รู้จัก ‘รีเทนชั่น-รีไฟแนนซ์’ ทางลัดช่วยผ่อนบ้านไม่ให้หนี้บาน ปลดหนี้ไวขึ้น

รู้จัก ‘รีเทนชั่น-รีไฟแนนซ์’ ทางลัดช่วยผ่อนบ้านไม่ให้หนี้บาน ปลดหนี้ไวขึ้น
ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยมีผลต่อการใช้ชีวิตของผู้บริโภคทั้งทางตรงและทางอ้อม เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งหมายถึงสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป รวมไปถึงการจับจ่ายใช้สอยและวางแผนทางการเงินอื่น ๆ เช่นกัน

ข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) เปิดเผยว่าสถานะหนี้เสีย (NPL) ที่ค้างชำระเกิน 90 วันในไตรมาส 2 ของปี 2567 อยู่ที่กว่า 1.15 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น12.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเป็นหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยกว่า 218,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน

จะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงสวนทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องด้วยที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม และด้วยระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนาน ทำให้อัตราดอกเบี้ยกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจยื่นกู้

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภค DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยว่า อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้บริโภคพิจารณาเมื่อต้องกู้ซื้อบ้านถึง 78% ดังนั้น การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายจึงเปรียบเสมือนเข็มทิศที่กำหนดทิศทางการเงินของผู้ที่วางแผนกู้ซื้อบ้านและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้

ดังนั้นผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ รวมทั้งหมั่นศึกษาเทคนิคการผ่อนบ้านที่ช่วยลดต้นลดดอกควบคู่ไปด้วย ซึ่งมี 2 ทางเลือก “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” เป็นทางลัดที่จะช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ยเมื่อกู้ซื้อบ้าน

โดยการ “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ต่างมีวัตถุประสงค์ในการลดอัตราดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านให้ต่ำลงเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในรายละเอียดการดำเนินการ

“รีเทนชั่น” (Retention) เป็นการต่อรองขอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิมที่กำลังผ่อนอยู่ โดยธนาคารจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ก่อนพิจารณาเช่นกัน วิธีนี้มีจุดเด่นอยู่ที่ผู้กู้ไม่เสียเวลาในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมกับธนาคารเดิม ธนาคารจะมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติไม่นาน นอกจากนี้ยังมีข้อดีตรงที่เสียค่าธรรมเนียมน้อยกว่าการรีไฟแนนซ์ จึงได้ประโยชน์ทั้งการประหยัดเวลา ลดความยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร และมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่ถูกกว่า

“รีไฟแนนซ์” (Refinance) เป็นการย้ายไปทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารแห่งใหม่เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า โดยหลายธนาคารมักจะมีการจัดโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้ารายใหม่ จึงทำให้ผู้กู้จะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น นอกจากนี้บางแห่งยังมีโปรโมชั่นพิเศษเพิ่มเติม เช่น ฟรีค่าประเมินหลักประกัน, ฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น จุดเด่นของการรีไฟแนนซ์คือผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกข้อเสนอที่มองว่าคุ้มค่าที่สุดจากธนาคารต่าง ๆ ได้เอง ถือเป็นวิธีที่ได้รับนิยมเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนลงได้อย่างชัดเจน หรืออาจได้เงินส่วนต่างมาใช้ในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยได้หากกู้ได้มากกว่าวงเงินเดิม

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภค DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยอีกว่า ผู้บริโภคที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเกือบ 3 ใน 5 หรือ59% มีความคุ้นเคยกับการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว โดยมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง สัดส่วน 68% และ 71% ตามลำดับ ขณะที่อีก 34% ไม่รู้จักการรีไฟแนนซ์มาก่อน

โดยเหตุผลหลักของผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะรีไฟแนนซ์ โดย60% มองว่าวิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินได้มากขึ้น ขณะที่ 52% มองว่าช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยและการผ่อนจ่ายที่ถูกลง และ 36% รู้สึกว่าตัวเองในปัจจุบันมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการเงินมากขึ้นกว่าตอนแรก

อย่างไรก็ดี แม้เป้าหมายในการรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์จะมุ่งเน้นไปที่การช่วยลดอัตราดอกเบี้ย แต่มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ ที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์

1.ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาเดิมให้ชัดเจน ปกติแล้วธนาคารจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น เมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวดอกเบี้ยจะขยับเป็นอัตราลอยตัวจึงทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้กู้ควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่ามีเงื่อนไขเวลาในการยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ไว้อย่างไร

โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะระบุให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งหากมีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ผู้กู้จะต้องเสียค่าปรับให้ธนาคารเดิมขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดี หากผู้กู้มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก่อนเวลาที่กำหนดในสัญญาเนื่องจากแบกรับภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ควรคำนวณยอดค่าปรับมาเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนว่าคุ้มพอที่จะเสียค่าปรับหรือไม่ วิธีไหนจะแบ่งเบาภาระทางการเงินได้มากกว่ากัน หรือจะเลือกอดทนผ่อนจ่ายไปจนครบกำหนดสัญญาก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าปรับที่ไม่จำเป็นแทน

2.เวลาในการเตรียมเอกสาร อีกหนึ่งข้อดีของการรีเทนชั่นคือเป็นการดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ซึ่งมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว จึงทำให้ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารต่าง ๆ มากนัก เนื่องจากธนาคารสามารถใช้เอกสารเดิมหลายฉบับที่ผู้กู้ใช้ยื่นขอสินเชื่อ จึงมีความสะดวกสบายมากกว่า อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่นาน เพราะธนาคารมีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว จึงอนุมัติได้เร็วกว่าการรีไฟแนนซ์ที่ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมดเพื่อใช้ประกอบการยื่นกู้ตามเงื่อนไขของธนาคารใหม่ หลังจากนั้นธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระสินเชื่อ ภาระหนี้ ประเมินสภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการกู้ และดำเนินการตามขั้นตอนตรวจสอบ ซึ่งใช้เวลาการพิจารณาอนุมัติเท่ากับการขอกู้ใหม่

3.คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด หลายคนมองว่าการรีไฟแนนซ์คุ้มค่ามากกว่าเนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ อย่างไรก็ดี ผู้กู้ต้องไม่ลืมที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่าง ๆ ด้วย เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่จะต้องมีขั้นตอนการจดจำนองใหม่อีกครั้ง จึงมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ ประกอบด้วย

1. ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่0-3%
2. ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1% (ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา จนถึง31 ธันวาคม 2567)
3. ค่าประเมินราคาหลักประกัน 0.25-2%
4. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
5. ค่าประกันอัคคีภัย

นอกจากนี้หลังจากได้รับการอนุมัติจากธนาคารใหม่ที่รีไฟแนนซ์แล้ว ผู้กู้จะต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมก่อน ซึ่งจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไปชำระให้กับธนาคารเดิมในวันไถ่ถอนด้วยเช่นกัน ขณะที่การรีเทนชั่นจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิมหรือวงเงินที่เหลือแล้วแต่ที่ธนาคารกำหนด จึงควรคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกันให้ละเอียด หากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับต่างกันไม่มากนัก การรีเทนชั่นอาจจะคุ้มค่ากว่าเนื่องจากเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่น้อยกว่า

4.ต่อรองเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า เบื้องต้นผู้กู้ควรติดต่อขอทราบตัวเลือกโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น ๆ เพื่อนำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยกับการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดในช่วง 3 ปีแรก เนื่องจากเมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวก็จะสามารถขอยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยได้อีกครั้ง อย่างไรก็ดี ส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์มักจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น หากผู้กู้ได้รับโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษก็สามารถนำไปต่อรองกับธนาคารเดิมเพื่อขอรีเทนชั่นในอัตรานั้นได้ ซึ่งมีโอกาสที่ทางธนาคารเดิมจะปรับลดดอกเบี้ยลงมาให้เป็นกรณีพิเศษ เพื่อแข่งขันกับคู่แข่งและรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำลงและคุ้มค่ากว่า เนื่องจากค่าธรรมเนียมการรีเทนชั่นต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์

แม้การ“รีเทนชั่น”และ“รีไฟแนนซ์”จะเป็นผู้ช่วยสำคัญที่ทำให้ทุกคนแบ่งเบาภาระในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น ลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง รวมทั้งเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นแล้ว
แต่หัวใจสำคัญที่ทุกคนไม่ควรมองข้ามตั้งแต่คิดจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือการวางแผนการเงินให้เป็นระบบก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง ผ่อนไม่ไหวจนขาดส่งค่างวดและกระทบไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้

ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะแสดงในประวัติทางการเงินของเครดิตบูโรและจะมีผลในการพิจารณาอนุมัติเมื่อยื่นขอรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์กับธนาคารทุกแห่งเช่นกัน จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม