เศรษฐกิจโตช้า‘อสังหาฯ’สาหัส
ถึงเวลา ‘ลดดอกเบี้ย-เลิก LTV’
เริ่มเห็นเค้าลาง “เศรษฐกิจไทย” ในปี 2567 ฟื้นตัวช้า ติดกับดักสารพัดปัจจัยที่ฉุดรั้งทั้งภายในและภายนอกที่ยังผันผวน โดยเฉพาะ “กำลังซื้อ” ที่หดหายกลายเป็นปัญหาหนักอกของภาคธุรกิจ
สอดคล้องศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) คาดการณ์เศรษฐกิจไทยครึ่งหลังปี 2567 ฟื้นช้าต่อเนื่อง โดยประมาณการจะขยายตัวที่ 2.5% และปรับลดมุมมองเศรษฐกิจไทยปี 2568 จากเป้าเดิม 2.9% เหลือ 2.6% ผลจากการบริโภคเอกชนชะลอลงท่ามกลางกำลังซื้อเปราะบาง หนี้สูง การลงทุนภาคเอกชนซบเซา การเมืองดึงนโยบายไม่แน่นอน
โฟกัส “ตลาดที่อยู่อาศัย” ยังเหนื่อยต่อเนื่อง โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 มีแนวโน้มติดลบ 5% เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลพบว่าลดลงทั้งอุปสงค์และอุปทาน มีหน่วยโอน 350,545 หน่วย ลดลง 4.4% เป็นแนวราบ 243,088 หน่วย ลดลง 6% อาคารชุด 107,456 หน่วย ลดลง 0.6% มูลค่าโอนกว่า 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% เป็นแนวราบ 717,052 ล้านบาท ลดลง 3.4% อาคารชุด 295,707 ล้านบาท ลดลง 2.9% ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศ 651,317 ล้านบาท ลดลง 4% และออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ 89,420 หน่วย ลดลง 6.4%
อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังนี้คงไม่มีปาฏิหาริย์แล้ว เพราะเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทยและการเมืองยังไม่มีสัญญาณที่ดีมากนัก แต่คาดหวังหากรัฐบาลใหม่มีมาตรการกระตุ้นออกมาโดยเร็ว อาจทำให้ดีขึ้นมาบ้าง เนื่องจากเศรษฐกิจมีผลต่อตลาดอสังหาฯ แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวก็ตาม
“ตลาดอสังหาฯปีนี้ตอนแรกดูเหมือนจะดี พอนาทีนี้เริ่มไม่แน่ใจ ดอกเบี้ยก็ยังไม่ชัดจะปรับลดลงเมื่อไหร่ กำลังซื้อก็แย่ แบงก์ก็ไม่ปล่อยกู้ มาตรการ LTV ยังไม่มีการผ่อนปรน ดูแล้วจึงไม่มีสัญญาณที่จะทำให้เห็นการฟื้นตัว คาดว่าตลาดอสังหาฯทั้งปีนี้จะติดลบ 10% เพราะเจอ 2 เด้ง ทั้งผู้ซื้อไม่มีกำลังซื้อและแบงก์ไม่ปล่อยกู้ ปีนี้จึงทำได้แค่ประคับประคองตัวให้อยู่ได้ ถ้าขายได้น้อย ก็อย่าไปฝืนพัฒนาให้มาก จะได้ไม่แบกสต๊อกเยอะ” อธิปกล่าว
ตอกย้ำอีกเสียงจาก พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งสะท้อนว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในครึ่งปีหลังนี้ยังไม่ฟื้นตัวเพราะเศรษฐกิจโลกยังไม่ดี สงครามยังไม่จบ กระทบต่อการท่องเที่ยวและการส่งออกของไทยมีแนวโน้มปรับตัวลดลง ขณะเดียวกันต้องรอดูทีมเศรษฐกิจรัฐบาลชุดใหม่และนโยบายที่จะนำมากระตุ้นเศรษฐกิจจะปรับเปลี่ยนไปจากเดิมหรือไม่
“ปี 2567 ตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้น รายใหญ่อาจประคองตัวไปได้ แต่รายเล็กยังไม่ดี เพราะแบงก์เข้มงวดการให้สินเชื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ทำให้การลงทุนใหม่ก็ทำได้ยากขึ้น ดอกเบี้ยยังไม่รู้จะปรับลดหรือไม่ ตอนนี้ปัญหาคือรัฐบาลแก้เศรษฐกิจไม่ออก ถ้าแก้ออกแบงก์จะรู้สึกผ่อนคลาย กล้าปล่อยกู้มากขึ้น ปัจจุบันมีคนอยากซื้อบ้าน แต่กู้แบงก์ไม่ผ่าน หรือกู้ผ่านแต่ไม่ซื้อก็เยอะ เพราะไม่มั่นใจเศรษฐกิจ รายได้ ไม่อยากเป็นหนี้ระยะยาว ต้องทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น ตลาดอสังหาฯถึงจะฟื้นได้” พรนริศกล่าว
ด้าน อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจปีนี้ต้องดูนโยบายรัฐบาลชุดใหม่ที่จะประกาศเดือนกันยายนนี้ มีนโยบายสำคัญอะไรที่มากระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่ม นอกจากเงินดิจิทัลวอลเล็ตที่แจกเป็นเงินสดให้กับกลุ่มเปราะบางแล้ว โดยเฉพาะนโยบายการเงินถือว่าเป็นส่วนสำคัญต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ หากสามารถทำให้คนเข้าถึงแหล่งทุนได้ง่าย ไม่ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย การปรับโครงสร้างหนี้
“เมื่อเศรษฐกิจดีกำลังซื้อตลาดอสังหาฯจะดีขึ้นตามไปด้วย แต่ขณะนี้ยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและยอดรีเจ็กต์เรตยังอยู่ในระดับสูง คาดว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯน่าจะทรงตัวเท่ากับปี 2566 ถามว่าต้องใช้เวลาอีกกี่ปีถึงจะดีขึ้น ตอบยาก เพราะปัจจัยหลักอยู่ที่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ส่วนการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ถือเป็นเรื่องดี จะได้ดูดซับสต๊อกเก่าเพื่อปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายในตลาด” อิสระกล่าว
อย่างไรก็ตาม “อิสระ” มีข้อเสนอต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้พิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อบรรเทาภาระผู้ซื้อบ้าน ทั้งกำลังผ่อนและกู้ซื้อใหม่ รวมถึงเลิกมาตรการ LTV ชั่วคราวเพื่อดึงผู้มีกำลังซื้อสูงซื้อบ้านหลังที่ 2 เพราะปัจจุบันไม่มีการเก็งกำไรอย่างที่ ธปท.กังวลแล้ว
“อิสระ” กล่าวว่า เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2567 ธปท.ให้เหตุผลที่ไม่ผ่อนปรนมาตรการ LTV เนื่องจาก 1.เกณฑ์ LTV ปัจจุบันไม่ได้เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนส่วนใหญ่ โดยจากข้อมูลเกือบ 90% ของผู้ซื้อไม่ได้ติดเกณฑ์ LTV และสามารถได้รับวงเงินกู้ที่ 100% ในการขอสินเชื่อสัญญาแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังขอสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้เพิ่มเติมอีกสูงสุดไม่เกิน 10%
2.ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันยังสามารถเติบโตได้ โดยจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส จำกัด พบว่าการโอนปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 30.6 พันหน่วยต่อเดือน สูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนโควิด (ปี 2558-2562) ที่ 29.8 พันหน่วย ขณะเดียวกันอุปทานยังฟื้นตัวต่อเนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 8.4 พันหน่วยต่อเดือน อีกทั้งดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯปรับดีขึ้นต่อเนื่อง ล่าสุด ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 อยู่ที่ 57.8 สะท้อนมุมมองต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาฯใน 6 เดือนข้างหน้าที่ปรับดีขึ้นจากไตรมาสก่อน
3.การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เพิ่มเติมอาจกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินและโอกาสการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนได้และอาจนำไปสู่การเก็งกำไรในภาคอสังหาฯที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มปรับสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อประชาชนที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย จากข้อมูลการผ่อนเกณฑ์ LTV ในปี 2552 จาก 70% เป็น 80% สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่าในช่วง 3 ปีแรก หลังผ่อนเกณฑ์ ราคาที่อยู่อาศัยแนวสูงปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7% ต่อปี และเพิ่มขึ้นสูงสุด 20% ต่อปี การเก็งกำไรอาจจะนำไปสู่การก่อหนี้เกินตัวของผู้กู้บางราย ส่งผลให้กระบวนการลดหนี้ครัวเรือนได้รับผล
กระทบ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะสร้างความเปราะบางต่อระบบการเงินในระยะยาวได้
เป็นคำตอบของ ธปท.บนฐานข้อมูลเมื่อหลายปีก่อน แต่ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจ สภาพตลาดและกำลังซื้อในปัจจุบันที่ยังไม่ค่อยเป็นใจ จึงมีคำถามที่ยังดังกึกก้องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะถึงเวลาที่ ธปท.ต้องพิจารณาทบทวนอีกครั้งหรือไม่?
ข่าวที่เกี่ยวข้อง
เอฟเฟ็กต์ ‘วิกฤตน้ำท่วม’ ลาก ‘อสังหา’ ซึมยาวข้ามปี
เปิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล ‘โกดัง-โรงงาน-โรงแรม’ ขาขึ้น
AP ลุยธุรกิจใหม่ ผุด’โฮมรัน’ แพลตฟอร์มรับซื้อ ขาย รีโนเวท บ้าน-คอนโดมือสอง
อสังหารุก ‘ธุรกิจน่านน้ำใหม่’ กระจายเสี่ยง เสริมแกร่งรายได้
