ตลาดอสังหาฯยังไร้สัญญาณฟื้นตัว โซนอีอีซีอ่วมพิษ ปิดโรงงาน รีเจ็กต์เรตพุ่ง 50% เจ้าถิ่นชลบุรีปรับแผน จากสร้างเพื่อขาย ผุดโครงการบ้านเช่า ราคา 4,000-4,500 บาท/เดือน กระแสตอบรับดีเกินคาด
เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซียังไม่ฟื้นตัว คาดต้องใช้ระยะเวลาอีกพอสมควรจากเดิมเคยเป็นทำเลดาวรุ่ง โดยเฉพาะโซนนิคมอุตสาหกรรม เช่น อมตะ บ่อวิน ที่ได้รับผลกระทบหนักจากภาวะเศรษฐกิจและโรงงานปิดตัว ทำให้ไม่มีกำลังซื้อ มีปัญหาธนาคารไม่ปล่อยกู้สูง 30-50% และเปลี่ยนใจภายหลังก็เริ่มมากขึ้น เนื่องจากไม่มั่นใจเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคต จึงชะลอการซื้อ เมื่อขายไม่ได้ผู้ประกอบการมีปรับตัวโดยลดราคาและปรับวิธีการใหม่จากการขายเป็นการเช่าแทน
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผยว่า สถานการณ์โดยรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี ตั้งแต่เดือนมกราคม-กรกฎาคม 2567 ยังซึมตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งกลุ่มระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาทลงมา โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวและ 2 ชั้น ราคา 1-2 ล้านบาทที่กระทบหนัก เนื่องจากเป็นลูกค้าเป็นกลุ่มแรงงานภาคการผลิต และที่ผ่านมามีการปิดโรงงาน ทำให้ลูกค้าเกิดความไม่มั่นใจในหน้าที่การงานและรายได้จะชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน เห็นได้จากยอดเข้าชมโครงการลดลงต่อเนื่อง ประกอบกับธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้มากขึ้นด้วย ในขณะที่กลุ่มราคา 8-10 ล้านบาท อยู่ทำเลในเมือง เช่น อำเภอศรีราชา ยังค่อนข้างไปได้ ไม่ดี แต่ไม่ถึงกับแย่ ส่วนย่านพัทยา บางละมุง ยังมีกำลังซื้อ เพราะธุรกิจโรงแรมและภาคบริการเริ่มกลับมาตามภาคการท่องเที่ยวที่ดีขึ้น
“แนวโน้มสถานการณ์ไตรมาส 3 เดือนกรกฎาคม ยอดขายดีขึ้น แต่เดือนสิงหาคมยังทรงๆ โดยทั้งปีนี้คาดว่าตลาดอสังหาฯชลบุรียอดขายและยอดโอนติดลบประมาณ 20-30% แล้วแต่บริษัท โดยทำเลที่เฝ้าระวัง เป็นโซนนิคมอุตสาหกรรม เช่น อมตะ บ่อวิน เป็นต้น ที่อาจจะได้รับผลกระทบช่วงปิดโรงงาน ทำให้โซนนี้มียอดขายลดลงประมาณ 30% มากกว่าโซนในเมือง ศรีราชา บางแสน บางละมุง ที่ลดลง 20% ”นายวัฒนพลกล่าว
นายวัฒนพล กล่าวว่า จากภาวะตลาดที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว มีผู้ประกอบการในชลบุรีบางรายปรับรูปแบบการพัฒนาและการขายโครงการใหม่ จากเดิมเป็นการสร้างขายเป็นการเช่าแทน เพื่อบริหารสภาพคล่องและมีเงินทุนหมุนเวียนและได้รับการตอบรับค่อนข้างดี เพราะผู้เช่าได้อยู่บ้านและมีพื้นที่จอดรถพร้อม โดยจะอยู่ในโซนนิคมอมตะ พัฒนาเป็นโครงการใหม่เป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว มีของโครงการประภัสสรโครงการละประมาณ 1,000 ยูนิต และโครงการแสนมณีประมาณ 500 ยูนิต กำหนดราคาเช่าที่ 4,000-4,500 บาทต่อเดือน มีระยะเวลาเช่า 5 ปี แต่ถ้าลูกค้าเปลี่ยนใจซื้อภายหลังก็ได้ ราคาอยู่ที่ 1 ล้านต้นๆ ถือว่าเป็นนโยบายปรับตัวในช่วงวิกฤตกำลังซื้อไม่มีได้เป็นอย่างดี กับกลยุทธ์สร้างให้เช่าไปเรื่อยๆ แต่ผู้ประกอบการที่จะทำแบบนี้ได้ต้องมีสภาพคล่องดีในระดับหนึ่ง
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย ที่ปรึกษากิตติมศักดิ์สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯจังหวัดระยองเทียบกับปี 2566 ยังค่อยดี ขึ้นอยู่กับทำเลและเซ็กเมนต์ ถ้าบ้านต่ำ 3 ล้านบาท ทำเลนิคมอุตสาหกรรมเบา เช่น บ้านค่าย เหมราช ปลวกแดง ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตยังมากถึง 50% หรือกู้ผ่านแต่ไม่ซื้อก็สูงเช่นกัน เนื่องจากได้วงเงินกู้น้อย80-90% แต่ถ้ามีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลงจะช่วยได้มาก เห็นได้จากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำและวงเงินกู้หลังแรกได้ถึง 110% ถือว่าช่วยได้มาก ทำให้ยอดรีเจ็กต์เรตลดลงอยู่ที่ 30% ขณะที่ทำเลในเมือง เช่น มาบตาพุด เป็นทำเลที่ยังสตรอง เพราะส่วนใหญ่เป็นพนักงานในบริษัทขนาดใหญ่
นายเปรมสรณ์ กล่าวว่า อย่างไรก็ตามในช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อเพราะทุกคนจะลดราคาลงมาขายเท่าทุนหรือขายต่ำกว่าทุน และมีบางรายอาจทำเป็นการให้เช่าแทน ทำให้ตลาดเช่าในระยองมีอัตราการเช่าโตขึ้นจากเดิม 10-20% จาก 50-60% เป็น 80% เป็นต้น เพราะการจ้างงานยังมีแต่คนไม่มีกำลังซื้อเนื่องจากกู้แบงก์ไม่ผ่าน รายได้ลด ไม่มีโอที ทำให้แบงก์ไม่กล้าปล่อยกู้ ทั้งนี้มองว่าตลาดอสังหาฯในระยองในช่วงครึ่งปีหลังจะดีกว่าครึ่งปีแรกที่ติดลบ 15% เนื่องจากไตรมาส4 เป็นไฮซีซั่นและเป็นโค้งสุดท้ายของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯลดค่าธรรมการโอนและจดจำนอง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มจะลดลง 1 ครั้งภายในปลายปีนี้ หากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เลิกมาตรการLTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่2ได้ จะเป็นสัญญาณที่ดีต่อตลาด แต่ถ้าไม่มีตลาดคงอยู่ในสภาวะทรงตัวหรือดีกว่าปี 2566 เล็กน้อย
