อสังหากทม.-ปริมณฑล ยอดขายดิ่งต่อเนื่อง สต๊อกพุ่ง 1.2 ล้านล้าน เตือน 10 โซนอันตราย
วันที่ 24 กันยายน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาส 2 ปี 2567 มียอดขายชะลอตัวลงต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า มียอดขายใหม่ลดลง 8.4% ผลจากยอดขายได้ใหม่อาคารชุดลดลง 3.4% และบ้านจัดสรรลดลง 11.5% ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดยังคงเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้าติดต่อกันถึง 5 ไตรมาส มีทั้งสิ้น 214,590 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% มูลค่ากว่า 1.26 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.3% เป็นอาคารชุด 84,556 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6 % และบ้านจัดสรร 130,034 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.4% มูลค่า 886,715 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 35.9%
ทั้งนี้จากผลสำรวจพบการขยายตัวของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาเกิน 10 ล้านบาท แม้หน่วยขายได้ใหม่ไม่มากแต่สร้างมูลค่าของยอดขายที่สูงขึ้น แต่มีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย 78.1%และมูลค่า 82.1% แต่อย่างไรก็ตามคงต้องเฝ้าระวังสต๊อกคงเหลือในทุกประเภทและระดับราคาในพื้นที่หน่วยเหลือขายที่ลดลงช้าและมีอัตราดูดซับต่ำซึ่งกระจายหลายพื้นที่
นายวิชัย กล่าวว่า ทั้งนี้คาดการณ์ภาพรวมทั้งปี 2567 มีเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาด 85,195 หน่วย และมูลค่า 528,396 ล้านบาท ลดลง 11.4% ทั้งจำนวนและมูลค่าเมื่อเทียบปี 2566 แบ่งเป็นบ้านจัดสรรจำนวน 42,109 หน่วย มูลค่า 357,108 ล้านบาท อาคารชุด จำนวน 43,086 หน่วย มูลค่า 171,288 ล้านบาท และได้คาดการณ์ว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 77,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.8% มูลค่า 390,909 ล้านบาท ลดลง 0.05 % เป็นบ้านจัดสรรจำนวน 43,046 หน่วย มูลค่า 264,284 ล้านบาท อาคารชุดจำนวน 34,701หน่วย มูลค่า 126,625 ล้านบาท และโดยภาพรวมจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 217,343 หน่วย มูลค่ากว่า 1.23 ล้านบาท เป็นบ้านจัดสรร 125,310 หน่วย มูลค่า 832,230 ล้านบาท อาคารชุด 92,032 หน่วย มูลค่า 405,605 ล้านบาท คาดว่าอัตราดูดซับโดยภาพรวมจะยังคงไม่ดีขึ้นคาดจะอยู่ที่ 2.2% ต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบัน
นายวิชัยกล่าวว่า คาดหวังมาตรการรัฐจะกระตุ้นยอดขายใหม่ทั้งปี 2567 เพิ่มขึ้น 3.8% โดยเป็นการคาดการณ์บนสมุติฐานมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง แต่ถ้าไม่มีคาดว่าจะทำให้ตลาดปีนี้ไม่ขยายตัวหรือขยายตัวไม่ถึง 1%
“ดูเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมภาพรวมซัพพลายเสนอขายไม่ลดลง แต่ยอดขายลดลงต่อเนื่องถึง 6 ไตรมาสต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท ถือว่าสัญญาณยังไม่ค่อยดี เพราะเป็นตลาดมีการถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตสูง จากภาระหนี้ สถานะการเงินไม่ค่อยดี แม้การเปิดตัวใหม่ลดลง ทำให้ซัพพลายลดลง แต่หน่วยสะสมยังคงเหลืออยู่มาก อีกกลุ่มที่น่าสนใจคือกลุ่มราคา 3-7.5 ล้านบาท ในไตรมาส2 ที่ผ่านมาเปิดตัวเพิ่มและมียอดขายเพิ่มขึ้น 45% จึงดูคึกคักขึ้น คาดว่าเป็นผลจากมาตรการภาครัฐที่ออกมา เช่น ลดค่าโอนและจดจำนอง ทำให้กระตุ้นกำลังซื้อกลุ่มนี้ดูดีขึ้น แต่ยังมีหน่วยเหลือขายสูงถึง 75,000 หน่วย มูลค่ากว่า 2 แสนล้านบาท ดังนั้นผู้ประกอบการต้องทำการจัดโปรโมชั่นกระตุ้นมากขึ้น”นายวิชัยกล่าว
นายวิชัยกล่าวว่า สำหรับ 5 ทำเลบ้านจัดสรรมีหน่วยขายได้ใหม่สูงสุดในไตรมาส 2/2567
อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,037 หน่วย มูลค่า 15,293 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,267 หน่วย มูลค่า 5,361 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อยจำนวน 1,070 หน่วย มูลค่า 5,979 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 711 หน่วย มูลค่า 3,103 ล้านบาท
อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 675 หน่วย มูลค่า 2,903 ล้านบาท
ส่วนทำเลที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี
อันดับ 1 โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,686 หน่วย มูลค่า 114,376 ล้านบาทอันดับ 2 โซนลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 15,551 หน่วย มูลค่า 91,184 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนคลองหลวง จำนวน 14,457 หน่วย มูลค่า 57,650 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 12,181 หน่วย มูลค่า 81,531 ล้านบาท อันดับ 5 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,367 หน่วย มูลค่า 53,705ล้านบาท
นายวิชัยกล่าวว่า ในส่วนของคอนโดมิเนียมสำหรับ 5 ทำเลมีหน่วยขายใหม่ได้สูงสุด
อันดับ 1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 1,441 หน่วย มูลค่า 6,211 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 572 หน่วย มูลค่า 1,551 ล้านบาท อันดับ 3 คลองหลวง จำนวน 523 หน่วย มูลค่า 1,159 ล้านบาท อันดับ 4 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศจำนวน 477 หน่วย มูลค่า 1,270 ล้านบาท อันดับ 5 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 420 หน่วย มูลค่า 1708 ล้านบาท
ทั้งนี้ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมากถึง84,556 หน่วย เพิ่มขึ้น14.5% มูลค่า 379,544 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.6 % ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี
อันดับ1 โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,846 หน่วย มูลค่า 39,988 ล้านบาท อันดับ 2 โซนธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 9,314 หน่วย มูลค่า 29,809 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,280 หน่วย มูลค่า 27,391 ล้านบาท
อันดับ 4 โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,580 หน่วยมูลค่า 17,887 ล้านบาท อันดับ 5 โซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิจำนวน 5,197 มูลค่า 16,965 ล้านบาท
