อสังหาฯหวัง’คลัง’ลดค่าโอน 0.01% ปลด LTV พร้อมกัน ชี้ยิ่งช้าตลาดยิ่งแย่ ชง 12 กฎเหล็กสกัดนอมินีต่างชาติ
วันที่ 8 มีนาคม นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ผลจากการที่ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ได้เข้าหารือร่วมกับนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เมื่อวันที่ 6 มีนาคมที่ผ่านมา ทางนายพิชัยยังไม่ระบุชัดว่ามาตรการอสังหาฯจะออกมาเมื่อไร แต่รับไปเร่งรัดให้แล้วถือเป็นสัญญาณที่ดี
โดย 3 สมาคมอยากให้เร่งเรื่องการลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และถ้าหากสามารถออกมาพร้อมกับมาตรการLTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) กำลังพิจารณาจะผ่อนคลายมาตรการให้และออกมาพร้อมกันภายในเดือนเมษายนนี้น่าจะเป็นการดี หากล่าช้ากว่านี้จะทำให้ตลาดยิ่งซบเซาหนักมากยิ่งขึ้น
“ขณะนี้ตลาดอสังหาฯอยู่ในภาวะหดตัวเป็นอย่างมาก ผ่านมา 2 เดือนแรกของปี 2568 สถานการณ์ยังแย่อยู่ ยอดรีเจ็กต์เรตหรือถูกปฎิเสธสินเชื่อ ทั้งตลาดยังสูงกว่า 40% โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ที่ 55-60% กลุ่มราคา 3-7 ล้านบาทอยู่ที่ 40% และกลุ่มราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ที่ 15% เรียกว่าทุกเซกเมนตก็เลยก็ว่าได้ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ หากธปท.สามารถเลิกมาตรการLTV ให้ชั่วคราว 2 ปีในทุกระดับราคาตามที่ขอให้พิจารณาไป จะช่วยได้มาก ทำให้คนมีกำลังซื้อสามารถซื้อบ้านหลังที่สองและหลังที่สามได้” นายสุนทรกล่าว
นายสุนทรกล่าวว่า ส่วนมาตรการระยะยาวขอให้มีการพิจารณาขยายระยะเวลาการเช่าตามพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิออกไปจากปัจจุบันอยู่ที่ 30 ปี เป็นอย่างน้อย 60 ปี สำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งต้องยอมรับว่ากำลังซื้อต่างชาติเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯไทย ในช่วงที่ภาวะกำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ทั้งนี้ยังเป็นการจัดระเบียบต่างชาติและสกัดการซื้อในรูปแบบนอมินีไปด้วย โดยให้ต่างชาติสามารถใช้สิทธิเฉพาะการใช้ที่ดินเท่านั้น แต่ไม่มีสิทธิในการครอบครอง ขณะเดียวกันต้องยกเลิกการซื้อที่ดิน และเก็บอัตราภาษีสำหรับการซื้อของชาวต่างชาติสูงกว่าคนไทย และนำรายได้จากภาษีจัดตั้งเป็นกองทุน เพื่อแก้ปัญหาการไม่มีที่อยู่อาศัยของผุ้สูงอายุและผู้มีรายได้น้อยได้
“เรื่องแก้ไขพ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ให้เช่าได้มากกว่า 30 ปี รองนายกฯพิชัยได้แจ้งว่ากำลังดำเนินการอยู่เช่นกัน และเห็นด้วยไปในทิศทางเดียวกัน แต่ก็ยังไม่ได้ระบุว่าจะเป็นช่วงไหน” นายสุนทรกล่าว
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า ปัญหาต่างชาติซื้ออสังหาฯในประเทศไทย ที่กำลังเกิดผลกระทบในปัจจุบัน เช่น การนำห้องชุดมาปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งมีแนวทางการแก้ไขและมาตรการสนับสนุนที่อยากเสนอให้รัฐพิจารณา
ประกอบด้วย 1. ให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพำนักในไทย ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมาเก็งกำไร 2. กำหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อได้ 3.กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร 4. กรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ ในประเทศต่างๆ ปกติให้เช่าไม่เกิน 30-50 ปี ที่เช่าถึง 99 ปี มีเป็นรายแปลง ประเทศไทยจึงควรกำหนดให้เช่าไม่เกิน 50 ปี
5.กรณีสัดส่วนการถือครองห้องชุดไม่เกิน 49% เหมาะสมแล้ว 6.เก็บภาษีซื้ออสังหาฯชาวต่างชาติ 10-20% 7. เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีประมาณ 1% 8.เมื่อขายต่อควรเก็บภาษีกำไร 10-20% 9. การโอนมรดก ควรให้เสียภาษีตามราคาตลาด เก็บเป็นอัตราเดียว เช่น 10-20% 10. รัฐบาลควรมีมาตรการบางประการ เช่น ให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบางโซน ไม่ใช่ซื้อได้ทั่วไป หรือห้ามการพัฒนาในพื้นที่ที่มีอุปทานล้นเกินเพื่อป้องกันปัญหาตลาดตกต่ำ 11. สำหรับปัญหานอมินีหรือการใช้คนไทยซื้อหรือถือครอนั้น ควรปราบปรามการใช้นอมินีอย่างเด็ดขาด 12. ในการประกอบการอุตสาหกรรม ไม่ควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมอย่างไม่มีการควบคุม
