การสร้างโอกาสใหม่ๆ เป็นอีกหนึ่งคัมภีร์ที่นักธุรกิจเสาะหา เพื่อขยายอาณาจักรให้ยิ่งใหญ่ สร้างการเติบโตให้แข็งแกร่ง ท่ามกลางโลกธุรกิจที่ไม่หยุดนิ่งและไม่เหมือนเดิม
เช่นเดียวกับ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ยักษ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แถวหน้าของเมืองไทย ที่ได้ตัดสินใจขยายการลงทุนไปยังตลาดต่างประเทศครั้งแรกเมื่อปี 2557 เกิดจากวิชั่นของ ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารบริษัท ต้องการหาโอกาสใหม่ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงเริ่มมองหาช่องทางการลงทุนในต่างประเทศ เพื่อเพิ่มศักยภาพการเติบโตและกระจายความเสี่ยง
ซึ่งมีหลายประเทศอยู่ในเป้าหมาย แต่สุดท้ายลงตัวที่ “ออสเตรเลีย” ด้วยเป็นประเทศขนาดใหญ่ สภาพเศรษฐกิจ การเมืองไม่ผันผวนง่าย ยังมีต่างชาติเข้าไปอยู่อาศัยจำนวนมาก จึงมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองจิงโจ้ มีความต้องการต่อเนื่อง
โดยตั้งบริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิ้ง จำกัด บริษัทย่อยขึ้นมารองรับการลงทุน จากโครงการแรกปักหมุดเมื่อ 10 ปีก่อน มาถึงปัจจุบันมีทั้งหมด 24 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 187,700 ล้านบาท กระจายใน 6 เมืองสำคัญ โดยการลงทุนแบ่งเป็น 2 ช่วง ในช่วงแรกตั้งแต่ปี 2557 ร่วมกับพันธมิตรธุรกิจพัฒนา 12 โครงการ ใน 4 เมือง ได้แก่ เมลเบิร์น จีลอง บริสเบน และเพิร์ท รวมมูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 50,000 ล้านบาท
ต่อมาปลายปี 2566 ร่วมลงทุนกับ Stockland Communities Partnership HoldCo Pty Ltd (สต๊อกแลนด์) ยักษ์อสังหาฯออสเตรเลีย จัดตั้งกิจการร่วมค้า “SSRCP HoldCo Pty Ltd” ลงทุนโครงการอสังหาฯในออสเตรเลีย มูลค่ารวม 25,300 ล้านบาท โดยพัฒนาอีก 12 โครงการใหม่ ใน 4 รัฐ 5 เมืองสำคัญ ซึ่งหนึ่งในนั้นเพิ่ม “ซิดนีย์และวูลลองกอง” ในรัฐนิว เซาท์ เวลล์ ที่ “ศุภาลัย” ไม่เคยขยายตลาดมาก่อน โดยทั้ง 12 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวมในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 137,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายสะสมถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2567 จาก 12 โครงการเดิมที่ศุภาลัยถือหุ้นอยู่กว่า 24,500 ล้านบาท และครึ่งปี 2567 มียอดขายแล้ว 1,700 ล้านบาท เติบโต 70% เทียบกับครึ่งแรกของปี 2566
เพื่อให้เห็นพื้นที่โครงการของจริง เมื่อวันที่ 31 สิงหาคมถึง 3 กันยายน 2567 “ศุภาลัย” จัดทริปพาสื่อมวลชนไทยบินลัดฟ้าไปถึง “เมลเบิร์น” เมืองใหญ่อันดับสองของประเทศออสเตรเลีย เยี่ยมชม 6 โครงการที่เข้าไปลงทุน
เริ่มต้นที่ “Balmoral Quay” เป็นโครงการแรกที่ศุภาลัยลงทุนปี 2557 กับบริษัท Gersh Development ปัจจุบันศุภาลัยถือครอง 100% จากเดิม 50% มีเนื้อที่ 17 ไร่ เป็นการพัฒนาที่ดินอู่ต่อเรือเดิม เป็นทาวน์เฮาส์คอนโดโลว์ไรส์ และท่าจอดเรือ มูลค่าโครงการ 5,700 ล้านบาท มี 190 ยูนิตพื้นที่ใช้สอย 93-432 ตร.ม. ราคาขาย 15.98-92.82 ล้านบาท หรือ ตร.ม.ละ 171,832-214,884 บาท เจาะลูกค้าระดับบนที่ต้องการบ้านพักอาศัยหรือบ้านพักตากอากาศติดแม่น้ำ ล่าสุดเตรียมพัฒนาเฟสที่ 5 คอนโดโลว์ไรส์ เริ่มสร้างในปี 2568 นี้
จากนั้นเยี่ยมชมโครงการ “Gen Fyansford” ที่อยู่ไม่ไกลกันมาก เป็นโครงการร่วมทุนปี 2559 กับบริษัท ICD Property เนื้อที่ 623 ไร่ ซึ่งพื้นที่โครงการเคยเป็นเหมืองหินปูนมาก่อน มีมูลค่าโครงการ 7,900 ล้านบาท หากคิดตามสัดส่วนการถือหุ้น 50% ของศุภาลัยอยู่ที่ 3,950 ล้านบาทรูปแบบโครงการเป็นที่ดินจัดสรร 764 แปลง ขนาด 75-234 ตร.ว. ราคาขาย 9.39-36.42 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 125,302-155,664 บาท
ต่อด้วยโครงการ “Harpley” เป็น 1 ใน 12 โครงการใหม่ที่ร่วมทุนกับ Stockland เมื่อปลายปี 2566 สัดส่วน 49.90% เนื้อที่ 1,034 ไร่ รูปแบบโครงการเป็นที่ดินจัดสรรกว่า 1,000 แปลง ขนาด 63-150 ตร.ว. ราคาขาย 6.13-12.12 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 80,840-97,384 บาท
โครงการ “Katalia” เป็นการร่วมทุนปี 2563 กับบริษัท Stockland เนื้อที่ 559 ไร่ มีมูลค่าโครงการ 11,727 ล้านบาท หากคิดในสัดส่วนของศุภาลัยอยู่ที่ 5,863 ล้านบาท รูปแบบโครงการเป็นที่ดินจัดสรร 1,542 แปลง ขนาด 76-107 ตร.ว. ราคาขาย 7.47-9.24 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 86,292-98,324 บาท
โครงการ “Arcadia Officer” โครงการแรกที่ศุภาลัยเข้าไปลงทุนเมื่อปี 2557 กับ Satterley Property Group เนื้อที่ 814 ไร่ มูลค่าโครงการ 13,000 ล้านบาท หากคิดตามสัดส่วนถือหุ้น 25% ของศุภาลัยอยู่ที่ 3,250 ล้านบาท รูปแบบโครงการเป็นที่ดินจัดสรร 1,828 แปลง ขนาด 31.5-151 ตร.ว. ราคาขาย 4.63-13.63 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 90,240-146,924 บาท จุดขายของโครงการนอกจากธรรมชาติที่รายล้อมแล้ว ยังมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ที่ใช้เงินลงทุนร่วม 70 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 96% คาดปิดการขายภายในปี 2568
ปิดท้ายที่โครงการ “Smiths Lane” อยู่ในทำเลเปิดใหม่ที่กำลังได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนปี 2565 กับบริษัท Mirvac เนื้อที่ 1,079 ไร่ มูลค่าโครงการ 25,900 ล้านบาท คิดตามสัดส่วนการถือหุ้น 50% ของศุภาลัยอยู่ที่ 12,950 ล้านบาท รูปแบบโครงการเป็นที่ดินจัดสรร 2,151 แปลง ขนาด 65.7-176.5 ตร.ว. ราคาขาย 8.48-15.60 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 88,454-129,062 บาท อนาคตมีแผนพัฒนาโครงการเฮอริเทจ โฮมและรีเทล นอกเหนือจากโรงเรียนและสนามกีฬาแล้ว
ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า การขยายลงทุนในต่างประเทศ เป็นการกระจายความเสี่ยงและอนาคตมีแนวโน้มผลตอบแทนจะใกล้เคียงกับในไทย จาก 10 ปีก่อนหน้าการลงทุนในไทยอาจจะดีกว่า แต่ตอนนี้ตลาดอสังหาฯเมืองไทยแข่งขันสูง จึงต้องกระจายความเสี่ยง กระจายวงจรธุรกิจออกนอกประเทศ ซึ่งการตัดสินใจลงทุนเราดูผลตอบแทน หรือ IRR ต้องได้ 18% สิ่งสำคัญคือต้องดูสภาพตลาดจริงด้วย เมื่อ 10 ปีที่แล้ว เรามาดูสภาพตลาดที่ออสเตรเลีย สภาวะตลาดดี มีโอกาสทำกำไรได้ จึงตัดสินใจลงทุน
“ถ้าไม่ได้ผลตอบแทนที่ดี เราคงไม่ลงทุนโครงการที่สอง สาม สี่ ถ้าไม่ดีคงม้วนเสื่อกลับตั้งแต่โครงการแรกแล้ว แต่เราไปต่อเพราะเห็นโอกาสและมีพันธมิตรที่ดี จึงเป็นที่มาการลงทุนกับ Stockland เพิ่ม 12 โครงการ มูลค่าโครงการ 137,700 ล้านบาท เพราะโอกาสแบบนี้หาไม่ได้แล้ว” ประศาสน์กล่าวย้ำ
พร้อมขยายความว่า แม้ในช่วงเจรจาตลาดอสังหาฯในออสเตรเลีย จะไม่ค่อยดี เพราะได้รับผลกระทบสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กระทบความสามารถของผู้ซื้อลดลง แต่ด้วยศักยภาพแต่ละโครงการและมีโอกาสที่จะปรับปรุงให้ดีขึ้นได้ เราจึงใช้โอกาสนี้ลงทุนเพิ่ม เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว ซึ่งการทำธุรกิจนอกจากโอกาสแล้ว ต้องอยู่ที่จังหวะด้วย
สำหรับ 12 โครงการใหม่ เป็นการซื้อโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอยู่แล้ว และอยู่ในทำเลแตกต่างกัน เพื่อกระจายความเสี่ยง กระจายตลาด ไม่ให้แข่งกันเอง ปัจจุบันรอขั้นตอนด้านกฎหมาย หลังได้รับอนุมัติแล้ว คาดว่าเริ่มเดินหน้าโครงการและรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป โดยรูปแบบโครงการเป็นการจัดสรรที่ดินขาย และมีโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 10,000 แปลงอยู่ที่เมืองบริสเบน
เมื่อถามถึงอุปสรรคใหญ่ของการลงทุนในออสเตรเลีย “ประศาสน์” สะท้อนว่าเป็นเรื่องสงครามรัสเซีย-ยูเครน แต่พาร์ตเนอร์ที่เรามีหลายบริษัท แต่ละบริษัทปรับตัวไม่เหมือนกัน อย่างเช่น Stockland ปรับตัวได้เก่ง มีส่วนลดให้ลูกค้า จริงๆ ทุกคนก็ทำ แต่เขามีการเตรียมการไว้ มีการบริหารจัดการที่ดี จึงทำให้ยอดขายไม่ตก แต่ช่วงโควิดเราขายดีมากเพราะคนต้องการที่อยู่อาศัย ลูกค้าที่ซื้อเป็นคนออสเตรเลีย ทั้งกลุ่มวัยเกษียณที่ต้องการซื้อบ้านอยู่ท่ามกลางธรรมชาติ รวมถึงวัยทำงานที่เริ่มสร้างครอบครัว การซื้ออสังหาฯในออสเตรเลีย ก็เหมือนกับบ้านเรา แต่จะซื้อยากกว่าเพราะก่อนซื้อจะต้องดูความสามารถด้านการเงินด้วย
ด้าน ไมค์ เควิส Executive General Manager&Masterplanned Communities Stockland Corporation อัพเดตตลาดอสังหาฯในออสเตรเลีย ยังมีซัพพลายน้อยกว่าดีมานด์ แต่หลังมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยถี่ ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อ ทำให้บางเมืองกำลังซื้ออ่อนแอ เช่น เมลเบิร์น แต่ขณะที่เพิร์ทและบริสเบนกลับแข็งแรงขึ้น ส่วนการร่วมทุน 12 โครงการกับศุภาลัยคาดว่าจะเริ่มต้นในอีก 1-2 เดือนนี้ หลังได้รับการอนุมัติจากภาครัฐแล้ว
ขณะที่ อธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย ออสเตรเลีย โฮลดิ้ง จำกัด อีกหนึ่งคีย์แมนขับเคลื่อนการลงทุน มองความสำเร็จของศุภาลัยในออสเตรเลีย เป็นเพราะลงทุนถูกที่ ถูกเวลา ซึ่งเศรษฐกิจของออสเตรเลียนั้น ยังขาขึ้นและมีกำลังซื้อสูง คนมีรายได้สูงกว่าคนไทยมากกว่า 10 เท่าขณะเดียวกันศุภาลัยมีความแข็งแกร่งด้านการเงินและประสบการณ์การพัฒนาอสังหาฯมายาวนาน
ไม่เพียงเท่านั้นความคล้ายคลึงกันกับพันธมิตร ใน 5 ด้าน ที่ยึดถือร่วมกัน คือ ความเป็นมืออาชีพ ความถูกต้องทางกฎหมาย จรรยาบรรณทางธุรกิจ ความน่าเชื่อถือ ความถูกต้องดีงาม ล้วนเป็นสิ่งช่วยเสริมสร้างความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่ดีและเพิ่มศักยภาพการเติบโตอย่างยั่งยืนและศุภาลัยยังคงขยายโอกาสในการลงทุนเพิ่มอีกเรื่อยๆ นับจากนี้
