‘เซ็นทรัล-เอ็มบีเค’ ทุ่มลงทุน ปลุกย่าน ‘ปทุมวัน’ แลนด์มาร์กใหม่
น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่งสำหรับทำเล “แยกปทุมวัน” ที่ได้ชื่อว่าเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินแพงติดท็อปชาร์จของประเทศ เนื่องจากอยู่ใกล้กับสยามสแควร์ โดยปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ตารางวาละ 3.2-3.3 ล้านบาท และมีแนวโน้มน่าจะพุ่งทะยานไปอีก เนื่องจากย่านนี้มีกิจกรรมเศรษฐกิจเกิดขึ้นทุกปี ขณะเดียวกันกำลังมีการพลิกโฉมครั้งใหญ่จากบิ๊กโปรเจ็กต์ ที่ว่ากันว่าหากโครงการแล้วเสร็จ จะกลายเป็นจุดเปลี่ยนแลนด์สเคป “แยกปทุมวัน” ให้มีความทันสมัยและคึกคักมากยิ่งขึ้น
เริ่มจาก บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่ได้เข้าไปปักหมุดโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส “เซ็นทรัล สยามสแควร์” หลังคว้าสิทธิเช่าระยะยาว 30 ปี พื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ เนื้อที่กว่า 6 ไร่ ของสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยให้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5,902 ล้านบาท
ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตามแผนพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ประกอบด้วย พื้นที่ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน โรงแรม รูปแบบเป็นอาคารสูง 42 ชั้น ชั้นลอย 2 ชั้น และชั้นใต้ดิน 5 ชั้น จำนวน 1 อาคาร มีขนาดพื้นที่ใช้สอยรวม 134,200 ตารางเมตร สำนักงานมีพื้นที่ 36,000 ตารางเมตร โรงแรม 369 ห้อง และที่จอดรถไม่น้อยกว่า 875 คัน โดยใช้เวลาก่อสร้าง 57 เดือน และทยอยเปิดบริการ จะเริ่มจากศูนย์การค้า จากนั้นเป็นสำนักงาน และโรงแรมเป็นส่วนสุดท้าย คาดเปิดครบทั้งโครงการปลายปี 2570-2571 และจะเป็นตึกที่สูงที่สุดในย่านนี้
อย่างไรก็ตาม อาจจะมีการตั้งคำถามว่า ทำไม “เซ็นทรัล” ต้องเข้าไปพัฒนาย่าน “สยามสแควร์” ซึ่งมีศูนย์การค้ายักษ์ตั้งประชันถึง 4 แห่ง ไม่ว่า สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ และ เอ็มบีเคเซ็นเตอร์
มีการวิเคราะห์ว่าอาจจะเป็นเพราะ “เซ็นทรัล” ได้เจาะทำเลไข่แดง ย่านเศรษฐกิจ กลางเมืองเกือบครบแล้ว ตั้งแต่แยกเพลินจิต ชิดลม ราชประสงค์ ยังขาด “สยามสแควร์” ซึ่งจะเป็นจิ๊กซอว์ตัวสุดท้ายบนทำเล “แยกปทุมวัน” เพื่อสร้างแลนด์มาร์กใหม่ และเดสทิเนชั่นของการช้อปปิ้งระดับเวิลด์คลาส
ขณะที่ “เอ็มบีเค เซ็นเตอร์” หรือมาบุญครองเดิม ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้าม นอกจากมีการจัดสรรงบลงทุนในการปรับปรุงศูนย์การค้าและโรงแรมใหม่แล้ว ยังเตรียมแผนการลงทุนครั้งใหญ่ ถ้าหากได้มีการต่อสัญญาเช่ากับสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ที่สัญญายังเหลืออีก 9 ปี
สำหรับศูนย์การค้า “เอ็มบีเค เซ็นเตอร์” ปักหลักอยู่ย่านนี้มาตั้งแต่ปี 2526 โดยเช่าที่ดิน 23 ไร่ จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ระยะเวลา 30 ปี มูลค่า 885 ล้านบาท เนรมิตห้างหรูในยุควันวาน โดยมี บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือ MBK เป็นผู้พัฒนาและบริหาร
จากเดิมมีเฉพาะ “ห้างมาบุญครอง” ขนาด 8 ชั้น เป็นแหล่งรวมสินค้า แฟชั่นแบรนด์หรูและร้านตู้มือถือ ต่อมาขยายลงทุน “โรงแรมปทุมวันปริ๊นเซส” สูง 29 ชั้น อยู่ติดกับห้าง และอาคารสำนักงาน 20 ชั้น เป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ตั้งโดดเด่นอยู่บริเวณแยกปทุมวัน
ปัจจุบันได้ต่อสัญญาเช่าเป็นครั้งที่ 2 แล้ว โดยเจรจาปิดดีลเมื่อปี 2550 จบที่ 20 ปี สัญญาเริ่มนับตั้งแต่ 2556 ถึง 2576 ด้วยมูลค่า 25,310 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเดินหน้ามาได้ 11 ปี ยังเหลืออีก 9 ปี ที่จะสิ้นสุดสัญญา และกำลังนับถอยหลังอย่างใจระทึก
ด้วยภายใต้สัญญามีเงื่อนไขที่น่าสนใจ ในครั้งที่ 3 นี้ ทาง MBK ไม่ได้สิทธิเจรจารายแรกเหมือนที่ผ่านมา ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ จะยังเจรจากับ MBK ต่อ หรือจะนำที่ดินแปลงนี้เปิดประมูลใหม่
“วิจักษณ์ ประดิษฐวณิช” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือ MBK กล่าวว่า ไม่ว่าอย่างไรบริษัทก็ต้องมีการเจรจากับทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ก่อนที่สัญญาเช่ายังเหลือ 9 ปี สิ้นสุดลง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาว่าจะเป็นในรูปแบบไหน อย่างไรก็ตามถ้าหาก MBK ได้ต่อสัญญาเช่า ก็น่าจะเป็นระยะเวลา 20 ปี เท่ากับครั้งที่ 2
“การดำเนินการนั้น เราสามารถดำเนินการได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าทำโมเดลเดิม หรืออาจจะปรับพื้นที่ใหม่หรือขยายเพิ่มไปอีกด้านหลัง ซึ่งเป็นพื้นที่สนามกีฬาศุภชลาศัย ที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯกำลังรับคืนพื้นที่จากกรมพลศึกษา ที่อาจจะมีการพัฒนาเป็นสปอร์ตคอมเพล็กซ์ และเรามีหลายไอเดียกับการพัฒนาตรงนี้ อย่างสปอร์ตคอมเพล็กซ์เราก็สนใจ แต่ก็ต้องมีการคุยกับสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ และช่วงที่ใกล้หมดสัญญาก็ต้องคุยกันแบบเนิ่นๆ ซึ่งการทำธุรกิจมันก็ต้องมีความแน่นอน จะได้มีการขยับขยายการลงทุนได้” ซีอีโอ MBK กล่าวย้ำ
พร้อมขยายความเพิ่มเติมว่า ด้วยอาคารศูนย์การค้ามีอายุผ่านการใช้งานมาแล้ว 50 ปี ถ้าหากเราทำเหมือนเดิม แค่รื้อระบบใหม่ ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย ก็ใช้เงินลงทุนหลายพันล้านบาทแล้ว อย่างไรก็ตามถ้าหากมีการทุบแล้วสร้างใหม่ ค่าเช่าก็ต้องลดลง ทั้งหมดก็ต้องมีการหารือกับทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ เพราะจริงๆ แล้วทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯเองก็มีมาสเตอร์แพลนอยู่ว่าจะมีการพัฒนาโครงการอะไรบนที่ดิน
แต่ละแปลง
“แต่ไม่ว่าอย่างไรก็ต้องคุยก่อนล่วงหน้าแน่นอน ซึ่งสัญญาไม่ได้กำหนดว่าต้องคุยก่อนกี่ปี โดยการต่อสัญญารอบสองที่ผ่านมาได้มีการเจรจากันล่วงหน้าก่อน 5 ปี จนจบก่อนต่อ ดังนั้นในรอบสามนี้ หลักการก็ต้องเป็นแบบนั้น” วิจักษณ์กล่าว
เมื่อถามว่าโครงการ “เซ็นทรัล” ที่อยู่ฝั่งตรงข้าม จะมีผลต่อเอ็มบีเคมากน้อยขนาดไหน? ทาง “วิจักษณ์” กล่าวว่า เป็นการเสริมซึ่งกันและกันมากกว่า ซึ่งโครงการของเซ็นทรัลพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส ประกอบไปด้วยออฟฟิศ โรงแรม ศูนย์การค้า มองว่าเป็นโครงการที่ดี ผู้ที่มาใช้บริการจะได้มีทางเลือกเพิ่มและอีกอย่างเอ็มบีเคเอง ก็ไม่ได้เป็นโมเดลเดียวกับศูนย์การค้าที่อยู่รายรอบ ไม่ว่าสยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ เราเป็นโมเดลอีกแบบของเรา ที่ลูกค้าสามารถต่อรองราคาก็ได้ เดินแบบสบาย ต่างชาติมาก็แฮปปี้ เพราะสบายใจ สะดวก และลูกค้าเป็นคนละกลุ่มเป้าหมาย