ทุนจีน แห่ปักหมุดอีอีซี ผุดโรงงานรถอีวี บูมที่ดิน 5 ทำเลพุ่ง ‘บ้านฉาง’ แชมป์
เมื่อวันที่ 26 กันยายน 2567 นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ประกอบด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ในไตรมาส 2 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 281.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ยังคงมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อยู่ในทิศทางที่ชะลอตัวลง หากเทียบกับอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด (ปี 2558-2562) มีอัตราการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 14.0 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน
นายวิชัยกล่าวว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง มาจากผู้ประกอบการมีความต้องการนำที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง เพราะภาวะเศรษฐกิจและการลงทุนภายในประเทศที่ฟื้นตัวช้า ประกอบกับปัจจัยลบที่สำคัญทั้งยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของจีดีพี ภาวะดอกเบี้ยนโยบายยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง 2.50% ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นแต่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ลวนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะลอตัวมากในช่วงที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสะสมลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้อง มีต้นทุนการถือครองที่ดินจากการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในปี 2567 รัฐไม่มีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้อุปสงค์ของที่ดินในพื้นที่อีอีซีโดยรวมชะลอตัวลง อีกทั้งพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่การเกษตรยังไม่เหมาะนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย รวมถึงเป็นพื้นที่นำไปพัฒนาเป็นนิคมอุตสาหกรรม
นายวิชัยกล่าวว่า การที่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่อีอีซีที่เพิ่มขึ้น มาจากที่ดินเปล่าพื้นที่ระยองมีค่าดัชนีเท่ากับ 230.8 จุด เพราะมีทุนจากประเทศจีนเข้ามาซื้อที่ดินสร้างโรงงานเกี่ยวกับอุตสาหกรรมรถยนต์ไฟฟ้า เช่น แบตเตอรี่ ที่ชาร์จ ในทำเลนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ระยองเป็นจำนวนมาก และมีกลุ่มผู้ผลิตรถยนต์ไฟฟ้า รายใหญ่จากประเทศจีน อาทิ บีวายดี ฉางอาน เข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมระยอง โดยเฉพาะทำเลนิคมพัฒนาปลวกแดง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้น 2.3เท่า เมื่อเทียบกับปี 2558 ที่เป็นปีฐาน และนักลงทุนนิยมลงทุนในระยอง มากกว่าชลบุรี เพราะราคาที่ดินในระยองยังมีราคาต่ำกว่าชลบุรี 30-40% รองลงมาพื้นที่ชลบุรีมีค่าดัชนีเท่ากับ 332.0 จุด และพื้นที่ฉะเชิงเทรามีค่าดัชนีเท่ากับ 203.5 จุด
นายวิชัยกล่าวว่า ทำเลที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มสูงสุด 5 อันดับแรก อันดับ 1 อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง สูงขึ้นร้อยละ 52.5 เป็นอำเภอที่มีระบบคมนาคมที่หลากหลายมีทั้งถนนทางหลวงผ่านหลายเส้น มีสนามบินอู่ตะเภา เหมาะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจากกรุงเทพฯจึงให้ความสนใจมีการซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้นำไปพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยรองรับประชากรที่เข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว อันดับ 2 อำเภอแกลง อยู่ในจังหวัดระยอง สูงขึ้นร้อยละ 34.5 เป็นพื้นที่ผู้ประกอบการสนใจซื้อที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
อันดับ 3 อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา สูงขึ้นร้อยละ 31.0 เป็นอำเภอที่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและกรุงเทพให้ความสนใจเริ่มขยายไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นพื้นที่เชื่อมต่อกับสมุทรปราการ และสอดคล้องกับข้อมูลจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีไตรมาส 2 ปี 2567 พบว่าเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย โดยจากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซีพื้นที่นี้มีที่อยู่อาศัยพร้อมเสนอขายในตลาดมากเป็นอันดับที่ 2 เพิ่มขึ้นร้อยละ 184.8 รองจากอำเภอเมืองฉะเชิงเทราอันดับ 4 อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรีสูงขึ้นร้อยละ 26.8 และอันดับ 5 อำเภอนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง สูงขึ้นร้อยละ 17.3
“ภาวะราคาที่ดินที่เปลี่ยนแปลงสะท้อนเป็นที่ดินที่มีบริเวณพื้นที่อุตสาหกรรม และพื้นที่ท่องเที่ยวเป็นปัจจัยบวก ทำให้ราคาที่ดินบริเวณนี้เพิ่มขึ้น จากการนำพัฒนาเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมต่างๆ เกิดแหล่งงาน และการจ้างงานมากขึ้นสนับสนุนการตัดสินใจให้ผู้ประกอบการอสังหาฯไปพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับคนเข้ามาทำงาน ในพื้นที่อีอีซีทั้งชาวไทยและต่างชาติ รวมถึงได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากการเปลี่ยนแปลงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น จึงทำให้ราคาที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามด้วย” นายวิชัยกล่าว
