เปิด 3 ฉากทัศน์ ตลาดอสังหาปี’68 ชะลอเปิดใหม่ เน้นระบายสต๊อก ห่วงบ้านเพื่อคนไทย แย่งกำลังซื้อกลุ่มต่ำ 3 ล.
เมื่อวันที่ 27 มกราคม นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (LWS) เปิดเผยว่า การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2567 โดยคาดการณ์ความเป็นไปได้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3 ฉากทัศน์ โดยคำนึงถึงอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ซึ่งกรณีดีที่สุดคาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทยโต 2.8-3% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ปี 2568 ประมาณ 62,000-65,000 หน่วย มูลค่า 403,000 – 422,000 ล้านบาท เติบโต 3-7% เทียบปี 2567 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศ 360,000-370,000 หน่วย มูลค่า 1.02-1.03 ล้านล้านบาท เติบโต 1-2% จากปี 2567
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า กรณีปกติเป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากเศรษฐกิจไทยเติบโต 2-2.5% เป็นผลจากภาคการส่งออกชะลอตัวผลจากมาตรการกีดกันทางการค้าของประเทศสหรัฐอเมริกา การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้ ทำให้มีเปิดตัวโครงการใหม่ 56,000 – 61,000 หน่วย มูลค่า 364,000 – 403,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปี2567 เติบโตไม่เกิน 2% และมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ 1.012 ล้านล้านบาท
กรณีที่แย่ที่สุดคาดการณ์บนพื้นฐานเศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ภาคการส่งออกชะลอตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ ภาคการบริโภคภายในประเทศยังคงชะลอตัว ผลจากไม่สามารถแก้ไขปัญหาภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงได้ ทำให้สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2567 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบหรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.012 ล้านล้านบาท
“ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ประกอบกับสถาบันการเงินเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อโครงการ โดยกำหนดต้องมียอดขาย 30-50% ถึงจะอนุมัติ ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่และหลายโครงการเปิดตัวแล้ว ชะลอหรือยกเลิกการเปิดตัวโครงการไป ในขณะที่สินค้าคงเหลือในระบบยังมีเพียงพอต่อการขายได้ 2-3 ปี โดยที่ไม่ต้องขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายแห่งชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 “นายประพันธ์ศักดิ์กล่าว
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวว่า ขณะเดียวกันโครงการบ้านเพื่อคนไทยของรัฐบาล เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะมาดูดซับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกำลังซื้อไม่น้อยกว่า 40% ของกำลังซื้อทั้งหมด ด้วยเงื่อนไขที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ และบางทำเลของโครงการบ้านเพื่อคนไทย อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกอย่างทำเล ก.ม.11 ที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า เป็นทำเลที่มีศักยภาพ สามารถดึงดูดกำลังซื้อจากกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องทบทวนและปรับแผนธุรกิจให้สอดรับกับกำลังซื้อในตลาด
นายประพันธ์ศักดิ์กล่าวอีกว่า ผนวกกับมาตรการของรัฐ อย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่หมดอายุไปเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ถึงแม้บริษัทอสังหาฯ อาจจะยังคงลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองให้กับลูกค้าเอง เพื่อจูงใจให้มีการซื้อและโอนที่อยู่อาศัยก็ตาม แต่ก็ทำให้ต้นทุนในการทำธุรกิจของผู้ประกอบการสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นที่จะต้องทบทวน และ หามาตรการทางการตลาดที่เหมาะสมให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในปัจจุบัน
“การชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และเน้นการขายสินค้าคงเหลือที่เป็นต้นทุนเดิม จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปี 2568” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
