เจาะเทรนด์ ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ ตลาดยังสดใส-เปิดทำเลไหนปังสุด
กลับมาร้อนแรงอีกครั้ง หลังโควิดคลี่คลาย สำหรับตลาด “คอมมูนิตี้มอลล์” ซึ่งในวันนี้ไม่ใช่แค่ยักษ์ค้าปลีกอย่าง “เซ็นทรัล” ที่ประกาศทุ่ม 2,000 ล้านบาท พลิกโฉม “มาร์เก็ตเพลส” 15 สาขาเดิม พร้อมเดินหน้าเปิดเพิ่ม 5 สาขาในอีก 5 ปีข้างหน้า ภายใต้โมเดลใหม่ เป็นสูตรผสมระหว่างคอมมูนิตี้มอลล์กับตลาดสด ประเดิม “มาร์เก็ตเพลส ถนนเทพรักษ์” เป็นแห่งแรก
ยังมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และปั๊มน้ำมันที่เข้าร่วมชิงเค้กอย่างคึกคัก ไม่ว่า บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) ได้ส่ง “ลิตเติ้ล วอล์ค” บุกตลาด บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ผุด เดอะแจส และ แจสกรีนวิลเลจ ปูพรมกรุงเทพฯและต่างจังหวัด บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดที่ดินหน้าโครงการเนอวานา คอลเลคชั่น เปิดบริการ “เนอวานา พอร์ช” ไลฟ์สไตล์คอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
ก่อนหน้านี้มี บริษัท บูทิค พระโขนง วัน จำกัด ได้พัฒนา “ซัมเมอร์ฮิลล์” ติดบีทีเอสพระโขนง บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ร่วมลงทุนกับแลนด์ลอร์ดแจ้งวัฒนะขึ้นโครงการ “พอร์โทเบลโล” คอมมูนิตี้มอลล์ เนื้อที่ 14 ไร่ มูลค่า 300 ล้านบาท ติดปั๊ม ปตท. อยู่ตรงข้ามกับศูนย์ราชการ เตรียมเปิดบริการต้นปี 2568 ภายในนอกจากร้านอาหาร 40 ร้าน ไดรฟ์ทรู สตาร์บัคส์ ยังมีฟู้ดแลนด์
บริษัท Excelsus Group ซึ่งถือครองและบริหารโดยผู้ถือหุ้นและผู้บริหารของ บริษัท โอสถสภา จำกัด (มหาชน) ทุ่มกว่า 1,000 ล้านบาท พลิกโฉม “ดิ อเวนิว แจ้งวัฒนะ” เนื้อที่ 17 ไร่ ใกล้บิ๊กซีแจ้งวัฒนะและรถไฟฟ้าสายสีชมพูของกลุ่มสยามฟิวเจอร์ฯเดิม หลังไม่ต่อสัญญาเช่าเป็น “ชาน แอท ดิ อเวนิว”
ด้านผู้ประกอบการน้ำมัน ปัจจุบันมี “บางจาก” เตรียมพัฒนาโครงการ “เอเวอร์กรีน แจ้งวัฒนะ” เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ เนื้อที่ 5 ไร่ ติดรถไฟฟ้าสายสีชมพู ภายในประกอบด้วย สถานีบริการน้ำมันและอาคารคอมมูนิตี้มอลล์
ล่าสุด บริษัท ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) หรือ โออาร์ ที่วันนี้ไม่ได้ขายน้ำมันอย่างเดียว ยังได้เปิด “OR Space” คอมมูนิตี้มอลล์เต็มรูปแบบแห่งแรกที่สาขาเณรแก้ว สุพรรณบุรี และรามคำแหง 129 ภายในมีร้านอาหาร ร้านค้าอื่นๆ และสถานีชาร์จอีวี และในปีนี้เตรียมเปิดอีก 3 แห่ง เช่น ธรรมศาสตร์รังสิต ขณะที่ปีหน้าเดินเครื่องเต็มสูบเปิดเพิ่ม 10 สาขา
ทำไมคอมมูนิตี้ถึงได้รับความนิยม โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ถอดรหัสว่า ปัจจุบันในขณะที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ต้องมีการปรับตัว แนวรบใหม่ในด้านการค้าปลีกคือศูนย์การค้าชุมชนหรือคอมมิวนิตี้มอลล์หรือคอมมอลล์ที่มีการหน้าที่ที่แตกต่างออกไป
โดยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั่วไปที่เป็นทั้งแหล่งค้าปลีกที่สมบูรณ์ หลากหลาย รวมทั้งเป็นแหล่งบันเทิง พบปะสังคมแล้ว ในการเจาะกลุ่มลูกค้า ยังมีช่องว่างที่น่าพัฒนาก็คือ “คอมมอลล์” ที่มุ่งเน้นลูกค้าในพื้นที่เจาะจงเป็นสำคัญ มีสภาพคล้ายตลาดสดไปด้วยแต่ต้องตั้งอยู่ในชุมชนที่มีรายได้พอสมควร
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2558-2562 มีเปิดตัวคอมมอลล์กันเป็นจำนวนมาก แต่จากการสำรวจของ AREA พบว่าประมาณ 30% ของคอมมอลล์ประมาณ 60 แห่ง ไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งมีปัจจัยหลายประการ เช่น ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสม ทางเข้าออกมีปัญหา การจัดวางผังโครงการไม่เหมาะสมระหว่างผู้เช่าหลัก กับผู้เช่าทั่วไป การบริการที่จอดรถที่ไม่เพียงพอ การคัดสรรผู้เช่าและคู่แข่งในพื้นที่ ซึ่งมีทั้งคอมมอลล์ด้วยกันเองและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เป็นต้น
แล้ว “คอมมอลล์” แบบไหนถึงจะตอบโจทย์ตลาด “โสภณ” ระบุต้องเป็นคอมมอลล์ให้บริการตามพฤติกรรมยุคใหม่ที่เน้นใกล้บ้านและเข้าออกสะดวก ครบครัน ไม่เสียเวลาอยู่นาน ดูทันสมัย
ยิ่งกว่านั้นยังอาจประหยัดพลังงานทำเป็นแบบพื้นที่เปิดโล่ง ไม่ปรับอากาศ โดยในแต่ละคอมมอลล์ควรมีร้านค้า ร้านอาหารประมาณ 50 ราย มีตลาด มีซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านเสริมสวย ร้านสัตว์เลี้ยง ร้านอาหาร (สตรีทฟู้ด) เจ้าดัง เพื่อให้ผู้มาใช้บริการดูดีมีไลฟ์สไตล์ที่ดี
“หากจะให้ดีที่สุด โครงการอยู่ได้อย่างยั่งยืน ในพื้นที่นั้นๆ คอมมอลล์ในยุคปัจจุบันยังมีบริการซักผ้าแบบหยอดเหรียญ การสร้างแหล่งพบปะ การจัดหาที่ชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า บริการส่งพัสดุ หากตั้งอยู่ในสถานีบริการน้ำมันในพื้นที่ชานเมืองหรือเขตต่อเมืองของกรุงเทพฯแล้ว คนมาเติมน้ำมัน ก็สามารถที่จะซื้อสิ่งของต่างๆ กลับบ้านด้วย เพียงแต่อาจไม่ได้มีแหล่งบันเทิงหรือเป็นที่พบปะกันโดยตรงเช่นในเมือง” โสภณระบุ
อีกเรื่องที่น่าจะเป็นเครื่องมือส่งเสริมการขาย คือ แนวคิดเรื่องความยั่งยืนและการรักษาสิ่งแวดล้อมภายใต้แนวคิด ESG หรือ Environmental Social Governance ทำให้การบริหารจัดการคอมมอลล์เน้นพื้นที่สีเขียวและการรักษ์โลก ทำให้ทั้งผู้ให้บริการและผู้ใช้บริการมีส่วนร่วมในการสร้างสรรค์จึงเห็นคอมมอลล์หลายแห่งปรับปรุงหรือออกแบบให้เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เช่น ใช้วัสดุก่อสร้างจากธรรมชาติและรีไซเคิล ออกแบบพื้นที่รวมอาคารไม่มีเครื่องปรับอากาศ เป็นต้น
“โสภณ” กล่าวว่า สำหรับรายได้ของคอมมอลล์มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง จากอุปสงค์การบริโภคที่ขยายตัว มีการเร่งเร้าการจับจ่ายมากขึ้น แต่มีผู้ประกอบการรายใหม่ๆ เกิดมากขึ้น เพราะทำได้ไม่ยาก และขึ้นอยู่กับการเลือกทำเลที่เหมาะสม และการหาผู้มาร่วมกิจการเป็น Tenant-mixed สำหรับค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเหล่านี้ก็ขึ้นอยู่กับย่านที่มีทั้งในเขตเมือง เขตต่อเมือง เขตชานเมือง โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 500-1,500 บาท
สำหรับทำเลที่เหมาะสม “โสภณ” ชี้เป้า 1.ในเขตใจกลางเมือง ซึ่งให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยในใจกลางเมือง เช่น พระราม 1 ปทุมวัน สวนมะลิ สุขุมวิท ยานนาวา เป็นต้น 2.เขตต่อเมือง เช่น รามคำแหง บางกะปิ บางนา พุทธมณฑล ซึ่งเป็นย่านที่พักอาศัยของคนทำงานในเมือง 3.เขตรอบนอกของเมือง เป็นพื้นที่ห่างไกลจากเขตต่อเมือง รวมทั้งพื้นที่ปริมณฑลของกรุงเทพฯ
ขณะที่พื้นที่ยอดนิยมน่าสนใจ เช่น แถวศรีนครินทร์ พุทธมณฑล เทพรักษ์ ปากน้ำ บางใหญ่ บางบัวทอง ราชพฤกษ์ เป็นต้น โดยย่านที่ควรทำคอมมอลล์ ควรเป็นย่านที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง เช่น บ้านเดี่ยวที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือย่านที่มีทาวน์เฮาส์ราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป หรือย่านที่มีห้องชุดที่ขายในราคา 80,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เป็นต้น
จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว ในอนาคต “คอมมอลล์” จึงยังจะขยายตัวต่อไป โดยเจาะกลุ่มเป้าหมายและมีกิจกรรมการค้าปลีกที่หลากหลายยิ่งขึ้น
ทั้งหมดเป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้น จากนี้คงมีหน้าใหม่หลากธุรกิจ รวมถึงแลนด์ลอร์ดเข้ามาสู่ถนนสายนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ