ายประกาศขายกระจายในหลายพื้นที่ ขณะที่ราคาก็มีทั้งขยับขึ้นและปรับลดลง ตามสภาพอาคารและทำเลที่ตั้ง โดยเจ้าของตึกแถวรายหนึ่งอยู่ตรงข้ามกับตลาดโชคชัย 4 กล่าวว่า ได้ประกาศขายตึกแถว จำนวน 5 คูหา รวมเป็นพื้นที่ 192 ตร.ว. ตั้งแต่ก่อนรถไฟฟ้าเปิด ตั้งราคาขายที่ 85 ล้านบาท ซึ่งเป็นห้องตกแต่งพร้อมอยู่ สาเหตุที่ขายเนื่องจากเลิกกิจการ แต่ก็ไม่ได้เร่งรีบ ขายได้ก็ขาย ขายไม่ได้ก็เก็บไว้
อีกรายอยู่ลาดพร้าวซอย 130/1 นำตึกแถว 11 คูหา พร้อมโกดัง เนื้อที่กว่า 350 ตร.ว. ขายในราคา 140 ล้านบาท หรือ 420,000 บาทต่อ ตร.ว. โดยเป็นการปรับแผนใหม่จากเดิมเมื่อปีที่แล้วที่ประกาศให้เช่าอย่างเดียว
ขณะที่แยกลำสาลี ซึ่งมีสถานีต่อเชื่อมกับสายสีเหลืองและสายสีส้มช่วง “ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี” มีตึกแถวอยู่บริเวณทางแยกและใกล้สถานีปิดป้ายประกาศขาย จากการสอบถามเจ้าของระบุว่า ได้ประกาศขายที่ดินบริเวณดังกล่าว มีเนื้อที่กว่า 1 ไร่ พร้อมตึกแถว 21 คูหา สามารถจอดรถได้กว่า 10 คัน ซึ่งเป็นที่ดินมรดก โดยตั้งราคาขายที่ 260 ล้านบาท หรือ 520,000 บาทต่อ ตร.ว. ซึ่งปรับลดลงจากเมื่อปีที่แล้วที่ตั้งไว้ 320 ล้านบาท เนื่องจากยังขายไม่ได้ จึงปรับลดราคาลงมา 60 ล้านบาท ปัจจุบันมีผู้เช่าอยู่ แต่ให้เช่าระยะสั้นครั้งละ 3 เดือน ซึ่งที่ผ่านมามีผู้ประกอบการอสังหาฯติดต่อสอบถามเข้ามาหลายราย แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อ
จากปรากฏการณ์ประกาศขายตึกแถว “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) มองว่า ด้วยกาลเวลาที่เปลี่ยนผ่านและพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนที่เปลี่ยนไป หันไปซื้อคอนโดมิเนียมอยู่มากขึ้น รวมถึงที่จอดรถหายากและมีการพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศมากขึ้น จึงทำให้ตึกแถวหมดยุค และเป็นตลาดที่ไม่มีอนาคต เมื่อเทียบกับยุคเฟื่องฟูเมื่อ 40 ปีที่แล้ว ขณะที่ราคาซื้อขายในปัจจุบันก็ไม่ลดลงและไม่หวือหวา แม้ว่าจะอยู่ในทำเลมีรถไฟฟ้าพาดผ่าน
ส่วนความเคลื่อนไหวของโครงการที่อยู่อาศัย “สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า สายสีเหลืองมีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง เช่น สายสีน้ำเงินที่สถานีลาดพร้าว สายสีส้มที่สถานีลำสาลี แอร์พอร์ตลิงก์ที่สถานีหัวหมาก และสายสีเขียวที่สถานีสำโรง ยังเป็นเส้นทางที่ผ่านถนนสายสำคัญ คือ ถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์ โดยพื้นที่ตามแนวถนนทั้ง 2 สายนี้ มีการพัฒนามายาวนานมากกว่า 30 ปี แทบไม่มีพื้นที่เหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาฯมากนัก เพราะที่ดินตลอดแนวเส้นทางมีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์หรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ จนเต็มพื้นที่แล้ว
“สุรเชษฐ” มองว่าการจะพัฒนาโครงการในพื้นที่จำเป็นต้องซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ไปพัฒนา ซึ่งราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมีปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 150,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว. แต่ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 200,000-800,000 บาทต่อ ตร.ว. ขณะที่ถนนศรีนครินทร์ไปจนถึงสถานีสำโรง ในปี 2560 ราคาที่ดินอยู่ที่ 150,000-250,000 บาทต่อ ตร.ว. แต่ปัจจุบันอยู่ที่ 200,000-600,000 บาทต่อ ตร.ว. แล้วแต่ทำเลและศักยภาพของที่ดิน
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม “สุรเชษฐ” สะท้อนว่า ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในพื้นที่ตามแนวสายสีเหลือง หลังมีความชัดเจนของการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้ามากขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านๆ มา โดยพื้นที่แนวถนนลาดพร้าวอาจจะมีโครงการเปิดขายใหม่มากกว่าพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง แต่หลังจากนั้นทั้ง 2 พื้นที่นี้ มีโครงการเปิดขายใหม่ไม่แตกต่างกันมากนัก จนกระทั่งปี 2565 มีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน ซึ่งเป็นการขยายตัวที่สอดคล้องกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการของสายสีเหลือในปี 2566
“จำนวนคอนโดในแนวสายสีเหลือง ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา จะมีรวมทั้งหมด 31,800 ยูนิต โดยในช่วง 10 ปีนับจากปี 2557 เป็นต้นมา มีเปิดขายใหม่ในพื้นที่สายสีเหลืองประมาณ 20,000 ยูนิต และมีการขายไปแล้วกว่า 87% โดยราคาขายอยู่ในช่วง 60,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่โครงการส่วนใหญ่มีราคาขายไม่เกิน 90,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งราคาขายมีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน เพียงแต่อัตราการเพิ่มขึ้นของแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน แนวถนนลาดพร้าวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี แล้วแต่สถานี เช่น สถานีลาดพร้าว สถานีลาดพร้าว 83 สถานีบางกะปิ ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 8-10% ต่อปี ส่วนแนวถนนศรีนครินทร์ปรับเพิ่มขึ้น 2-8% เพียงแต่พื้นที่รอบสถานีศรีนุช สถานีศรีลาซาล สถานีศรีสมาน มีปรับขึ้นมากกว่าโดยอยู่ที่ 4-8% ต่อปี ขณะที่รอบสถานีอื่นๆ มีปรับขึ้น 2-5% ต่อปีเท่านั้น” สุรเชษฐกล่าว
พร้อมฉายภาพว่า ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา โครงการคอนโดส่วนใหญ่ยังคงกระจายอยู่ในแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะบริเวณที่มีความเป็นชุมชนหรือการพัฒนามาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น โชคชัย 4 บางกะปิ จากนั้นบริเวณที่จะเป็นสถานีร่วมของรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น ลำสาลีกลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมขึ้นมาทันทีมีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่หลายราย ขณะที่ถนนศรีนครินทร์ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ เริ่มมีคอนโดหลังมีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ และศูนย์การค้าใหม่ เช่น พาราไดซ์พาร์ค เห็นชัดเจนในปี 2565 มีคอนโดเปิดขายใหม่ไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิต ตั้งแต่ศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง
“ถึงแม้สายสีเหลืองเปิดแล้ว การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่แนวเส้นทางอาจจะไม่มากนัก โดยเฉพาะเปิดขายโครงการใหม่ เพราะช่วงเวลาทั้งก่อนเปิดและหลังเปิดให้บริการ ยังเป็นช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ยังมีเรื่องผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ที่ยังไม่ประกาศใช้ ทำให้ผู้ประกอบการชะลอนำที่ดินออกมาพัฒนา แต่หากผังเมืองใหม่ประกาศใช้ ซึ่งจะพัฒนาได้มากขึ้น ทำเลนี้น่าจะคึกคักมากขึ้น” สุรเชษฐกล่าวทิ้งท้าย
