จุดพลิกผันตลาด ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ รายเล็กหายใจรวยริน รายใหญ่อยู่รอด
เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมพื้นที่ค้าปลีกสะสมของกรุงเทพฯในปี 2567 อยู่ที่ 6.69 ล้านตารางเมตร(ตร.ม.) โดยมีเปิดบริการใหม่ 179,500 ตร.ม. ในนี้เป็นศูนย์การค้า 125,000 ตร.ม.หรือ 68% ส่วนปี2568 จะมีเปิดใหม่ถึง 224,800 ตร.ม. เช่น ศูนย์การค้าในเซ็นทรัลพาร์ค และวันแบงค็อก
อย่างไรก็ดีเริ่มเห็นสัญญาณการถดถอยของตลาดค้าปลีกขนาดเล็ก โดยเฉพาะคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีการขยายตัวลดลงเมื่อเทียบช่วงก่อนปี 2560 ซึ่งพื้นที่คอมมูนิตี้มอลล์สะสมในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2567อยู่ที่ 1.3 ล้านตร.ม. คิดเป็น 19% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดและมีอีก 18,800 ตร.ม.มีแผนจะเปิดให้บริการปี 2568
ทั้งนี้ปัจจัยหลักทำให้คอมมูนิตี้มอลล์ขยายตัวที่ลดลง คือพฤติกรรมคนเปลี่ยนไป การแวะซื้อของ อาหารในคอมมูนิตี้มอลล์ก่อนกลับบ้านไม่ใช่ทางเลือกเพียงอย่างเดียวอีกแล้ว เพราะร้านค้า ร้านอาหารหรือบริการต่างๆ ขยายตัวออกไปอยู่ในพื้นที่อื่นมากขึ้น ยิ่งในช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมา การสั่งซื้ออาหาร เครื่องดื่ม หรือสินค้าออนไลน์สะดวกมากขึ้น ยิ่งมีผลต่อการใช้บริการโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ
ดังนั้นคอมมูนิตี้มอลล์ที่ไม่มีกิจกรรมในโครงการ และให้ผู้เช่าหาช่องทางดึงดูดผู้ซื้อเอง อาจจะไม่สามารถยืนระยะได้ยาว โดยช่วง 1-3 ปีแรก อาจยังมีผู้เช่าที่เป็นแบรนด์สินค้า ร้านอาหารที่มีชื่อเสียง แต่ถ้าคนใช้บริการน้อย ร้านเหล่านี้อาจจะเป็นกลุ่มแรกที่ปิดตัวก่อนที่จะครบสัญญาเช่า 3 ปี ยกเว้นโครงการที่มีกลุ่มผู้ดำเนินการที่มีความเชี่ยวชาญหรือมีแบรนด์ร้านค้าต่างๆ ในมือ
“คอมมูนิตี้มอลล์ส่วนใหญ่ที่เปิดใหม่จะอยู่ในสถานบริการน้ำมันหรือในมิกซ์ยูสขนาดเล็กๆ และปรับรูปแบบมีตลาดสดด้วย เพื่อดึงดูดลูกค้า ทำให้สถานการณ์ในขณะนี้รายใหญ่อยู่ได้ ส่วนรายเล็กอาจจะค่อยๆหายไปใน 3 ปีนี้ ขณะที่รีเทลขนาดใหญ่อย่างศูนย์การค้ายังมีเปิดใหม่ต่อเนื่องแต่ในทิศทางที่ชะลอตัวลง ขณะเดียวกันมีปรับรูปบบเพิ่มกิจกรรมอื่นมากขึ้น เช่น คอนเสิร์ต เป็นต้น”
ในส่วนของค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก ณ สิ้นปี 2567 ปรับเพิ่ม 3.4% และอัตราการเช่าลดลง 1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าเพราะมีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ค่อนข้างมากในปีที่ผ่านมา และมีหลายโครงการที่ยังมีพื้นที่ว่างอยู่ อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยจึงลดลง ผู้เช่าที่เป็นแบรนด์ต่างชาติยังเป็นกลุ่มที่มีการเช่าพื้นที่ใหม่มากที่สุดในช่วง 1-2 ปีนี้และยังขยายพื้นที่ต่อเนื่อง
ทำให้ทิศทางของตลาดพื้นที่ค้าปลีกปี 2568 อาจจะยังไม่ได้อยู่ในช่วงที่ดีหรือมีเปิดโครงการใหม่มากนัก ผู้เช่าเป็นกลุ่มเดิม ค่าเช่าพื้นที่คงไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากเพราะไม่มีปัจจัยบวกสนับสนุนปรับเพิ่มค่าเช่า
ในอนาคตการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกจะเป็นมิกซ์ยูส ไม่ใช่การพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกประเภทใดประเภทหนึ่ง เพื่อสร้างความต้องการหรือกลุ่มลูกค้าที่เกื้อหนุนกัน และพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กที่ไม่เปลี่ยนแปลงหรือปรับรูปแบบจะค่อยๆ ลดน้อยลง พื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กที่อยู่ในสถานีบริการน้ำมัน หรือพื้นที่ค้าปลีกในตลาดสมัยใหม่จะได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้เช่าที่เป็นร้านอาหาร เพราะเป็นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรง แม้อาจไม่ใหญ่แต่ตรงความต้องการมากกว่า
