คนไทยซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน ลุ้นกำลังซื้อต่างชาติ ตัวช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ

คนไทยซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน ลุ้นกำลังซื้อต่างชาติ ตัวช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดฯ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัย ในงานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม ซึ่งจัดขึ้นโดย prop2morrow ว่า ช่วง 30 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่ก่อนเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกปี 2540 ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในยุครุ่งเรือง มีบ้านและคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลสูงถึงปีละ 150,000-170,000 ยูนิต แต่ช่วงที่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 ตลาดอสังหาฯชะลอตัวอย่างรุนแรง ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยถูกพัฒนาขึ้นมาให้สอดคล้องกับดีมานด์ความต้องการคนไทย ด้วยยอดจดทะเบียนต่อปีประมาณ 30,000-40,000 ยูนิต ในช่วง 5 ปีหลัง (2542-2546) และกลับมาอยู่ในระดับ 106,969 ยูนิต อีกครั้งในปี 2553 ตามการขยายตัวของเมืองและการลงทุนใหม่ ก่อนที่จะเริ่มชะลอตัวอีกครั้งช่วงวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ลดลงมาอยู่ที่ 80,000 ยูนิตต่อปี

นายวิชัยกล่าวว่า ส่วนบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลช่วง 10 ปีหลัง ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นไป มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เฉลี่ย 1.34 แสนยูนิตต่อปี และค่อยๆ ปรับตัวลดลงมาต่ำกว่าระดับ 1 แสนยูนิตต่อปี ในช่วงปี 2564 จนมาถึงปี 2566 มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนอยู่ที่ 99,000 ยูนิต โดยได้รับปัจจัยกระทบจากมาตรการ LTV ที่เริ่มประกาศใช้เมื่อปี 2562 และช่วงปี 2563-2564 เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังเป็นช่วงขาลง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการชะลอตัวลง ทำในปีนี้คาดว่าจะมีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนเข้ามาในตลาดประมาณ 100,000 ยูนิตเท่านั้น

นายวิชัยกล่าวว่า ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีมูลค่าสูงกว่า 5 แสนล้านบาทต่อปี และเคยทำยอดสูงสุดในช่วงปี 2561 มูลค่า 700,000 ล้านบาท ก่อนจะมีการปรับตัวลดลง -8.9% ในปี 2562 และช่วงปี 2563-2564 ลดลงมาอยู่ที่กว่า 610,000 ล้านบาท เพราะได้รับปัจจัยกระทบจากโควิด-19 อย่างหนัก ส่วนปี 2566 ที่ผ่านมา มีมูลค่ารวม 670,000 ล้านบาท และในปี 2567 นี้ประเมินว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาท ลดลง 4% จากปีก่อนหน้า ส่วนหนึ่งเกิดจากสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป

นายวิชัยกล่าวว่า ด้านตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 27 จังหวัด ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2557-2567) เฉลี่ยปีละ 100,000-130,000 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะในปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 170,000 ยูนิต แต่ในช่วงที่เกิดโควิด-19 อย่างหนักปี 2563-2564 จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงมาต่ำกว่า 1 แสนยูนิตต่อปี และต่ำสุดในปี 2564 เหลือแค่ 76,000 กว่ายูนิต ส่วนในปี 2566 ที่ผ่านมาปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเป็น 141,134 ยูนิต และภายในสิ้นปีนี้คาดว่าตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ 136,153 ยูนิต

นายวิชัยกล่าวว่า ขณะที่มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องอยู่ในระดับกว่า 4-6 แสนล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะในปี 2567 นี้คาดว่ามูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่จะสูงกว่า 744,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่าสูงถึง 785,350 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รวมถึงผู้ประกอบการหันมาสร้างบ้านใหม่ในราคาที่แพงขึ้น

โดยตัวเลขยอดขายบ้านใหม่ในปี 2557 อยู่ที่ 127,797 ยูนิต และหลังจากนั้นค่อยๆ ปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ก่อนจะขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับสูงสุดที่ 158,168 ยูนิตในปี 2561 และในปี 2566 ที่ผ่านมามีจำนวน 121,829 ยูนิต ลดลงจากปีก่อนหน้า 3.2% ส่วนปีนี้คาดว่าจะขยับเพิ่มขึ้น 0.2% หรือ 138,466 ยูนิต

“ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการหารายได้ เทียบกับอัตราการเติบโตของราคาบ้าน สะท้อนให้เห็นว่า มีความเป็นไปได้ยากในการทำให้คนทั่วไปซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น เพราะราคาบ้านสูงเกินกว่าความสามารถในการหารายได้ของประชาชน โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล CAGR 2557-2566 ของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% และ CAGR 2557-2566 ของ GPP per Capita Income อยู่ที่ 1.4% ดังนั้นรายได้ต่อหัวของประชากรในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 347,900 บาท หรือเดือนละ 30,000 บาท แต่ราคาบ้านอยู่ที่ 7 ล้านบาท ทำให้โอกาสยื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากมาก จะเห็นได้จากตัวเลขหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ลดลงถึง 13.8% ส่วนมูลค่าการโอนติดลบไป 13.4% ส่วนไตรมาส 2 หน่วยการโอนติดลบลดลงเหลือ 4.5% แม้ภาครัฐได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯตั้งแต่ 9 เมษายน 2567 เช่น ลดค่าโอน-จดจำนองบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านก็ตาม”

นายวิชัยกล่าวว่า นอกจากนี้ตลาดที่อยู่อาศัยและภาคอสังหาฯยังเต็มไปด้วยความท้าทาย เนื่องจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ภายใต้จำนวนบ้านใหม่ที่เกิดขึ้นเฉลี่ยปีละแสนยูนิต เนื่องจากในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าสังคมไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุขั้นสุด โดยสัดส่วนผู้สูงอายุจะมีมากกว่า 25% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่เด็กแรกเกิดน้อยลง คู่สามี-ภรรยา แต่งงานแต่ไม่มีลูก และคนครองตัวเป็นโสดมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสใหม่ๆ จากความต้องการของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น โดยจากตัวเลขการโอนห้องชุดของชาวต่างชาติในปี 2561 มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6% ดังนั้น ทั้งภาครัฐและเอกชนยังต้องหาคำตอบกันต่อไปถึงความเหมาะสมในการบริหารจัดการความต้องการซื้อที่แท้จริง และการซื้อผ่านตัวแทนในลักษณะนอมินี