หลังรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา ผ่านมาตรการที่หลากหลาย ไม่ว่าการลดค่าโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% การลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านล้านละหมื่นบาท สูงสุด 100,000 บาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568
การให้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี และโครงการสินเชื่อ Happy Life อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก อยู่ที่ 2.98% ต่อปี จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงินรวม 30,000 ล้านบาท ขยายเพดานการส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือบ้านบีโอไอ เป็น 1.5 ล้านบาท
รวมถึงการให้ธนาคารออมสินจัดโครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงิน 10,000 ล้านบาท สนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด หรือปลูกสร้างที่อยู่อาศัยและโครงการสินเชื่อ D-HOME วงเงิน 10,000 ล้านบาท สนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการนำไปเป็นเงินลงทุนหรือเป็นเงินหมุนเวียนในกิจการ
ล่าสุด เผ่าภูมิ โรจนสกุล รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ออกมาระบุว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯของรัฐบาล ถือว่าประสบความสำเร็จและได้รับผลตอบรับจากประชาชนสูง โดยโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home สามารถปล่อยสินเชื่อได้เต็มกรอบวงเงิน 20,000 ล้านบาท โดยใช้เวลาเพียง 3 เดือน ขณะที่โครงการสินเชื่อ Happy Life ปล่อยสินเชื่อไปแล้วถึง 18,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ รัฐบาลต้องการสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ต่อเนื่อง โดยรองรับความต้องการมีบ้านของประชาชนที่มีรายได้น้อย ให้เข้าถึงสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ และสามารถใช้เพื่อซ่อมแซมต่อเติมบ้าน เพราะทั้งหมดนี้จะมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการเสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณามาตรการซื้อ-แต่ง-ซ่อม-สร้าง
โดยสินเชื่อซื้อ-สร้าง ดอกเบี้ยพิเศษ 5 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือคอนโดมิเนียม ปลูกสร้างบ้าน หรือซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้าน และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อใช้ในการอยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท ส่วนสินเชื่อซ่อม-แต่ง ดอกเบี้ยพิเศษ 3 ปี วงเงินกู้ไม่เกิน 1 แสนบาท เป็นสินเชื่อเพื่อต่อเติมหรือซ่อมแซมบ้าน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อรวม 5,000 ล้านบาท รวมเป็นทั้งหมด 55,000 ล้านบาท
จากมาตรการดังกล่าว ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดกลุ่มนี้ยังมีดีมานด์ แต่ที่ผ่านมาเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เพราะเป็นกลุ่มที่แบงก์มีความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ผลจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ยอดรีเจ็กต์เรตกลุ่มนี้พุ่งสูงถึง 70-80% ในปัจจุบัน และคาดว่ามาตรการซอฟต์โลนที่กระทรวงการคลังจะขออนุมัติจาก ครม.นั้น จะช่วยบรรเทาการเข้าถึงสินเชื่อและลดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและขอให้มีมาตรการออกมาโดยเร็วที่สุด ซึ่งก็หวังว่าจะช่วยเพิ่มดีมานด์และลดซัพพลายเก่าในตลาดได้
“ประเสริฐ” กล่าวว่า ทั้งนี้ แม้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ต่อปี แต่ยังไม่สามารถทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯฟื้นตัวได้ทันที แต่ถือว่าทำให้ความเชื่อมั่นเริ่มดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4 นี้เป็นต้นไป เนื่องจากการลดดอกเบี้ยมีผลต่อทั้งฝั่งดีมานด์และฝั่งซัพพลาย แต่กระตุ้นได้เฉพาะกลุ่มตลาดที่ยังมีกำลังซื้อส่วนกลุ่มรากหญ้ากำลังซื้อยังปลุกไม่ขึ้น ดังนั้น มาตรการด้านการเงินที่ภาครัฐต้องดำเนินการต่อไป คือ ผ่อนคลาย LTV จนกว่าเศรษฐกิจจะดีและตลาดฟื้นตัว
“ปลายไตรมาส 2 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 3 ภาคอสังหาฯเจอหลายวิกฤต ทั้งภาวะเศรษฐกิจและการเมือง น้ำท่วม ดอกเบี้ยแพง ทำให้ยอดขายอสังหาฯในกรุงเทพฯและปริมณฑล 9 เดือนติดลบ 31% หวังว่ามาตรการรัฐที่ออกมาแล้ว ซึ่งจะสิ้นสุดปลายปีนี้และกำลังจะออกมาใหม่ จะช่วยให้ตลาดอสังหาฯเริ่มฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 4 นี้ และทำให้ในปีนี้ติดลบน้อยลง โดยคาดยอดขายทั้งปีนี้จะติดลบ 20-25% ส่วนยอดโอนติดลบ 8-10%” ประเสริฐกล่าว
ด้าน อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า วงเงิน 55,000 ล้านบาทดังกล่าว เป็นวงเงินที่ต่อเนื่องจากโครงการ Happy Home เดิมที่กำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อสูงสุดและยังคงมีสินเชื่อบ้านดี๊ดีย์ของ ธอส.วงเงิน 50,000 ล้านบาทและไม่จำกัดวงเงินสินเชื่อ รวมถึงวงเงินซ่อมและแต่งอีก 5,000 ล้านบาท อีกทั้งยังมีวงเงินของสินเชื่อประกันสังคมอีก 10,000 ล้านบาท รวมแล้วประมาณ 115,000 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ใช้มาตรการกลไกธนาคารของรัฐในการปล่อยสินเชื่อ และเป็นสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยต่ำ
เมื่อบวกกับมาตรการของการลดค่าโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท ถือว่าจะมีส่วนสำคัญประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 ได้ หากไม่มีมาตรการข้างต้นน่าจะติดลบมากกว่าที่เป็นอยู่ขณะนี้ เพราะช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินของภาคเอกชนชะลอการปล่อยสินเชื่อ เมื่อมีมาตรการของรัฐออกมา น่าจะเป็นปัจจัยทำให้สถาบันการเงินของภาคเอกชนต้องเข้ามาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อและปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลง เพื่อให้แข่งขันกับสถาบันการเงินของรัฐได้
ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัญหาของภาคอสังหาฯในขณะนี้ คือ ตลาดมีดีมานด์ แต่ติดกู้ไม่ผ่านสูง มาตรการ LTV ยังคงอยู่ และเข้าถึงสินเชื่อยาก ทำให้ยอดขายและยอดโอนลดลง การที่กระทรวงการคลังให้ ธอส.ออกสินเชื่ออีก 55,000 ล้านบาท รวมถึง กนง.ลดดอกเบี้ยลงก็ช่วยได้บ้าง แต่ไม่มาก เพราะการอนุมัติสินเชื่อทางแบงก์ต้องพิจารณาตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ดังนั้น ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันไม่ว่าดอกเบี้ยลดลงหรือมีสินเชื่อซอฟต์โลนให้ แต่ถ้ากู้ไม่ผ่าน ก็ไม่เกิดประโยชน์
“หวังว่ามาตรการต่างๆ จะทำให้ตลาดอสังหาฯปีนี้ติดลบไม่เกิน 10% และอยากให้รัฐขยายมาตรการกระตุ้นอสังหาฯไปถึงปี 2568 ไม่ว่าลดค่าโอน และจำนอง รวมถึงขอให้ฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์ ผ่อนเกณฑ์ LTV ลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 โดยไม่ต้องเท่ากันทุกจังหวัดก็ได้ เช่น จังหวัดน้ำท่วมยกเว้นให้ ส่วนจังหวัดอื่นลดให้ 50%” อธิปทิ้งท้าย
