แนวโน้มอสังหาไทยปี’68 ฟื้นตัวไม่เท่ากัน ‘โรงแรม-นิคม’ พุ่งแรง ‘ที่อยู่อาศัย-ออฟฟิศ’ ยังน่าห่วง
ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 เริ่มต้นด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่
แม้บางภาคธุรกิจจะเผชิญกับความต้องการที่ลดลงและอุปทานส่วนเกินที่มากขึ้น แต่ยังมีภาคธุรกิจอื่นที่ได้รับประโยชน์จากโครงการริเริ่มของรัฐบาลซึ่งดึงดูดการลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
น.ส.รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดโรงแรมและตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมในปีนี้เป็นไปในทิศทางที่ดีมาก ธุรกรรมการเช่าในตลาดอสังหาฯเพื่อการพาณิชย์ คาดว่ายังคงแข็งแกร่ง แต่ตลาดที่พักอาศัยอุปทานส่วนเกินจะทำให้ปี 2568 ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยรวมแล้วคาดว่าความต้องการจากภายในประเทศและสภาพคล่องทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงระหว่างปี ซึ่งจะสร้างความเชื่อมั่นในเชิงบวกและความคึกคักเพิ่มขึ้นในทุกตลาด
“ตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯ ยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดโอกาสในตลาดจากอุปทานใหม่ สร้างความท้าทายที่ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์ เพราะกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่ดึงดูดความสนใจจากทั่วโลก คาดว่าปี 2568 จะเป็นอีกปีที่มีหลายสิ่งที่น่าสนใจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ” น.ส.รุ่งรัตน์กล่าว
น.ส.โชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและให้คำปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่าตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่พัฒนาแล้วโดยอาศัยความต้องการในประเทศเป็นหลัก ทั้งนี้ความยากลำบากในการขอสินเชื่อทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายลดลง นอกจากนี้สภาพเศรษฐกิจที่อ่อนแอยังส่งผลให้ปัญหานี้ซับซ้อนยิ่งขึ้น และบริษัทผู้พัฒนาโครงการไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายรายประกาศแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ในจำนวนจำกัด จากการที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จึงมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการยอดแบ็คล็อก หรือยอดสะสมของพรีเซลที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันทุกงวดและการขายยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ที่ยังคงค้าง
“สัญญาณเบื้องต้นในปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดใจกลางเมือง โดยเฉพาะกลุ่มลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่ ทั้งโครงการที่เป็น Branded Residence และประเภทอื่น ๆโดยกลุ่มเป้าหมายจะผสมผสานระหว่างความต้องการของผู้ซื้อในประเทศที่ซื้ออยู่อาศัยเองและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งหลายโครงการได้เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการแล้วในปี 2567 และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปีนี้ หลังผู้พัฒนาโครงการมีความมั่นใจเพียงพอจากการทำแคมเปญการตลาดก่อนการเปิดตัว”
น.ส.โชติกากล่าวว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีอุปทานใหม่ซึ่งเป็นพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงเข้าสู่ตลาดในปริมาณที่เพิ่มขึ้นกว่าระดับความต้องการอย่างมาก และส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดโดยรวม เนื่องจากทำให้บริษัทต่าง ๆ เลือกได้ระหว่างอยู่ในพื้นที่สำนักงานเดิมหรือย้ายไปพื้นที่ใหม่ ซึ่งในปี 2567 มีความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิสูงสุดในรอบ 5 ปี เป็นการผสมผสานระหว่างการจัดตั้งสำนักงานใหม่และการย้ายสำนักงานจากอาคารเก่าไปยังอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นกลุ่มอาคารที่ดำเนินงานตามมาตรฐานสากลและได้รับการรับรองด้าน ESG
น.ส.โชติกากล่าวว่า อย่างไรก็ตามด้วยอัตราพื้นที่ว่างที่คาดว่าจะสูงขึ้น การแข่งขันเพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่าจะส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องปรับตัวในตลาดที่ถือว่าเป็น ‘ตลาดของผู้เช่า’ ซึ่งเป็นตลาดที่ได้รับอิทธิพลจากการที่ผู้เช่ามองหาพื้นที่ที่ทั้งมีคุณภาพและคุ้มค่า ดังนั้น อาคารสำนักงานที่มีอยู่จำนวนมากจะต้องปรับลดอัตราค่าเช่าลงและลงทุนเพื่อการปรับปรุงพัฒนาอาคาร เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้และเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ในอาคารของตนเอง
“สิ่งสำคัญคือ เจ้าของอาคารสำนักงานต้องประเมินกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ ทั้งระยะกลางถึงระยะยาว สำหรับอาคารสำนักงานของตนเองเนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ที่เข้ามาในตลาดนั้นมีพื้นที่ที่มีคุณภาพสูงขึ้น ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันเพิ่มขึ้น“
สำหรับตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ยังคงคึกคัก มีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา โดยศูนย์การค้าใจกลางเมืองต่างพัฒนาพื้นที่ของตนเองอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงและเพิ่มผลการดำเนินงาน จากการคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้นในปี 2568 จะส่งผลให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงคึกคัก นอกจากนี้ ตลาดจะมีอุปทานใหม่ที่เป็นศูนย์การค้าแบบปิดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วกรุงเทพฯ ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ขณะเดียวกันแบรนด์ต่างประเทศหลายรายมองเห็นศักยภาพในการเติบโตนี้ ทำให้คาดว่าความต้องการพื้นที่ค้าปลีกบนทำเลใจกลางเมืองจะยังคงอยู่ในระดับสูงในปี 2568 โดยแบรนด์อาหารและเครื่องดื่มคือกลุ่มที่โดดเด่นในหมู่แบรนด์ใหม่ที่มาจากต่างประเทศ มีแบรนด์ญี่ปุ่นและจีนเป็นผู้นำ ด้านแบรนด์ยุโรปยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มแฟชั่นและเครื่องประดับ นอกจากนี้ คาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มเติมจากกลุ่มสุขภาพและความบันเทิงที่จะรวมตัวเข้ากับรูปแบบการค้าปลีก
ขณะที่ตลาดโรงแรมปี 2567 นับเป็นอีกปีที่แข็งแกร่งสำหรับภาคธุรกิจการบริการของไทย และในปี 2568 คาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเพิ่มขึ้นอีกและเข้าใกล้สถิติสูงสุดในปี 2562 การเพิ่มจำนวนเที่ยวบินที่รองรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นและโครงการต่อเนื่องของรัฐบาลในการผ่อนปรนข้อกำหนดการเดินทางเข้าประเทศยังเป็นเหตุผลที่สนับสนุนความเชื่อมั่นนี้ และส่งผลในทางบวกต่ออัตราการเข้าพักโรงแรมโดยรวม ทำให้รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) ของโรงแรมในกรุงเทพฯ นั้นสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ในปี 2567
“คาดการณ์ว่าจะมีแบรนด์โรงแรมใหม่ ๆ หลายรายเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มโรงแรมหรูระดับอัปสเกลและลักชัวรี่ ที่จะช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจของกรุงเทพฯ ในฐานะหนึ่งในเมืองที่มีผู้เดินทางมาเยือนมากที่สุดในโลก และด้วยโครงการริเริ่มของรัฐบาลเพื่อดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและแขกที่เข้าพักระยะยาวผ่านโครงการวีซ่าระยะยาวคาดว่าจะมีแบรนด์ที่พักระยะกลางและระยะยาวเปิดให้บริการในกรุงเทพฯ มากขึ้น”
สำหรับตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีความต้องการยังคงแข็งแกร่งในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม โดยหลักจะอยู่ในพื้นที่ EEC หรือเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกและจังหวัดข้างเคียง นอกจากนี้ โครงการริเริ่มของรัฐบาลที่มีจุดประสงค์เพื่อดึงดูดบริษัทต่างชาติผ่านการสร้างแรงจูงใจที่ตรงต่อกลุ่มเป้าหมายยังคงสร้างผลลัพธ์ที่ดีโดยเฉพาะการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากกลุ่มซัพพลายเออร์ระดับที่สองและสาม นอกจากนี้ ตลาดโลจิสติกส์กำลังมีการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นจากการที่ผู้พัฒนารายใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาดและมีการให้บริการพื้นที่ที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองความต้องการที่กำลังเติบโต
