รัฐปรับเงื่อนไข ‘บ้านบีโอไอ’ จูงใจเอกชนร่วม ‘บ้านเพื่อคนไทย’ ป้อนผู้มีรายได้น้อย
เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ รายงานข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 30 มกราคม 2568 นายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานกรรมการส่งเสริมการลงทุน ได้ลงนามในประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ ส. 1/2568 เรื่อง การปรับปรุงประเภทกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเพื่อปรับปรุงเงื่อนไขในการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยให้เหมาะสมยิ่งขึ้น เป็นไปตามนโยบายของรัฐบาลในการส่งเสริมให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงานที่กำลังเริ่มสร้างครอบครัว และกลุ่มผู้สูงอายุสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 16 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 และที่แก้ไขเพิ่มเติม
คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจึงออกประกาศให้ปรับปรุงเงื่อนไขในประเภทกิจการที่ได้รับการส่งเสริม โดยให้ยกเลิกประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ ส.1/2567 ลงวันที่ 15 มีนาคม 2567 เรื่อง การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และให้ใช้ความดังต่อไปนี้แทน
โดย 1.ที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมกรณีก่อสร้างอาคารชุด ต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม. กรณีก่อสร้างบ้านแถวหรือบ้านเดี่ยว ต้องมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่น้อยกว่า 70 ตร.ม.
2.ที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมต้องจำหน่ายให้แก่บุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่มีรายได้สุทธิไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน
3.ต้องจำหน่ายให้กับผู้ซื้อ 1 คนต่อ 1 หน่วย 4.ต้องจำหน่ายในราคารวมค่าที่ดิน หน่วยละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท 5.ต้องมีที่พักอาศัยตามเงื่อนไขที่กำหนดไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของจำนวนที่พักอาศัยทั้งโครงการ
6.ต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ได้แก่ ที่จอดรถ กล้องวงจรปิดทั้งโครงการ เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง พนักงานทำความสะอาด พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ในสัดส่วนที่เหมาะสม
7.แผนผังและแบบแปลนอาคารต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการ 8. ต้องได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง 9. ต้องได้รับความเห็นชอบจากธนาคารอาคารสงเคราะห์
ก่อนยื่นคำขอรับการส่งเสริม
10. เงินลงทุนที่นำมาคำนวณเพื่อประโยชน์ ในการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล จะนับเฉพาะค่าก่อสร้าง ถนน สาธารณูปโภค หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ใช้เป็นส่วนกลางสำหรับสาธารณประโยชน์ของโครงการเท่านั้น ทั้งนี้ไม่รวมค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัย บ้าน อาคาร หรืออาคารพาณิชย์ไม่ว่าเพื่อเช่าหรือจำหน่าย โดยคำนวณมูลค่าภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ได้รับยกเว้นตามสัดส่วนพื้นที่ของที่พักอาศัยตามเงื่อนไขที่สำนักงานกำหนด
11.ไม่สามารถขอรับสิทธิและประโยชน์เพิ่มเติมตามมาตรการอื่น ๆ ได้ 12.สามารถแก้ไขโครงการเพื่อเพิ่มขนาดกิจการได้ภายในระยะเวลาที่ประกาศฉบับนี้ใช้บังคับ และ 13.ต้องยื่นขอรับการส่งเสริมภายในวันทำการสุดท้ายของปี 2568 โดยให้ใช้บังคับกับคำขอรับการส่งเสริมที่ยื่นตั้งแต่วันที่ออกประกาศเป็นต้นไป
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ดูจากประกาศเงื่อนไขบ้านบีโอไอฉบับล่าสุด แตกต่างจากฉบับเดิมที่ 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ เคยยื่นขอให้รัฐบาลสมัยนายเศรษฐา ทวีสิน เป็นนายกรัฐมนตรีและออกเป็นมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) ออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คือ เรื่องเกณฑ์ผู้ซื้อต้องมีรายได้สุทธิไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน และมีทั้งการขายและการเช่าได้ด้วย
ดังนั้นจึงหมายความว่าต่อไปผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในทำเลใจกลางเมือง เช่น สีลม เป็นต้น และได้เช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินที่ไม่ประสงค์จะขาย ก็สามารถขอพัฒนาเป็นบ้านบีโอไอได้ เนื่องจากจะไม่มีต้นทุนค่าที่ดินสูงเหมือนเมื่อก่อน และยังสามารถยกเว้นภาษีเงินไทยนิติบุคคลได้ด้วย แต่ต้องพัฒนาในรูปแบบการเช่าระยะยาวซึ่งกฎหมายปัจจุบันให้อยู่ที่ 30 ปี ต่อได้ 30 ปี ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เสนอให้ขยายระยะเวลาการเช่าได้ถึง 60 ปี ส่วนการขยายสัญญาเช่ากฎหมายทรัพย์อิงสิทธิจาก 30 ปี เป็น 99 ปี เป็นนโยบายของรัฐบาลที่กำลังดำเนินการคงต้องใช้เวลา
“ถือว่าเป็นผลดีที่มีการปรับเงื่อนไขใหม่ เพื่อรองรับนโยบายของรัฐบาล โดยเฉพาะบ้านเพื่อคนไทยที่ได้ดำเนินการไปแล้ว อีกทั้งจะเป็นประโยชน์ต่อเอกชนด้วย ในการพัฒนาที่ดินในทำเลที่ดี แต่เจ้าของที่ดินไม่ประสงค์จะขาย ให้สามารถดำเนินการแบบสิทธิการเช่า เช่นเดียวกับที่ดินของภาครัฐได้ ถ้าเอกชนดำเนินการจะสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงได้ ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพราะไม่มีต้นทุนเรื่องของที่ดิน รองรับกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อย ที่ต้องการอยู่ในทำเลในเมือง ใกล้ที่ทำงาน แต่ที่ผ่านมาด้วยต้นทุนและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ทำให้เอกชนไม่สามารถพัฒนาบ้านหรือคอนโดราคาถูกออกสู่ตลาดได้ หากจะทำในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ต้องไปพัฒนาในทำเลอยู่นอกเมืองไปแล้ว ดังนั้นเมื่อมีเงื่อนไขนี้จะเป็นการจูงใจเอกชนให้ดำเนินการได้มากขึ้น” นายอิสระกล่าว
น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทยให้เช่าเริ่มต้น 4,000 บาทต่อเดือน เป็นการช่วยผู้มีรายได้น้อย ให้มีที่อยู่อาศัย หลังจากที่ไม่สามารถซื้อได้ รวมถึงยังเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจด้วย เพราะทำให้มีการก่อสร้างและจ้างงานเกิดขึ้น อย่างไรก็ตามคงต้องรอดูรูปแบบการพัฒนาโครงการ ทั้งในแง่ทำเลและราคา นอกจาก 4 ทำเลนำร่องที่รัฐประกาศออกมาแล้ว ทั้งนี้โครงการบ้านเพื่อคนไทยไม่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท เนื่องจากพัฒนาบนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เป็นการให้เช่าระยะยาาและอยู่คนละทำเล
”ส่วนการที่รัฐบาลจะขยายเวลาการเช่า 99 ปี ถือว่าส่งผลดีในหลายเรื่อง ไม่ใช่เฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเดียว แต่ถ้ามองทั้งในแง่ของที่อยู่อาศัยแล้วจะส่งผลดีต่อตลาดลูกค้าต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองอยู่ในประเทศไทย เช่น ภูเก็ต เป็นต้น จึงน่าจะถึงเวลาที่มีการเช่าเกิน 30 ปีได้แล้ว เพราะดอกเบี้ยก็ยังสูง การคืนทุนก็ช้า หากการพัฒนายังได้แค่ 30 ปี จะทำให้ไม่เป็นที่สนใจต่อการลงทุนพัฒนาโครงการ“น.ส.เกษรากล่าว
ก่อนหน้านี้นายประทีป ตั้งมติธรรมประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนมุมมองต่อโครงการบ้านเพื่อคนไทยว่ารัฐบาลมีข้อได้เปรียบหลายอย่าง เช่น สามารถให้เช่าระยะยาว 99 ปี ขณะที่เอกชนทำได้ 30 ปี ต่ออีก 30 ปี เป็น 60 ปี ซึ่งแบงก์ไม่ค่อยให้การสนับสนุนสินเชื่อ และผู้ซื้อก็ยาก เพราะต้องใช้เงินดาวน์สูง อย่างไรก็ตามมองว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยควรให้การเคหะแห่งชาติ(กคช.)เป็นผู้ดำเนินการ ส่วนกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไปก็ต้องเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมด้วย ซึ่งเราก็พร้อมช่วย ขณะเดียวกันมีโครงการ
บ้านบีโอไออยู่แล้วที่จะมาช่วย
