อสังหาฯกลาง-เล็ก ลำบาก ถูกแบงก์รีเจ็กต์กู้พุ่ง 80% ต้องลดสต๊อก ชะลอเปิดโครงการใหม่ ทยอยระบายของเก่า
นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีเนกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และอุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ในปี 2567 ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางและรายเล็กประสบปัญหาแม้ยอดขายจะไม่ลดลงจากปีก่อนหน้า แต่รายจ่ายหรือต้นทุนปรับตัวสูงขึ้น ทั้งค่าการตลาด ค่าบริหารจัดการ ส่งผลให้กำไรขั้นต้นลดลงจาก 30% เหลือไม่ถึง 20% ขณะที่กำไรสุทธิลดลงเหลือประมาณ 5% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับต่ำหรือระดับเดียวภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง
ทั้งนี้สถานการณ์ดังกล่าวส่วนหนึ่งเกิดจากการแข่งขันที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องลดราคาเพื่อให้สามารถขายได้ และเพื่อให้ลูกค้าซื้อได้ แต่ปัญหาต่อมาที่ต้องเผชิญคือยอดรีเจ็กต์เหรด หรือการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นมากจาก 30% ในปี 2566 แต่ปี 2567 มาอยู่ที่ประมาณ 70-80% และสถาบันการเงินใช้วเลาในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อนานขึ้นจากเดิมที่ไม่เกิน 1 สัปดาห์จะรู้ผล แต่ของใหม่คือใช้เวลานานถึง 60 วัน หรือ 8 สัปาดห์ ทั้งนี้เนื่องจากสถาบันการเงินไม่อยากให้เกิดหนี้เสีย (เอ็นพีแอล)
“ความยากลำบากของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กเป็นมาตั้งแต่ 66-67 เรียกได้ว่า 2 ปีเต็มๆ แต่ในแง่รีเจ็กต์เหรดนั้นปี 66 ดีกว่า เพราะไม่เกิน30% อย่างปัจจจุบันลูกค้าเดินชมโครงการ 40 ราย ตัดสินใจซื้อแค่ 1 ราย ในขณะที่ในอดีต ชมโครงการ 5 ราย ซื้อประมาณ 1 ราย หรือบางรายอาจมีกำลังซื้อแต่ไม่มีความเชื่อมั่นในอนาคตเลยชะลอซื้อออกไปก่อน”
นายวรยุทธกล่าวว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กได้มีการปรับตัวเพื่อให้อยู่รอด ด้วยการปรับการพัฒนาสินค้า คือให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคมากที่สุด ไม่คาดหวังกำไรเยอะ แต่พออยู่ได้ โดยเน้นลูกค้าที่มีหนี้น้อย และต้องการซื้อจริงๆ เท่านั้น เพื่อให้สถาบันการเงินอนุมัติได้ขณะเดียวกันก็จะให้มีสต๊อกต่ำเพียง 5-10 ยูนิตเท่านัน จากอดีตสต๊อกต้องมีไม่ต่ำกว่า 20 ยูนิต
นายวรยุทธกล่าวว่า จากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับลดพนักงานลง อย่างของบริษัทมีการปรับลดพนักงานลงประมาณ 50% เหมือนช่วงโควิด และพนักงานที่เหลือจะต้องทำได้ทุกอย่าง ทุกหน้าที่ และหากมีการรับพนักงานเข้ามาใหม่ต้งเป็นระดับผู้จัดการโดยต้องทำได้หลายอย่างมีความรู้รอบตัวเยอะ นอกจากนี้บริษัทได้มีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปอย่างบางโครงการที่จะเปิดในปีที่แล้วหรือปีนี้ก็จะเลื่อนไปเปิดในปี 69 แทน โดยหันมาขายโครงการที่มีอยู่ให้หมดไปก่อนโดยปัจจุบันบริษัทโครงการกำลัง 5 โครงการ มีจำนวนยูนิตเหลืออยู่ 300 ยูนิต ในปีนี้เลยตั้งเป้าระบายสต๊อกเก่าออกไปก่อนโดยคาดว่าใช้เวลาการระบายอีกประมาณ 2 ปี โดยปีนี้ตั้งใจระบายให้เหลือ 50% ดังนั้นจึงมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 69
นายวรยุทธกล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินเปล่าอยู่ 400 ไร่ ในโซนกทม.ตะวันออก โดยบริษัทไม่มีแผนที่จะซื้อเพิ่มในช่วงนี้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับเรื่องภาษี และต้นทุน อีกทั้งราคาที่ดินในย่านนี้ปัจจุบันอยู่ที่ 2.5-3 หมื่นบาทต่อตารางวา โดยลดลงมาจากในอดีตประมาณ 5% ทำให้เสียโอกาสมาแล้ว 5 ปี เพราะศก.ไม่ดีเมืองเลยไม่ได้ขยาย
นายวรยุทธกล่าวว่า อย่างไรก็ตามในเรื่องการปล่อยกู้นั้นนอกจากลูกค้าจะกู้ได้ยากขึ้น ในส่วนของผู้ประกอบการก็ไม่แตกต่าง (สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ) ก็กู้ยากขึ้นด้วย โดยส่วนใหญ่สถาบันการเงินจะปล่อยกู้แค่ 50% ทำให้เงินหมุนเวียนไม่พอใช้จ่ายในการประกอบธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยการลดสต็อกบ้านลง บางรายก็กินบุญเก่าไปเรื่อย ๆ เหมือนกบต้ม
