เจาะเส้นทาง ทุนจีน กว้านซื้อคอนโดไทย จากอยู่เอง-เพื่อลงทุน สุดท้ายกลายร่างสู่ ปล่อยเช่ารายวัน
กำลังเป็นประเด็นร้อนฉ่า กระแสทุนจีน กว้านซื้อคอนโดมิเนียมกลางกรุง ปล่อยเช่ารายวัน ที่ได้กลายเป็นดราม่า ส่อบานปลาย
เมื่อดูตามกฎหมายแล้ว “ต่างชาติ” สามารถซื้อได้ในสัดส่วน 49% ของพื้นที่โครงการ ทั้งซื้ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า
แต่ในกรณีที่กำลังเป็นข่าว เกิดจากห้องชุดที่ถูกซื้อไปนั้น ถูกนำมาปล่อยเช่ารายวันให้กับต่างชาติด้วยกันเอง ที่มาท่องเที่ยวเมืองไทย แข่งกับธุรกิจโรงแรมไทย ซึ่งถือว่าผิดกฎหมายโรงแรม แต่ที่ผ่านดูเหมือนก็ไม่สามารถดำเนินการใดๆได้
อย่างไรก็ตามกำลังซื้อต่างชาติ ถือว่าเป็นที่พึ่งในยามยากของตลาดคอนโดไทย หลังจากเกิดดีมานด์และซัพพลายไม่สอดรับกัน ขณะที่กำลังซื้อคนไทยเปราะบาง
สอดคลองกับสถิติปี 2567 ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยออกมา มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ 14,573 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.9% มูลค่า 68,182 ล้านบาท ลดลง 6.8% ถึงแม้จะลดแต่ถือว่ายังมีการซื้อขายอย่างต่อเนื่อง โดย”สัญชาติจีน”ยังครองแชมป์ ด้วย 5,670 หน่วย และมูลค่า 26,561 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามจากปมปัญหาที่กำลังคุกรุ่น “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย สะท้อนว่า คอนโดมิเนียมเป็น 1 ในสินทรัพย์ที่สามารถลงทุนได้ ซึ่งการลงทุนในคอนโดมีทั้งแบบระยะสั้น คือ การเก็งกำไรใบจองหรือการจองซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วปล่อยขายก่อนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์
การลงทุนรูปแบบนี้ทำได้ยากมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดคอนโดลดลงไปมาก อาจจะยังสามารถทำได้ในบางทำเล เช่น พื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัย หรือพื้นที่ที่เป็นที่สนใจมีศัยกภาพสูงจริงๆ ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะลงทุนแบบนี้ได้แล้ว
ยังมีการลงทุนอีกรูปแบบคือ การลงทุนระยะยาวหรือการซื้อคอนโดทั้งแบบมือหนึ่งจากผู้ประกอบการ และซื้อมือสองจากนั้นนำมาปล่อยเช่าระยะยาวเพื่อเก็บค่าเช่าไปยาวๆ หลายปี แบบนี้เหมาะกับคนที่ต้องการผลตอบแทนในระยะยาว และมีเงินเย็นส่วนหนึ่งที่ไม่รีบร้อนใช้ หรือไม่เดือดร้อนในกรณีที่นำมาซื้อคอนโดมิเนียม
การปล่อยเช่าระยะยาวอาจจะ 3 เดือนขึ้นไปถึง 1 ปีเป็นเรื่องที่พบเห็นได้เป็นปกติสำหรับคอนโด เพราะด้วยรูปแบบโครงการ ทำเล และค่าเช่าที่ไม่ได้สูงเกินไป ซึ่งการเช่าระยะยาวอาจจะสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุน 5-8% แล้วแต่ทำเล รูปแบบโครงการ และสภาพของยูนิต และโครงการ
ผลตอบแทนระดับนี้ในอดีตอาจจะเป็นที่พอใจและยอมรับได้ แต่ด้วยปัจจัยต่างๆ ที่เข้ามามีผลต่อผลตอบแทนโดยเฉพาะเรื่องของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มมากขึ้นในทุกๆ ทำเล จำนวนของนักลงทุนที่เข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลงไปค่อนข้างมาก นักลงทุนหลายคนเลิกลงทุนในคอนโดไปแล้ว แต่หลายคนยังมียูนิตอยู่ในมือและพยายามหาทางสร้างรายได้จากคอนโดในมือของตนเอง
ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดมในไทยมากขึ้น ซึ่งเกือบ 100% ของคนจีนที่ซื้อเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนทั้งนั้น เพียงแต่อาจจะบอกว่าซื้อเพื่ออยู่เองเวลามาไทย หลังรัฐบาลจีนมีกฎหมายควบคุมทั้งจำนวนยูนิตต่อ 1 คน และห้ามปรับค่าเช่าเพิ่มมากเกินไปในหลายเมือง ก็ควบคุมได้และมีผลให้ออกมาลงทุนอสังหาฯนอกประเทศมากขึ้น ซึ่งไทยเป็น 1 ในเป้าหมายหลัก ช่วงแรกผลตอบแทนจากปล่อยเช่าระยะยาวอาจพอรับได้ แต่หลังคอนโดในไทยมีมากขึ้น ผลตอบแทนลดลง ก็จำเป็นต้องหาวิธีสร้างรายได้จากคอนโดของพวกเขาแบบที่กลุ่มนักลงทุนไทยคิดเช่นกัน
ทำให้แพลตฟอร์ม Sharing Economy ต่างๆ ที่เอาไว้ปล่อยเช่าห้องพักกลายเป็นช่องทางในการสร้างรายได้ของกลุ่มนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ช่วงก่อนหน้านี้อาจจะนำคอนโดของตนเองเข้าระบบ Sharing Economy ต่างๆ เพื่อปล่อยเช่าทั้งแบบรายวันและระยะยาว แต่พอเห็นรายได้จากการปล่อยเช่ารายวันแล้วมากกว่าชัดเจน อาจจะมากกว่า 2 เท่า ถ้ามีคนเช่าห้องทุกวัน ทำให้รูปแบบการลงทุนคอนโดทั้งนักลงทุนไทย และต่างชาติบางกลุ่มเปลี่ยนไป เพราะมองการปล่อยเช่ารายวันเป็นลำดับแรก ไม่ต้องการผลตอบแทนจากเช่าระยะยาวหรือผลตอบแทนจากการขายต่อแล้ว
การซื้อคอนโดของกลุ่มนี้นอกจากจะดูทำเลที่เดินทางสะดวก ยังซื้อเยอะในโครงการเดียวกัน เพื่อจะได้ดูแลจัดการได้สะดวก ไม่กระจายซื้อแบบก่อนหน้านี้ประกอบกับมีคนไทยบางกลุ่มที่มีบริการบริหารจัดการให้ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ ดูแลการปล่อยเช่ารายวัน อาจมีทั้งการเปิด-ปิดห้อง ทำความสะอาด และเก็บเงินหรือตรวจสอบต่างๆ
รวมไปถึงจัดการทุกอย่างให้หมด ซึ่งการดูแลอาจจะมีทั้งนิติบุคคล และบุคคลทั่วไป แต่มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน แม้จะรับรู้ว่าการปล่อยเช่ารายวันนั้นไม่ถูกกฎหมายก็ตาม แต่อาจจะเพราะไม่มีการเข้มงวดจนเป็นที่เกรงกลัว
นักลงทุนไทยและต่างชาติที่เข้ามาจำนวนมาก เพื่อการลงทุนคอนโดแบบปล่อยเช่ารายวัน กลายเป็นปัญหาที่มากขึ้น ก่อนหน้านี้อาจจะมีคอนโดที่ปล่อยเช่ารายวันกันไม่กี่ห้องใน 1 โครงการ ปัญหาจากการเข้าพักแบบรายวันจึงอาจจะยังไม่มากนัก แม้มีปัญหาอาจจะจัดการกันได้ภายในโครงการ แต่เมื่อมีการรวมกลุ่มกันเข้าไปซื้อในโครงการใดโครงการหนึ่งจำนวนมาก แล้วนำมาปล่อยเช่ารายวันการเข้าพักแบบรายวันจึงเพิ่มมากขึ้น และไม่เคารพกฎระเบียบโครงการ ไม่สนใจดูแลหรือรับผิดชอบ
เมื่อมีพฤติกรรมหรือการกระทำที่ไม่เหมาะสม สร้างปัญหาให้กับเจ้าของห้องที่อยู่อาศัยจริงๆ ยิ่งไปกว่านั้นสร้างความเสียหายให้พื้นที่ส่วนกลางแล้วหาคนรับผิดชอบไม่ได้ เพราะกว่าจะเห็นความเสียหายพวกเขาก็ไม่อยู่แล้ว การปล่อยเช่ารายวันในคอนโดไม่ถูกต้อง ผิดกฎระเบียบของโครงการนั้นๆ ยังขัดและผิดกฎหมายทั้งพระราชบัญญัติอาคารชุด พระราชบัญญัติโรงแรม ผิดระเบียบของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และเรื่องของการเสียภาษีด้วย
ทั้งนี้เมื่อเจ้าของร่วมอื่นๆ เห็นว่าปัญหามากเกินไป อาจจะมีการลงคะแนนเสียงเมื่อถึงเวลาประชุมสามัญประจำปีเพื่อออกเป็นกฎระเบียบออกมาชัดเจนว่าห้ามมีการปล่อยรายวันในโครงการ รวมไปถึงอาจจะแก้ปัญหาด้วยการเปลี่ยนระบบการเข้าพื้นที่ภายในโครงการใหม่ เป็นแบบการสแกนหน้าหรือคีย์การ์ดแบบล็อคชั้นไปเลย ก็แก้ได้ระดับหนึ่ง เพราะถ้ามีคนดูแลเรื่องเหล่านี้ให้กับกลุ่มของนักลงทุนอาจจะมีการแก้ปัญหาด้วยวิธีการต่างๆ ทั้งการฝากคีย์การ์ดในวิธีต่างๆ และการจ้างคนมานั่งรอสแกนหน้าก็มีให้เห็นแล้ว
นอกจากนี้ในกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ยังมีการส่งตัวแทนเข้าไปเป็นคณะกรรมการโครงการเพื่อที่เวลามีประชุมหรือลงคะแนนการห้ามการปล่อยเช่ารายวันจะไม่มีทำได้สำเร็จ รวมไปถึงการส่งคนเข้าประชุมสามัญหรือวิสามัญของโครกงารเพื่อที่จะได้ลงคะแนนตรงข้ามกับการห้ามการปล่อยเช่ารายวัน เพราะเจ้าของร่วมบางส่วนอาจจะไม่มาประชุมหรือไม่ชอบการเข้าประชุมแบบนี้
ดังนั้น เมื่อมีการประชุมหรือลงคะแนนใดๆ จะแพ้เสมอ ข้อเสนอต่างๆ จะไม่ถูกนำไปแก้ไขหรือดำเนินการได้เลย รวมไปถึงนิติบุคคล หรือบุคลากรของนิติบุคคลในโครงการอาจจะมีส่วนรู้เห็นกับกลุ่มของนักลงทุนที่ปล่อยเช่ารายวันก็เป็นไปได้ เพราะได้รับผลประโยชน์จากการดูแลหรือทำเป็นไม่สนใจเรื่องเหล่านี้ ทุกวันนี้มีทั้งการเช่าพื้นที่นอกโครงการเพื่อฝากกุญแจห้อง หรือคีย์การ์ด รวมไปถึงการติดไว้ตามต้นไม้ เสาไฟต่างๆ ใกล้ๆ กับโครงการซึ่งอาจจะมีคนดูแลอยู่เพียงแต่พวกเขาไม่มีการแสดงตัวที่ชัดเจน
การแก้ปัญหาที่อาจจะได้ผลจริงๆ ควรให้เจ้าหน้าที่ตำรวจลงพื้นที่ไล่ไปในทำเลหรือโครงการที่มีเรื่องร้องเรียนหรือที่มีปัญหาทำนองนี้ แล้วยึดอุปกรณ์ที่เก็บกุญแจหรือจับกุมคนที่ให้ความร่วมมือกับกลุ่มนี้ไปสอบสวนเพื่อขยายผล เพราะสุดท้ายแล้วกลุ่มคนที่ทำหน้าที่บริหารจัดการรูปแบบนี้อาจจะมีอยู่ไม่มาก เพราะรูปแบบการในจัดการนั้นแทบไม่แตกต่างกันในแต่ละโครงการ รวมไปถึงกลุ่มของผู้ประกอบการ ควรที่จะออกมาแสดงความรับผิดชอบในเรื่องนี้ด้วย เพราะต้นตอปัญหาอาจจะเริ่มมาจากการขายคอนโดให้กับกลุ่มนักลงทุนโดยตรงของผู้ประกอบการ โดยอาจจะไม่ได้มีการให้รายละเอียดการหารายได้จากการลงทุนก็เป็นไปได้
โดยเฉพาะกลุ่มของนักลงทุนต่างชาติที่พวกเขาอาจจะไม่รู้ว่าการปล่อยเช่ารายวันไม่สามารถทำได้ในประเทศไทยไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์ม Sharing Economy ต่างๆ หรือผ่านตัวแทนที่พวกเขาจัดจ้างมาดูแล เพราะในหลายประเทศทำได้
นอกจากนี้ กลุ่มของนักลงทุนต่างชาติอาจจะไม่รับรู้ด้วยซ้ำว่า คนที่บริหารจัดการคอนโดให้พวกเขามีวิธีในการจัดการแบบไหน ปัญหาต่างๆ จึงค่อยๆ มากขึ้นแบบที่เป็นข่าวตอนนี้ ถ้ามีการเข้มงวด และตรวจสอบจริงจัง หรือลงพื้นที่แบบจริงๆ คงลดปัญหาและกวาดล้างคนที่ทำแบบนี้ไปได้แน่นอน เพียงแต่ต้องมีการตรวจสอบที่ต่อเนื่องไปเรื่อยๆ ห้ามหยุด รวมไปถึงควรตรวจสอบไปถึงบ้านในโครงการจัดสรรด้วย เพราะมีการซื้อหรือเช่าระยะยาวแล้วนำมาปล่อยเช่ารายวันผ่านระบบ Sharing Economy เช่นกัน
การรับมอบกุญแจในรูปแบบต่างๆ ที่เห็นในข่าว อาจจะเป็น 1 ในช่องทางของการส่งมอบของผิดกฎหมายก็ได้ เพราะไม่มีคนตรวจสอบ อาจจะมีการนำของผิดกฎหมายไปวางไว้ในห้องแล้วให้คนไปเอากุญแจมาเปิดรับไป เรื่องแบบนี้สามารถเกิดขึ้นได้แน่นอน
หวังว่าทั้งตำรวจ นิติบุคคล ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจะมีการดำเนินการเรื่องนี้แบบเข้มข้น และเห็นผลชัดเจน เพราะถ้าแก้ปัญหานี้ไม่ได้จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดแน่นอน เนื่องจากคนอาจจะกลัวปัญหานี้ และห่วงเรื่องความปลอดภัย เพราะการเลือกซื้อคอนโดหรือบ้านจัดสรร เพราะพวกเขาเห็นว่าการรักษาความปลอดภัย และมีการป้องกันในระดับหนึ่งแล้ว
แต่ถ้าเป็นแบบนี้จะทำให้ความเชื่อมั่นลดลง และถ้าผู้ประกอบการรายใดแสดงออกในการแก้ปัญหาเรื่องนี้ไม่เข้าตาผู้บริโภคก็อาจจะมีผลต่อภาพลักษณ์บริษัทด้วยเช่นกัน ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อโครงการของคนไทยในระยะยาว
ด้าน ”ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กรณีดังกล่าว ขึ้นอยู่กับนิติของแต่ละโครงการจะมีการบริหารจัดการอย่างไร เพื่อแก้ปัญหาระยะสั้น แต่คงไม่สามารถทำอะไรได้มาก เพราะในกฎหมายอาคารชุดไม่ได้ให้อำนาจนิติบุคคล ในการที่จะสามารถจัดการขั้นเด็ดขาด เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ เป็นต้น ดังนั้นจะต้องมีการแก้ไขกฎหมายอาคารชุดให้นิติมีอำนาจดำเนินการเรื่องนี้ได้ เพื่อแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างและการบริหารจัดการให้มีความเป็นระเบียบมากขึ้นในระยะยาว อย่างไรก็ตามมองว่าปัญหาดังกล่าวคงไม่มีผลกระทบต่อตลาดคอนไทยแต่อย่างใด
