เซ็นทรัล ได้สิทธิ์เจรจาเช่าที่ดิน ‘ลาดพร้าว’ จับตาต้องจ่ายกี่หมื่นล้าน ถึงได้ไปต่อ
นับเป็นอีกดีลใหญ่ที่ถูกจับตาสัญญาเช่าที่ดินทำเลทอง เนื้อที่กว่า 47 ไร่ ที่ตั้งของ “เซ็นทรัลลาดพร้าว” อาณาจักร “กลุ่มเซ็นทรัล” ซึ่งเหลือเวลา 4 ปี หลังปักหลักทำเลนี้มานานกว่า 4 ทศวรรษ จากวันแรกเนรมิตที่ดินรกร้างว่างเปล่า จนกลายเป็นโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส มีศูนย์การค้ายักษ์และโรงแรมหรู แถมมีสถานีรถไฟฟ้ามาเกยถึงหน้าห้าง จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
ย้อนดูสัญญาเช่าเริ่มต้นเมื่อปี 2521 มีบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด ในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) และนำไปเช่าช่วงให้กับศูนย์การค้าและโรงแรมเซ็นทาราแกรนด์แอทเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
ครบสัญญารอบแรก 30 ปี เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 หลังจากนั้นได้เจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี เป็นครั้งที่ 2 เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ให้ผลตอบแทนกับรฟท. คิดเป็นวงเงินรวม 21,298 ล้านบาท แบ่งออกเป็นรายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687 ล้านบาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ์ 2,611 ล้านบาท โดยจ่ายทุกวันที่ 19 ธันวาคมของทุกปี
ปัจจุบันสัญญาเหลือ 4 ปี ขณะที่ค่าเช่าที่เหลือ ในปี 2567 จำนวน 1,387.603 ล้านบาท ปี 2568 จำนวน 1,470.859 ล้านบาท ปี 2569 จำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท
ขณะนี้ที่ดินแปลงดังกล่าว “รฟท.” ได้ส่งมอบให้กับบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของรฟท.ที่ถือหุ้น 100% แล้ว หลังจากนี้ SRTA มีหน้าที่ไปเจรจากับเซ็นทรัลภายใต้เงื่อนไขใหม่ ให้สอดรับกับสภาพพื้นที่ในปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก
ล่าสุด วีริศ อัมระปาล ผู้ว่าการรฟท. ระบุที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือเซ็นทรัลลาดพร้าว จะครบสัญญาเช่าเดือนธันวาคม 2571 นั้น ทางบริษัทได้ทำหนังสือเพื่อแจ้งความประสงค์ขอต่อสัญญาแล้ว ตั้งแต่ต้นปี 2567 ซึ่งเซ็นทรัลได้สิทธิ์ในการเจรจา ส่วนจะต่อหรือไม่ ต้องขึ้นอยู่กับการเจรจา โดย SRTA มีหน้าที่ไปเจรจากับเซ็นทรัล
ก่อนหน้านี้ วัลยา จิราธิวัฒน์ ซีอีโอบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือCPN ระบุว่า พร้อมเจรจากับการรถไฟเพื่อต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าว โดยเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาลาดพร้าวออกไปอีก เนื่องจากมีความมั่นใจในทำเลซีบีดีโซนเหนือของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่เซ็นทรัลอยู่มานานและรู้ว่ากำลังซื้อเป็นอย่างไร และบริษัทมั่นใจจะสามารถดำเนินการต่อสัญญาได้
ด้านแหล่งข่าวจากรฟท.กล่าวว่า คาดว่าในปี 2568 ทาง SRTA จะเริ่มจ้างบริษัทที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าโครงการ โดยที่ดินตรงเซ็นทรัลลาดพร้าวเป็นรายได้ก้อนใหญ่ของรฟท.จากที่ได้รับค่าเช่าทุกปี
โดยมูลค่าที่จะต่อสัญญารอบใหม่นี้ คงจะมากกว่าสัญญารอบสอง ซึ่งอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท แต่จะเท่าไหร่นั้นอยู่ที่ผลการประเมินของบริษัทที่ปรึกษาและการเจรจาที่จะเคาะออกมา โดยต้องเจรจารายเดิมก่อน หากไม่สำเร็จ ต้องเปิดประมูลใหม่ อย่างไรก็ดีเนื่องจากอาคารเก่า มีอายุ 50 ปีพอดีวันสิ้นสุดสัญญา หากจะรีโนเวตใหม่อาจจะไม่คุ้ม ทางเซ็นทรัลอาจะต้องลงทุนครั้งใหญ่ ทุบแล้วสร้างใหม่
สอดคล้องกับ โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA ) มองว่า ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 47.22 ไร่ ราคาเฉลี่ยตารางวาละประมาณ 400,000 บาท หรือเป็นเงินรวม 7,500 ล้านบาท ปกติที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 4 ไร่ น่าจะมีราคา 600,000 บาทต่อตารางวา แต่ในกรณีนี้ มีขนาดใหญ่กว่ามาก ราคาจึงลดต่ำลง
โสภณ ชี้ข้อดีของที่ดินมีรถไฟฟ้า 4 สายผ่าน ได้แก่ สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน สายสีแดงและสายสีเหลือง ยังมีดอนเมืองโทลเวย์และใกล้สถานีกลางบางซื่อการพัฒนาหลังหมดสัญญาต้องจัดประมูลใหม่และเป็นไปได้ที่อาจจะรื้อและก่อสร้างอาคารใหม่ที่มีการใช้สอยประโยชน์สูงสุด
“มูลค่าการลงทุนโครงการน่าจะมากกว่าปัจจุบัน และอยู่ที่ 22,000 ล้านบาท ซึ่งตามพื้นที่นี้ตามผังเมืองปี 2556 ก่อสร้างได้ 8 เท่าของขนาดที่ดิน แต่การก่อสร้างจริงในปัจจุบันก่อสร้างไว้เพียง 4 เท่าของขนาดที่ดินและมีความเป็นไปได้ว่าเซ็นทรัลจะยังคงอยู่ต่อ แต่อาจจะต้องประมูลใหม่เท่านั้น ทั้งนี้หากแค่รีโนเวตใหม่จะใช้เงินลงทุนน้อยกว่านี้ ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเจรจาและโมเดลการพัฒนาของเซ็นทรัล” โสภณกล่าว
