ตลาดคอนโดปี’68 ชะลอตัว เปิดใหม่ 2 หมื่นยูนิต อสังหาเบรกลงทุน เน้นระบายสต๊อก ดึงกำลังซื้อต่างชาติ
ตลาดคอนโดมิเนียม เป็นอีกตลาดที่ดีเวลลอปเปอร์อสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มชะลอการพัฒนา มุ่งหน้าระบายซัพพลายเก่าที่ยังตกค้างในตลาดอยู่จำนวนมาก
จึงเห็นได้ว่าไทม์ไลน์การเปิดตัวใหม่ในไตรมาสแรกของหลายค่ายที่ทยอยออกมา จึงยังไม่มีใครกล้าประกาศจะเปิดขายโครงการคอนโมเนียมใหม่ในไตรมาสแรก
ต่างรอจังหวะสัญญาณเศรษฐกิจ และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่รอการพิจารณาจากรัฐบาล เช่น การลดค่าโอนและจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงมาตรการยาแรงอย่างเลิกLTV ชั่วคราว 2 ปี
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2567 เป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะกรุงเทพฯ อยู่ในช่วงชะลอตัว มีเปิดขายใหม่ 21,680 ยูนิต โดย 59% ที่เปิดขายใหม่ที่อยู่ในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว และอีก 10% อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีม่วงใต้
“คอนโดฯที่เปิดขายใหม่ไตรมาสที่ 4/2567 มี 9,165 ยูนิต และมีอัตราการขายยังคงต่ำกว่า 50% แม้มีบางโครงการที่อัตราการจองค่อนข้างสูง แต่หลายโครงการก็ขายได้ต่ำมากๆ นอกจากนี้ยังมีบางโครงการที่เปิดขายบางชั้น หรือบางส่วน ไม่ได้เปิดขายทั้งโครงการหรือทุกอาคาร เพื่อเป็นการทยอยสร้างกระแส และค่อยๆ ปรับราคาขายไปเรื่อยๆ และที่น่าสนใจคือเป็นโครงการสูงมากกว่า 8 ชั้นมากขึ้น ขนาดและจำนวนยูนิตต่อโครงการก็มากขึ้น ส่วนราคาขายเฉลี่ยปรับขึ้น 10% เพราะมีบางโครงการเปิดขาย 2 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ”สุรเชษฐกล่าว
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯปี 2568 “สุรเชษฐ” กล่าวว่า ยังคงอยู่ในช่วงการชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2567 ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ แต่ต้องดูการเปลี่ยนแปลงและสถานการณ์ต่างๆ ควบคู่กันไปด้วย เพราะปัจจุบันผู้ประกอบการมีการเตรียมความพร้อมในการเปิดขายโครงการคอนโดฯอยู่แล้ว แต่อาจจะเลือกทำเล หรือระดับราคาใดก่อนหลังเท่านั้น
“กลุ่มผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรด้วย อาจเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรในหลายระดับราคามากกว่าโครงการคอนโดฯ เพราะยังคงต้องการกำลังซื้อที่มีการหมุนเวียนที่รวดเร็วกว่า โครงการคอนโดฯที่อาจจะใช้เวลา 1-3 ปี ในการรอการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ามูลค่าโครงการคอนโดฯ จะมากกว่าก็ตาม
”ปี 2568 ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการพยายามระบายสต็อกโครงการที่สร้างเสร็จแล้วออกไปให้ได้มากที่สุด ควบคู่ไปกับการเปิดขายโครงการใหม่ และพยายามดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาในประเทศไทยให้ได้มากกว่าที่ผ่านมาเพื่อเป็นการระบายสต็อกทั้งในส่วนของโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และที่กำลังจะเปิดขายใหม่ในอนาคต”สุรเชษฐกล่าว
”สุรเชษฐ” กล่าวอีกว่า ส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2568 อาจจะไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯในกรุงเทพฯที่คาดว่าจะเปิดขายใหม่อยู่ที่ 20,000-23,000 ยูนิต ถือว่าไม่มากกว่าปีที่แล้วมากนัก แต่อาจจะมีจำนวนมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่มากขึ้น เนื่องจากมีที่ดินในมือ และบางโครงการเลื่อนจากปี 2567
“ภาพของตลาดปีนี้ จะเห็นมาตรการทางการตลาด และการประชาสัมพันธ์กิจกรรมต่างๆ ของผู้ประกอบการ เพื่อเน้นการระบายสินค้าน่าจะคึกคักและมีการแข่งขันที่สูงมากในปี 2568 หลังจากช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาหลายรายพยายามหาทางออกเรื่องของการระบายสินค้าไม่ได้ เพราะติดปัญหาเรื่องของสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยการให้เช่าอยู่ได้ก่อน หรือยืดระยะเวลาผ่อนดาวน์ก่อนการโอนออกไป เพื่อดึงคนให้ไปซื้อและอยู่ไปเรื่อยๆ จนกว่าจะโอนได้ และคงมีต่อเนื่องถึงปีนี้”สุรเชษฐกล่าว
นอกจากนี้“สุรเชษฐ”มองว่า กำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในปี 2568 ยังคงเป็นกลุ่มเดิม คือ จีน รัสเซีย เมียนมา ไต้หวัน ยุโรป สหรัฐอเมริกา เป็นต้น โดยผู้ประกอบการไทยจะพยายามหาช่องทางในการเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติให้ได้มากขึ้น ทั้งด้วยตนเอง และการหาเครือข่ายหรือพันธมิตร เพื่อต้องการปิดการขายให้เร็ว และเพื่อการระบายสต๊อกคงเหลือของตนเอง
“กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนคาดว่าจะมากขึ้นทั้งจากการเข้ามาลงทุนด้วยตนเอง และการเข้ามาในไทยเพื่อลงทุนทำธุรกิจเพราะในประเทศจีนอาจจะทำได้ลำบากมากขึ้น รวมถึงเข้ามาเพราะบุตรหลานมาเรียนหนังสือในไทย จึงต้องหาที่พักระยะยาวจากนั้นลงทุนในธุรกิจเพื่อที่จะได้อยู่ในไทยได้ยาวนานขึ้น จะเห็นการแข่งขันเพื่อดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนมากขึ้น ขณะที่คนจีนเองกระจายไปในพื้นที่ต่างๆของกรุงเทพฯ มากขึ้นเช่นกัน ไม่ได้จำกัดอยู่โซนเดิมๆ ”สุรเชษฐกล่าว
อย่างไรก็ตาม“สุรเชษฐ“ ย้ำว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นพื้นที่เป้าหมายสำคัญของกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นที่พักหลบภัยชั่วคราวทั้งจากประเทศที่มีปัญหาความชัดแย้งภายในประเทศ และประเทศที่มีปัญหากับประเทศข้างเคียง รวมไปถึงชาวต่างชาติที่มาจากประเทศที่ไม่ได้มีปัญหาอะไรและสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้
