คาดปีนี้ อสังหาฯ เปิดใหม่ยังชะลอตัว คอนโดฯเน้นเจาะต่างชาติ หลัง ปี 67 หืดจับ แย่กว่าช่วงโควิด ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า
ปี 2567 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นอีก 1 ปีที่ค่อนข้างเหน็ดเหนื่อยสำหรับผู้พัฒนาในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับปัจจัยต่างๆ มากมายที่เข้ามากระทบโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ที่พบว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ค่อนข้างน้อย และมีอัตราการขายที่ค่อนข้างช้า จนผู้พัฒนาหลายรายบ่นเป็นเสียงเดียวกันว่า เป็นปีที่ขายได้ยากกว่าในช่วงของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ด้วยซ้ำ
สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี พ.ศ. 2567 ที่ผ่านมา นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่านวิจันและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า พบว่าผู้พัฒนาส่วนใหญ่จะยังคงเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครออกไป เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทธศาสตร์ที่ยังคงมีกำลังซื้อ แต่อย่างไรก็ตามเราพบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ๆ บางราย ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้างในบางทำเล แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายซึ่งหากเปิดตัวโครงการขายใหม่ราคาที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเท่าที่ควร
นายภัทรชัยกล่าวว่า ในภาวะที่ตลาดค่อนข้างชะลอตัว และกำลังซื้อมองว่าเป็นช่วงที่ไม่เหมาะกับการก่อหนี้ระยะยาว บวกกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง สถาบันการเงินค่อนข้างระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับรายย่อย แม้ว่าในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมาคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายร้อยละ 0.25 ต่อปี จากร้อยละ 2.50 เป็นร้อยละ 2.25 ต่อปี โดยให้มีผลทันที แต่ปัจจัยดังกล่าว ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อให้กลับมาคึกคักได้
ปี 67 แนวราบยังเป็นดาวเด่น
ตลาดแนวราบ แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่ายังคงเป็นตลาดดาวเด่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ที่ผ่านมา โดยพบว่าผู้พัฒนาจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานครและจังหวัดยุทศาสตร์ที่สำคัญๆ โดยเฉพาะบ้านในระดับลักซูรี่หลายโครงการมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง และปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในทำเลย่าน บางนา เลียบทางด่วนรามอินทรา พัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา เป็นต้น และพบว่าในปีที่ผ่านมาบ้านหรูในช่วงระดับราคาขายมากกว่า 100 ล้านบาท ถูกเปิดขายใหม่เป็นจำนวนมาก และได้รับการตอบรับจากกำลังซื้อที่ดีเช่นเดียวกัน แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว บ้านก็ยังคงเป็นปัจจัย 4 ที่ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ซึ่งคาดการณ์ว่าสำหรับในปี 2568 สำหรับตลาดแนวราบยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
ตลาดคอนโดมิเนียม ผู้พัฒนาปรับลดสัดส่วนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ออกไป เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวและมองว่าช่วงเวลานี้ยังไม่เหมาะสมกับการสร้างหนี้ระยะยาว แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในปี 2567 ผู้ที่ผ่านมา ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากขึ้น หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง – ลำสาลี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา
สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองจะมีการพัฒนามากขึ้นกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่า 1 ล้านบาท เปิดขายใหม่ในพื้นที่ย่านสุขุมวิทในปีที่ผ่าน ซึ่งสามารถสร้างกระแสการพูดถึงได้เป็นอย่างมาก แต่คอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงต้องเผชิญกับปัญหาในเรื่องของราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ผู้พัฒนาเลือกพัฒนาในพื้นที่รอบๆ ใจกลางเมืองมากขึ้นในปี68 ซึ่งแผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีแฟล็กชิปคอนโดมิเนียม ที่น่าจับตามองในพื้นที่ใจกลางเมืองที่จะกลับมาสร้างกระแสให้คอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพมหานครกลับมาคึกคักอีกครั้ง ด้วยรูปแบบโครงการ และราคาเสนอขายที่อาจสูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาของตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองไทย รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่มียูนิตขายน้อย หรือ One Floor One Unit จะยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังคงได้รับความสนใจจากกำลังซื้อเป็นอย่างดีในปีหน้า
นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับ Key Success Factor เพื่อกระตุ้นความสนใจกำลังซื้อให้เข้ามาสนใจโครงการมากขึ้นในภาวะที่ตลาดชะลอตัว แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่ากลยุทธ์ในเรื่องของราคาขายและการออกแบบที่โดดเด่นจะยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เลือกใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2568 สำหรับอุปทานคงค้างในตลาดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หลายโครงการจะทยอยปิดการขายลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายยังคงมีแผนนำยูนิตที่เหลือขายมาปรับลดราคาลงในปี 2567 รวมถึงมีโปรโมชั่นอื่นๆ ที่ผู้พัฒนามีการนำมาดึงดูดความสนใจ เพื่อที่จะสามารถปิดการขาย 100%
คาดปีนี้คอนโดเปิดใหม่ลดลงเหลือไม่เกิน 2.5 หมื่นยูนิต
สำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในปี 2568 แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจะเป็นอีกปีที่มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อกลับไปสู่จุดสมดุลของตลาดหรือมียูนิตเปิดขายใหม่อยู่ที่ประมาณ 20,000 – 25,000 ยูนิต ในขณะที่การผู้พัฒนายังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายมากขึ้นเนื่องจากหากกำหนดราคาขายที่ค่อนข้างสูงกว่าราคาตลาดอาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อตามที่คาดการณ์ไว้ แต่หากราคาขายที่เปิดตัวมาต่ำกว่าราคาขายในตลาด รูปแบบโครงการที่น่าสนใจ ทำเลที่ยังที่ดี ยังสามารถกระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมามาให้ความสนใจโครงการเป็นจำนวนมาก สวนทางกับภาพรวมตลาดยังคงถือว่าอยู่ในภาวะชะลอตัว
สำหรับกำลังซื้อต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าในปี 2568 อสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับความสนใจจากกำลังซื้อต่างชาติอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกำลังซื้อจาก จีน พม่า และรัสเซีย และมองว่ากำลังซ้อต่างชาติยังคงเป็นอีกเป้าหมายสำคัญของผู้พัฒนาอสังริมทรัพย์ไทยทุกรายที่ต้องการช่วงชิงกำลังซื้อเหล่านี้ให้มากที่สุด แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย แนะนำว่า ผู้พัฒนาควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายให้มากขึ้น
กำลังซื้อยังคงชะลอตัวเหตุผู้บริโภคไม่มั่นใจภาวะศก.
การขายอสังหาฯในปี 2568 อุปสรรคที่สำคัญที่สุดคงหนีไม่พ้นในเรื่องของกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่เรียกหลายฝ่ายมองว่าอยู่ในช่วงขาลงทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก กำลังซื้อในช่วงวัยทำงาน หรือวัยกลางคนที่เคยเป็นกำลังซื้อหลักของภาคอสังหาฯ รู้สึกไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ยังคงกลัวการถูกเลิกจ้าง ตกงาน หรือแม้กระทั้งการปรับลดเงินเดือนลง ส่งผลให้ไม่อยากสร้างหนี้ก้อนใหญ่และภาวะผูกพันระยะยาวในช่วงนี้ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาฯออกไป
แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในพื้นที่เกาะภูเก็ต ในปีที่ผ่านมาผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และจากกรุงเทพมหานคร เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ , บมจ. ศุภาลัย , บมจ. แสนสิริ , บมจ. แอสเซทไวส์ , บจ. โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต รวมถึง บจ. โบ๊ทพัฒนา จำกัด เปิดตัวโครงการใหม่อย่างคึกคัก โดยพบว่าอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศมากที่สุดในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 120,000 ล้านบาท และพบว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปียังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านพักตากอากาศเปิดตัวอีกมากกว่า 3,200 หน่วย ด้วยมูลค่าการลงทุยรวมกกว่า 20,000 ล้านบาท
ลักชัวรี่พัทยายังได้รับการตอบรับดี
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยา คอนโดระดับลักซูรี่ยังเป็นที่น่าสนใจของกลุ่มลูกค้าและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างเร็ว ขณะที่อุปทานใหม่กลับเข้าสู่ตลาดอีกครั้งทั้งในพื้นที่จอมเทียนและใจกลางเมืองพัทยา จังหวัดชลบุรีเป็นอีกหนึ่งจังหวัดที่ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาคึกคักเป็นอย่างมากในปี 2567 ที่ผ่านมา และถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือนของผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ สำหรับในปีพ.ศ. 2567 ที่ผ่านมา แผนกวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรีมากถึง 20 โครงการ 10,437 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมถึง 43,285 ล้านบาท โดยจำแนกเป็นคอนดมิเนียมในพื้นที่พัทยาจำนวน 13 โครงการ 7,897 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 38,700 ล้านบาท และนอกเขตพื้นที่พัทยาจำนวน 7 โครงการ 2,540 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 4,585 ล้านบาท จากอุปทานการเปิดตัวกล่าวนับว่าเป็นอุปทานเปิดขายใหม่ที่สูงที่สุดในรอบ 5 ปีของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยา
“ในปี67 ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยากลับมาคึกคักอีกครั้ง อุปทานเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจนซึ่งเห็นได้ว่าหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด – 19 กลับเข้าสู่ภาวะปกติ อุปทานใหม่กลับมาเปิดตัวอีกครั้ง และส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาของผู้พัฒนารายใหญ่จากกรุงเทพมหานครและผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่ เช่น บมจ. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บจ. ริเวียร่า กรุ๊ป บมจ. แสนสิริ และ บมจ. แอสเซทไวส์ เป็นต้น โดยพบว่าปีพ.ศ. 2567 ที่ผ่านมาอุปทานเปิดขายใหม่ 13 โครงการ 7,897 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 38,700 ล้านบาท และส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่จอมเทียน”
พร้อมกันนี้คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาในปี68 จะยังคงเป็นทำเลที่โดดเด่นและมีอุปทานเปิดขายใหม่อย่างคึกคักทั้งในพื้นที่ใจกลางพัทยา จอมเทียน นาจอมเทียน วงศ์อมาตย์ และคาดการณ์ว่าอาจมีคอนมิเนียม Branded Residence หรือคอนโดมิเนียมระดับลักซูรี่เปิดขายใหม่ที่สร้างกระแสการพูดถึงซึ่งเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยากลับมาคึกคักอีกครั้ง
