‘อีอีซี’ เนื้อหอม ‘ต่างชาติ’ แห่ปักหมุด ‘ที่ดิน’ บูมซื้อขายสนั่น 6 หมื่นล้าน
กลับมาคึกคักอย่างมากเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) พลันที่ “โดนัล ทรัมป์” ประธานาธิบดีสหรัฐ ประกาศนโยบายใหม่แทบรายวัน เติมเชื้อไฟให้กับ “สงครามการค้า” ปะทุแรงยิ่งขึ้น
สำหรับผลต่อ “ประเทศไทย” ว่ากันว่า น่าจะเป็นโอกาสมากกว่าผลเชิงลบ ไม่ว่าจะทางตรงหรือทางอ้อม โดยเฉพาะคลื่นทุนที่จะย้ายฐานเข้ามาไทย เพื่อหนีกำแพง “ภาษีทรัมป์”
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัดให้ความเห็นว่า ตั้งแต่ปี 2567 กลุ่มนักลงทุนจีนและประเทศอื่นๆ เข้ามาในไทยที่อาจมีฐานผลิตสินค้าในประเทศจีน แม้ไทยอาจไม่ใช่ประเทศเป้าหมายอันดับแรกๆ แต่เป็นหนึ่งประเทศที่ได้อานิสงส์จากนโยบายการตั้งกำแพงภาษีโดยเฉพาะสินค้าจากจีนของสหรัฐ ที่มีการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตมายังไทยและคาดว่าจะมีต่อเนื่องถึงปีนี้และปีต่อๆ ไป ส่งผลให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม อาคารโรงงาน คลังสินค้าสำเร็จรูปมีมากขึ้น เห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปีที่แล้ว มีปรับราคาขายที่ดิน ค่าเช่าพื้นที่มากขึ้น ซึ่งลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาส่วนใหญ่มาจากสหรัฐ ยุโรป จีน ไต้หวัน โดยมีนักลงทุนจากจีนมากสุดและเข้ามาลงทุนอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้า อุตสาหกรรมการผลิตสินค้าเพื่อส่งออก
ด้าน “พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร” ผู้อำนวยการฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ปี 2567 มีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมพร้อมบริการใหม่ 2,968 ไร่ เข้าสู่ตลาดประเทศไทย ส่งผลพื้นที่รวมของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยอยู่ที่ 219,388 ไร่ มีอัตราว่างที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเป็น 9.25% ในไตรมาส 4/2567 จาก 8.82% ในไตรมาสที่ 3 ราคาขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเฉลี่ยไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นเป็น 7.6 ล้านบาทต่อไร่ จาก 7.2 ล้านบาทต่อไร่ ในไตรมาส 3 โดยราคาขายเฉลี่ย 13-16 ล้านบาทต่อไร่
ขณะเดียวกันมีอุปทานของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมใหม่กว่า 17,796 ไร่ อยู่ระหว่างการก่อสร้างและรอเปิดบริการ โดยทำเลยอดนิยมยังคงเป็นพื้นที่อีอีซี ทำให้พื้นที่เริ่มมีจำกัด เพราะความต้องการมีมาก แต่อุปทานใหม่ที่กำลังพัฒนาหรือรอการพัฒนาในพื้นที่นี้ก็มีมากเช่นกัน และจะทยอยเข้าสู่ตลาดในเร็วๆ นี้ ในขณะที่ปัจจุบันพื้นที่สมุทรปราการมีความหนาแน่นสูง ทั้งอุตสาหกรรมอยู่ในพื้นที่มานาน และเพิ่มใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา รวมถึงที่อยู่อาศัยที่ขยายเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น ทำให้พื้นที่สำหรับธุรกิจโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมมีจำกัด เกิดการขยายตัวไปยังทิศตะวันออกติดกับจังหวัดฉะเชิงเทรามากขึ้น
“ความต้องการเช่าโรงงานหรือคลังสินค้าแบบ Built to Suite มีมากขึ้น ขณะที่อาคารโรงงาน คลังสินค้าสำเร็จรูปทั่วไป ยังไม่ตรงความต้องการ และปัจจุบันผู้ใช้งานวางแผนล่วงหน้า 6-12 เดือน จึงเพียงพอต่อการก่อสร้างอาคารให้ตรงกับความต้องการ จึงเป็นที่นิยม โดยค่าเช่าเฉลี่ยโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 192 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน คลังสินค้าอยู่ที่ 155 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ คลังสินค้าสำเร็จรูปมีความต้องการมากขึ้นหลังปี 2563 จากธุรกิจขนส่งสินค้า การซื้อขายสินค้าออนไลน์ ที่ต้องมีที่เก็บสินค้าหรือจุดพักสินค้าและพื้นที่อีอีซียังคงเป็นพื้นที่รองรับและยังมีแนวโน้มเติบโตอีก 5 ปี”
ขณะที่ “มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยกำลังเติบโตแข็งแกร่ง ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ โดยกว่า 64% อยู่ในเขตอีอีซี ซึ่งระยองมียอดซื้อขายสูงสุด 4,600 ไร่ รองลงมาชลบุรี 3,223 ไร่ ฉะเชิงเทรา 572 ไร่ ได้แรงหนุนจากโครงสร้างพื้นฐานและทำเลที่อยู่ใกล้กับท่าเรือที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินครั้งใหญ่กับ Google ที่มีแผนจัดตั้งดาต้าเซ็นเตอร์และคลาวด์รีเจียน ในชลบุรี ขณะที่นอกเขตอีอีซีมีซื้อขายที่ดินรวม 3,944 ไร่ โดยปราจีนบุรี พระนครศรีอยุธยา สมุทรปราการ เป็นพื้นที่ที่มีความเคลื่อนไหวมากสุด
นอกจากนี้ ยังมีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเพิ่มขึ้น 40% มูลค่า 746,000 ล้านบาท การขยายตัวของโรงงานเพิ่มขึ้น 59% สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุน อุตสาหกรรมที่เติบโตสูงในปี 2568 ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ไฟฟ้า และดาต้าเซ็นเตอร์ ขณะที่สถานการณ์ทางการค้าระดับโลกยังคงส่งผลกระทบโดยเฉพาะนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐ ที่อาจเพิ่มภาระภาษีสินค้านำเข้าจากประเทศที่ใช้ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ไทย อุตสาหกรรมที่อาจได้รับผลกระทบ ได้แก่ ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ สินค้าอาหาร ขณะที่การค้าในอาเซียนและข้อตกลง RCEP กำลังมีบทบาทมากขึ้น ไทยต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโลจิสติกส์รองรับการค้าโลกที่เปลี่ยนไปและคาดว่าเส้นทางการค้าจะมีการเปลี่ยนแปลง ท่าเรือแหลมฉบังและอีอีซี จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับการขนส่งข้ามพรมแดน ดึงดูดนักลงทุนให้ใช้ไทยเป็นฐานการผลิตหลัก
ด้าน “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปี 2567 มีการซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม 7,970 ไร่ มูลค่ากว่า 60,000 ล้านบาท สูงสุดในรอบหลายปี โดยกว่า 90% อยู่ในพื้นที่อีอีซีที่ได้รับอานิสงส์จากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง คาดว่าการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติในปี 2568 ยังคงเติบโต อีกทั้งความต้องการที่ดินมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่ อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์อีวี คาดว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ ชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมประเทศไทยจะยังเติบโตอย่างเข้มแข็งในปี 2568
ฝั่ง “โสภณ พรโชคชัย” ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) กล่าวว่า นโยบายสำคัญของทรัมป์จะส่งผลให้อุตสาหกรรมที่ผลิตในจีนย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศอาเซียน รวมทั้งไทย จะคล้ายกับปี 2528-2529 ที่โรงงานญี่ปุ่นย้ายเข้ามาในอาเซียนและไทย ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2534
ถ้ามีโรงงานจีนย้ายเข้ามามากในครั้งนี้ จะส่งผลให้อีอีซีเติบโตต่อเนื่อง เพราะเป็นบริเวณที่ได้รับความนิยมมากกว่าที่อื่น ซึ่งพื้นที่อีอีซีต่างชาติสามารถใช้เงินตราตนเองได้ เช่าที่ดินได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 100% จ้างแรงงานของตนเองได้ง่าย เสียภาษีน้อย ได้รับการอำนวยความสะดวกจากสำนักงานอีอีซีเป็นอย่างมาก
นับเป็นอีกโอกาสของประเทศไทย ท่ามกลางโลกเดือด!
