ฟันธงตลาดที่อยู่อาศัยกทม.-ปริมณฑล ปี’67 ติดลบ 10-40% เหตุกำลังซื้อชะลอตัว กู้แบงก์ไม่ผ่านพุ่ง 70%
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัท วิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่าแนวโน้มการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 จะปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัว โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลง 20-40%
ขณะที่มูลค่าจะลดลง 10- 30% เมื่อเทียบกับปี 2566 คาดว่าจะเปิดตัวปี 2567 จำนวน 59,000 – 79,000 หน่วย มูลค่า 380,000 -489,000 ล้านบาท เป็นผลมาจากกำลังซื้อชะลอตัว แม้เศรษฐกิจจะมีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวลดลง หลังคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) มีมติลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ก็ตาม
“ปัญหาใหญ่ของอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ผนวกกับสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อโครงการ โดยมีข้อกำหนดว่าจะอนุมัติสินเชื่อโครงการเมื่อมียอดขายตั้งแต่ 30-50% ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หลายโครงการเปิดตัวแล้วก็ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ขณะที่สินค้าคงเหลือที่มีอยู่ในระบบยังมีเพียงพอต่อการขาย ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลาที่เหลือของปี”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลสะสม 9 เดือนแรกปี 2567 ลดลง มีเปิดตัว 251 โครงการ ลดลง 19% จำนวน 41,453 หน่วยลดลง 39% มูลค่า 274,767 ล้านบาท ลดลง 19% เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยเป็นการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัย 45 โครงการลดลง 26% จำนวน 15,123 หน่วย ลดลง 52% มูลค่า 73,306 ล้านบาท ลดลง 15% ซึ่งมีจำนวนการเปิดตัวใหม่ 61 โครงการ จำนวน 31,325 หน่วย และมูลค่า 85,782 ล้านบาท
“แม้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวใหม่จะลดลง แต่ราคาอาคารชุดพักอาศัยในช่วง 9 เดือนแรกยังคงสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 4.85 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 77% เป็นผลจากผู้ประกอบการมีแนวโน้มพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูงขึ้นจากปีก่อนหน้า เพื่อเลี่ยงกลุ่มเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมถึงการเปิดตัวโครงการมูลค่าสูงอย่างโครงการปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ และทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดเป็นทำเลรามคำแหง ซึ่งมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองตัดกับสายสีส้มพาดผ่าน” นายประพันธ์ศักดิ์
นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ตลาดบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีการเปิดตัวโครงการลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า มี 132 โครงการลดลง 22% จำนวน 21,620 หน่วย ลดลง 31% มูลค่า 96,034 ล้านบาท ลดลง 27% ขณะที่กลุ่มทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวมากสุด 51% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ รองลงมาบ้านเดี่ยว 29% บ้านแฝด 20% อยู่ทำเลพระราม 2-มหาชัย แต่มีหน่วยขายได้สูงสุดทำเลรังสิต-ปทุมธานี ขณะที่ตลาดบ้านพรีเมี่ยม เริ่มชะลอตัว จากปัจจัยที่ท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจ โดยมีเปิดตัว 79 โครงการ จำนวน 4,710 หน่วย มูลค่า 105,426 ล้านบาท โดยลดลงด้านหน่วยและมูลค่า โดยโครงการที่เปิดตัวเป็นบ้านเดี่ยว 89% ระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มสูงขึ้นตามราคาที่ดิน ขณะที่หน่วยขายได้สูงสุดอยู่ทำเลราชพฤกษ์
“นอกจากการเปิดตัวโครงการมีแนวโน้มลดลงแล้ว คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มที่จะใกล้เคียงกับปี 2566 คือประมาณ 1.05 ล้านล้านบาท หรือ อาจจะลดลงประมาณ 3-5% จากปี 2566 เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี หลังจากที่ยอดโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2567 อยู่ที่ 452,136 ล้านบาท ลดลง 5.7% จากระยะเดียวกันของปี 2566” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
